7月28日，中共中央政治召开会议，分析研究当前经济形势，部署下半年经济工作。
会议明确提出要稳定房地产市场，首次将“稳住房地产”的表述放在了“房住不炒” 之前，稳住房地产的重要性变得更为突出。
稳定房地产是重中之重，不过随着淡季的到来，楼市政策底开始显现。
据CRIC监测，7月49省市出台52次放松政策，政策呈现两大变化：一是政策放松省市及频次进一步缩减；二是放松政策下沉到县市一级。
可见，二季度政策放松高潮后，各地政策已应出尽出，7月主要通过购房/契税补贴、降首付、提高公积金额度等“微刺激”政策激活市场需求。
金融信贷方面，7月央行发布5年期以上LPR为4.45%，与上月持平。
尽管7月LPR“按兵不动”，但伴随住房信贷环境趋向宽松，多地房贷利率持续下调，全国重点城市首套房利率为4.35%，二套房利率为5.07%，创2016年以来新低。
01
作为风向的粤港澳大湾区，在淡季7月有否迎来新一轮政策风口？
克而瑞统计到，7月份，湾区九城合计出台5条购房相关政策，包括佛山提高公积金贷款额度，肇庆、江门发放购房补贴，深圳扩大公积金贷款共同申请人范围，东莞缩小限购区。
备注：粤港澳大湾区包含广州、深圳、珠海、佛山、惠州、东莞、中山、江门、肇庆【9个城市】
新政频出不无理由，据克而瑞大湾区投策系统监测，近13月湾区9城新房去化周期处在不断走高的状态，各城面临着不小的库存去化压力。
截至7月底，湾区9城新房库存合计超过70万套，去化周期高达19.9个月。
具体到单座城市，上图可见，深圳新房余量较低，仅3.3万套，去化周期也低于行业警戒线，仅需要9.1个月；惠州新房库存高企，高达17.3万套，去化周期高达34.1个月；此外，江门、珠海亦面临着较大的库存压力，两城去化周期均在2年以上。
02
湾区楼市库存持续走高，与当下市场表现清冷息息相关。
年中业绩冲刺强销期后的7月份，市场进入营销淡季，房企推售货量步伐放缓，除肇庆、东莞供应量环比上涨，其余7城供给量明显缩减。
据监测，7月湾区9城商品住宅合计供应面积299万㎡，环比下降32%；成交面积426万㎡，环比下降11%；成交均价却呈上扬态势，24044元/㎡，环比上涨5%。
具体到各城看，7月广州成为“供应大户”，供应面积达79万㎡；成交面积则以广州、佛山、惠州居高，3城均突破60万/㎡。
最受瞩目的房价，则是深圳以70311元/㎡领跑；广州36663元/㎡位居第二，东莞31075元/㎡排名第三。
总的来看，肇庆、江门仍是湾区的置业洼地，其中肇庆房价5929元/㎡，江门8582元/㎡。
另一方面，由于年中落幕，不少项目相继回收优惠力度，多城去化率进一步下滑。
监测到，7月湾区9城合计推售商品住宅14122套，环比下降19%，同比下降11%，其中广州、深圳以超4000套的推售量担起供应大旗；9城平均去化率仅达到25%，环比下降9pts，同比下降18pts。
整体来看，7月深圳去化率相对较高，达35%；东莞、广州去化率分别为28%、23%；其余4城去化率低于20%。（惠州、江门去化暂缺）
03
下附各个城市·具体供求表现：
【广州】
7月供应量大幅下降，但与往年不同的是，市场仍有较多新盘取证备战，如万科黄埔新城（1100套）、金地·云上（835套）、珠光·海珠新城（511套）表现突出；成交淡季效应显现，一方面经历年中强销，客户消耗殆尽，另一方面多数楼盘营销力度放缓，尤其是花都、南沙、增城低价抢客减少。
【佛山】
房企放缓取证步伐，全市住宅供应量回落至低位；年中解限新政出台满月，对市场刺激作用有所降低，市场回暖趋势放缓。全市成交量在年中冲刺高位后，受淡季及天气等因素影响，高位回落。
【深圳】
房企取证步伐放缓，供应回落，但6月房企扎堆入市项目延至7月网签，推动7月全市住宅升半年内高位，成交35万㎡。从楼市表现来看，政策未见宽松，信贷环境利好对楼市刺激有限，市场复苏动能不足。
【东莞】略
【珠海】
7月住宅市场热度下行，供求量进一步萎缩，房企推盘信心不足，项目以消化库存为主；大部分项目上旬基本维持上月优惠力度，但市场对促销折扣疲软，下旬房企开始逐步回收优惠，市场低迷态势未改，后续仍将承压前行。
【中山】
本月供求量价同步下挫，西区多盘集中签约，为成交主力区域。市场方面，房企放慢推货步伐，入市项目为旧盘加推，但市场需求仍在恢复阶段，整体去化表现平淡；从月中起多个在售项目重启特价房促销刺激成交，主要集中在南朗镇。
【肇庆、惠州、江门】：略
04
住宅市场动力不足，房企回款不理想，只能减缓地方土市的投资节奏。
据克而瑞监测，2022年1-7月湾区九城经营性用地（纯住宅+商住+商办+综合）合计供应建面2545万㎡，成交1927万㎡。
9城经营性用地平均流拍/撤牌率达15%，惠州、肇庆土市堪忧，地块流拍率高达27%。
土市不复以往火热，直接减少了溢价地块的诞生。
据统计，2022年1-7月湾区九城经营性用地总计成交175宗，其中溢价出让了28宗，占比16%；然而，去年同期湾区九城经营性用地成交337宗，其中125宗溢价出让，占比37%。数据对比相当鲜明。
05
最后，按照惯例盘一下各大房企在湾区的拿地情况。
据CRIC监测，1-7月TOP20房企拿地金额突破千亿水平，其中百亿军团有保利、广州地铁、万科、越秀四巨头。
值得一提的是，保利发展7月份豪掷146.63亿拿地，成为目前湾区拿地“金主”；而“地主”宝座则归属万科，该房企今年1-7月入手湾区土储133.46万㎡，位列湾区拿地建面第一。
此外，湾区拿地TOP20榜单还出现了不少“新面孔”，比如首次拿地便跻身上榜的广州城投、广州交投、宝信地产以及珠江实业地产。
告别7月，按照传统，接下来的8月仍是淡季。对任何行业来说，淡季都是考验企业的功力修为之时。面对行业危机，唯有将“内功”修炼好的房企，才能在淡季站稳脚跟，在旺季满载而归。
以上内容出自《克而瑞·粤港澳大湾区监测月报2022年7月报》删减版！
文章来源：克而瑞广佛区域
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