文 | 麦策高级研究员 林毅芙
话说，志强是房地产的巫师，离经叛道，却屡屡命中。他，看透了房产中的命门，但若隐若现的内在逻辑，却不让你看清楚。
我相信大炮有苦衷，人在江湖。
哑炮1：中国的土地供应并不稀缺，所谓的稀缺，是供应在装神弄鬼
对一线城市房地产，我曾有个不好的预言：3Q量见顶，4Q价见顶，明年1Q投资见顶。
朋友们纷纷叫好，频呼精彩。
但任志强11月27日站出来说《我为什么断定下轮涨价更高》，他说：“只有房地产业不是供给侧改革，所有的调控政策是只改需求侧，不改供给侧。房地产供给侧改革本来应该是人往哪去土地往哪供，这应该是供给侧改革的基础。但这几年我们恰怡做反了的是人越不往哪去土地越不往哪供，人越往大中城市去大中城市越不给力。土地短缺其中一个是土地错配造成的。”
这牵涉出了一条江湖上心知肚明的秘密：中国的土地供应并不稀缺，所谓的稀缺，是供应在装神弄鬼。
很久以前，我看过一篇一针见血的研究《土地并不稀缺：中国建设用地潜力分析》，这篇研究用严谨逻辑表达出了这么一条线索：
中国18亿耕地红线，与房地产无关。耕地红线是农业的底线，但地产用地和耕地红线并不是你争我夺的关系，因为我国建设用地中，城镇建设用地只占10%，还有90%是农村集体建设用地，这块通过确权进入土地流转市场的空间巨大，重庆的地票制度，就是农村集体用地，转化未城镇用地的典型成功例子。
我们国家土地构成中，28%是未开发土地，如果开发则会给“耕地+建设用地”都带来增量，建设用地中，部分又顺然成为城镇建设用地的增量，来盖房子。
一句话，城市房地产土地供应，完全没有事实的稀缺性。土地供应的绳子，拽在地方政府的手里。此前的口径，是耕地红线制约了城市土地扩容，城市土地的稀缺性，顺理成章的成了房价一定涨的最大原因。
十几年下来，ZF控盘土地的供应节奏，维持地产买卖的张力。
哑炮2：地产商渐渐变成了ZF的马仔，但表面上死不承认
志强说“不管你供给不供给土地，它的人流集中度还是提高的，因为它占有更多的资源，医疗资源，教育资源等等，像北京、上海等等城市，因此它的房价涨的也比较快。这两类是今年房价上涨的主导。”任志强说的这一点，谁都明白。
所以居住，完全超越了建筑空间这一概念，而是稀缺性公有资源的入口，或者叫准入门楣。
土地形成的商品房价格，隐含了众多的公众资源价值，所以，我们惊讶的发现，过去二十年住宅象快消品一样，在中国被迅速的生产出来，商品房，几乎是沿着品质容忍下限，进行建筑的。住宅品质，不被关注。
绿城这样死扛匠人精神的开发商，在中国属于少数派，为什么？肯为质量买单的人，是小部分。人们更愿意为房子隐含的公众资源买单。
自然，开放商跟着公共资源，跟着土地财政周期走，是最明智的。
地方ZF掐住土地的脖子，掌管着信贷松紧的裤腰带，开发商更像是地方ZF的马仔，所谓的购房，是在别人做好的局里做选择。
哑炮3：高房价被支撑住，是由于绝大部分存量房不参与交易
房价飞涨成这样，为什么还有人在买单？志强这么理解：
“我们现在大家都在评价说收入和房价比差的关系太大，房价收入比不对。中国计算收入的时候，没有一个人计算财产性收入，因为你的股票收入和房产收入不都在这里。”
用股票做例子，一只股票市值150亿，流通盘10亿元，庄家很容易盯上，反复洗盘，很容易制造升浪，把价格打上去。因为边际上，只有少量股票在交易。
房地产是一个很有意思的市场，他的流动性很差，存量房才是房地产市场的最大供应方，但事实上，这么大的存量房，放出来买卖的很少。
假设，房地产有一个类似于证券交易所的地方，房子象股票一样流通，房子的供给很快就大于改善和刚需，这局面下，会有两种可能：
原来投机性需求是自带杠杆的，因为房价上升信号确立后，刚需的大众没办法，被裹挟加入购买，钱也进入房市，价格继续被抬升。大众的钱成了投机的免费杠杆。投机没了，杠杆也自动消失，真实需求决定市场每一秒的价格。
有财产性收入的人，放弃投机需求，最多只是改善需求。
2013年底，是房地产难得的一个底部，市场认为政府终于拥有了对房地产的调控能力，因为之前的价格，都不在中央政府的掌控之中。但一份《豪宅不贵，陋室难求》的深度研究，像深水炸弹扔进了人心刚稳的市场，该报告不幸言中了，15-16年这轮疯狂的行情。
因为这份报告，比任志强更坦诚。
