导语
6月到期地块数量超过前5月总和，本月土地供应变化尤为值得关注
2023年初，自然资源部发布《关于进一步规范住宅用地供应信息公开工作的通知》并对其进行解读，称已经取消全年供地次数限制，对住宅用地出让公告不再要求“全年不超过3次”，土地市场网也上线了拟出让地块详细清单页面，各城市供地信息越发清晰。
年初，CRIC研究中心也曾对预供地信息进行梳理（4800宗“预供地”地块统计简报），近半的首批预公告会在5月底之前结束。本文将就预供地落实情况进行进一步梳理：典型城市供地批次有何变化？哪些城市预供地落实情况较佳？哪些城市仍有大量地块逾期未供？逾期未供地块有何特点？接下来的土地市场走向又将如何？
特别说明：因中国土地市场网信息存在延迟，本文撰写已尽量修正，但仍难免统计数据有缺漏之处，诚恳欢迎读者批评指正
01 前5月实际供地规模仅1.65万公顷
较2020年同期降幅超六成、处历史低位
2023年初，根据中央部委的最新要求，土地交易增添了新的信息发布环节“预供地”，并在自然资源部主办的信息披露网站中额外增加了拟出让地块页面。每次公开详细清单对应的拟出让时间段原则上不少于3个月，给市场主体充足的时间预期预判。
供地政策调整之后，各地也积极落实这一新规，中国土地市场网也上线了拟出让地块详细清单页面。截至5月31日，土地市场网拟出让地块详细清单涉及9220宗地，总用地面积近2.5万公顷，与2022年前5月供应规模基本持平，但与2019-2021年同期相比，降幅在40%-50%不等，仍有较大差距。
实际供地规模表现更差，前5月土地供应规模仅有1.65万公顷，较2020年同期降幅超过六成，并且这1.65万公顷中还有相当大的一部分来自2022年的供地计划。受预供地新规落地和行业调整传导投资压力的影响，2023年前5月土地供给规模处于历史低位。
02 六成城市分4批次及以上供地
上海1批供完、杭州5批次仍仅完成六成就供地频次来看，各城市表现不一，批次有1-18次不等。少的比较典型的有上海、福州、枣庄、保山等城市，仅有一批次供地；徐州等5个城市分两批供地，无锡等4个城市分3批供地，南京等11个城市分四批供地，另有16个城市分5批次及以上供地。就城市分布来看，六成城市分4批次及以上供地。
值得注意的是，鉴于年初自然资源部已经取消全年供地次数限制，对住宅用地出让公告不再要求“全年不超过3次”，大部分城市供地方式逐步向“少量多次”的常态化集中供地过渡，因此供地批次与供地完成比例关联性不高。譬如上海仅一批次挂牌，就完成了前5月预供地计划，杭州先后挂牌5次，也仅完成了六成。
03 重点城市近七成地块逾期未供
仅京、沪等少数城市完成前5月预供地
CRIC统计数据显示：重点城市预计上市时间在5月31日之前的涉宅地有2042宗，但仅有700宗地已供，占比34%，还有近七成地块逾期未供，土地供应量十分缓慢。分城市来看，近七成城市逾期未供地块比例在50%以上，预供地计划的落地性欠佳。重灾区为南阳、太原、驻马店等中西部二三线城市，前5月的逾期未供率均在90%以上，供地速度最为缓慢。不仅如此，就连长三角地区的太仓、永康等经济强县（市）的逾期未供率也在60%以上，大量地块缺少确定性的“意向买家”。目前仅有北京、上海、福州、无锡等少数城市前5月100%完成了预供地计划，其中上海表现尤为突出，首轮挂牌的19宗地块，除4宗仅有1家房企报名的地块底价成交外，其余15宗(近八成)有多家房企报名的地块均进入一次性报价区间，整体溢价率增至7.33%。
04 南京逾期地块多集中在偏远地区
杭州“小步快跑”也未能完成供应
典型城市来看，南京逾期未供地块大都位于偏远地区、素质一般。截止5月31日，19宗逾期未供地块大都分布而在江宁、浦口、六合、雨花台等郊区，秦淮、建邺等主城区仅有2宗。对这19宗地块进行追溯，发现有7宗是去年下半年或今年年初的流拍（延拍）地块、质量较为一般，建邺区的江心洲地块即在其中，再度挂牌成功出让的信心不足，因此逾期还未供地。
杭州尽管已经挂牌5批次（共计49宗），采用“少而精”的供地策略，小步快跑也没来及完成供应，依然有四成地块逾期未供。其中，房价较低的临安、房价领跑的上城、拱墅供地进度较慢。不过值得注意的是，尽管杭州有大量地块逾期未供，但其土地成交金额依旧领先全国，前4轮集中收金721亿元，超过上海，居全国首位。此外，合肥、宁波等城市表现也一般，均有约半数地块逾期未供。具体来看，合肥逾期未供地块均集中在长丰和肥西等偏远郊县；宁波情况也相似，宁海、慈溪等相对偏远地区均有大量地块逾期未供。
05
6月土地供应将大幅放量
土地市场进入趋势变速的关键时期
根据已发布的预供地公告统计，前5月重点城市有2042宗地到最晚供地时间，单6月一个月就有多达2463宗地到期，规模超过前5月总和，供应明显放量；此外，部分前5月逾期未供地块陆续补充，预计6、7月的实际供地量会大幅增加。
结合近期市场来看，尽管杭州、南京、成都、厦门等城市市场热度维系相对高位，但无锡、青岛、重庆、西安等城市依旧以底价成交为主，尤其是无锡，前两轮集中涉及的11宗地均底价成交，并且地方城投托底的现象依然存在，土地市场分化现象依旧，而大量乏人问津的地块逾期未供，进一步说明行业投资侧的缩量仍在2023年上半年持续。结合统计局公布的4月新房销售数据来看，前期积累的刚需需求释放完毕，市场整体供求均迎来“拐点”，增长动能转弱，城市分化也会愈加明显，影响传导下，不同城市之间的土地市场分化现象短期内还将延续。固然，实际热度走势还要结合具体住房市场走向和相关政策变化，但毋庸置疑的是，在6、7两月大量的预供地到期之下，无论是对于土地市场还是全行业而言，均已进入选择发展方向的又一关键时期。
文章来源:克而瑞
