回顾2025年，全国房地产市场在巩固止跌回稳过程中深度调整。2024年四季度及此前多轮房地产利好政策，已构建了历史最宽松最友好的购房政策环境，为2025年住房消费需求释放和供求关系向好创造了扎实基础。但市场运行中也依然能看到堵点和难点，尤其是2025年二季度开始，明显可感受出需求动力相对不足等风险，亦产生了一系列其他问题。这说明在巩固止跌回稳过程中需持续发力。到了年底部分城市销售行情有所好转，和房价调整到位并带动“以价换量”有关，同时也持续增强了市场信心。总结2025年全国房地产市场的运行，具有市场存压特征，但同时也使得我们对市场运行规律有更为清晰的认识。
本文选自上海易居房地产研究院《2025-2026年度全国房地产市场报告》，本报告是易居研究院一年更新一次的重磅房地产市场研究成果，着眼于分析与预判全国房地产市场运行情况。本文主要回顾2025年，年度的市场关键词可总结为：市场存压。
一
市场成交
（一）全国商品房成交面积：连续四年调整
2025年1-11月份，全国新建商品房销售面积78702万平方米，同比下降7.8%。基于前11月增速和12月份新观察的运行情况，本报告估算出2025年全年全国新建商品房销售面积约89107万平方米，即近9亿平方米，其同比降速约8.5%。最近两年商品房销售面积均位于10亿平方米规模线以下水平，反映出市场深度变化。需要说明的是，年度最终数据应以国家统计局公布的为准。
观察历史数据和最近几年运行情况，全国房地产销售市场出现较长周期和较大深度调整。在经历2016-2021年持续攀升的繁荣期后，2022-2025年经历罕见的四年长周期下行，充分说明市场处于深刻的调整过程之中。连降四年，和房地产供求关系发生重大变化有直接关系，也警示市场需求不足风险。基于2025年市场观察，我们认为，市场交易规模偏弱的现象，也衍生出其他一些问题，包括价格变化、市场信心和金融风险问题等。
观察2025年新建商品房销售市场的月度数据，即全国商品房年初累计销售面积同比增速曲线。除去异动数据，本轮楼市降温周期始于2021年5月，随后该曲线总体处于下行状态，进而对年度数据产生持续性的拖累。观察2025年月度交易数据，年初几个月跌幅有所收窄，源于2024年四季度系列购房政策效应的积极释放，其加快了新房等项目销售。但是2025年二季度尤其是5月份开始，全国层面该指标跌幅有所扩大，并延续至年底。对该问题需客观认识。一是二手房交易总体不错，销售市场的形势分析需把新房二手房进行统筹，并理性看待。二是要认识到潜在购房需求不足的问题，后续要在政策效应进一步释放以及需求挖掘方面发力，尤其要重视去库存工作。
（二）城市分类：三类城市均存压
城市分类方面，2025年各线城市在巩固止跌回稳方面都具有紧迫感。尤其是一线城市的市场新情况，对行业的影响更大。本部分对各线城市的表现进行系统分析，以理解各线城市房地产市场运行的逻辑和脉络，更好把握后续的工作方向和发力点。
一线城市市场表现总体优于二线和三四线城市，进一步说明基本面不错的城市具有更好的复苏基础。其在2021年市场表现较好，源于“资产荒”背景下各类资金加快进入房地产市场。但2022年开始出现明显的下跌态势，并延续到2024年三季度。2024年四季度开始一线城市交易明显放量，和限购调整优化、购房首付比例下调至15%等有关。2025年前4月总体保持积极向好态势，包括豪宅项目等出现了日光等积极表现。但5月份开始市场感受到新压力，包括豪宅交易等面临客群减少等问题。年底局部市场虽表现积极，但市场焦虑感不容忽视。
二线城市市场进一步深度调整。本部分选取32个二线城市进行分析。对比2016-2021年的销售数据，2022-2023年出现明显萎缩，到了2024年更是步入低点。到了2025年出现了一些新情况，比如说市场调整时间较长和较为彻底的城市，如合肥、南京和重庆等，在年底有积极表现，其给市场注入了信心。
三四线城市面临较大压力，但市场关注度相对要少。从降温周期时长来看，其超过全国水平。其中重点城市降温周期持续约4年，而三四线城市则高达6年。从各三四线城市2025年的反馈情况看，购房需求潜力不足、房价深度调整等都是普遍的问题。从政策层面看，叠加购房补贴等一系列支持，各地全年持续做好提振销售等工作。
（三）二手房成交：呈现以价换量特征
二手房市场对最近两年房地产总市场具有重要作用，同时也成为研究房地产止跌回稳的重要子市场。其中2025年4个一线城市二手房交易表现不错，因其总体上呈现了较好的交易量回升态势。对2017年以来历年一线城市1-11月份二手住宅（即不包括商铺、车位等）成交套数进行统计，相关数据分别为：2017年：488241套；2018年：426619套；2019年：487986套；2020年：607074套（历史最高）；2021年：589640套；2022年：379582套（历史最低）；2023年：441920套；2024年：496532套；2025年：519021套。对这9年即1-11月份的数据进行简单算术平均计算，为492957套。具体看2025年数据，一线城市二手住宅市场表现出积极的复苏势头和持续向好态势。截至11月，4个城市全年二手住宅累计成交519021套，不仅超越2024年同期水平（496532套），同比增长约5%，更是近四年来首次突破51万套大关，达到近9年的第三高水平，仅次于2020和2021年。
一线城市二手房交易积极态势值得肯定。首先，它标志着市场在经历2022年的周期性深度大调整后，已连续三年实现稳步回升，复苏轨迹清晰且稳健。其次，前11月统计的519021套的成交量已明显高于近9年的平均线（492957套），说明市场活跃度已回归行业平均线以上。其充分说明，2023年房地产供求关系发生重大变化以来，得益于各地积极有力且精准的购房政策支持，市场基本面积极修复。同时，我们认为，这也得益于其他动力的驱动，包括市场自发的信心修复、价格调整到位后真实需求的释放，以及置换链条的逐步畅通等。
二
市场供应
（一）房地产开发投资：连续四年深度调整
2025年1-11月份，全国房地产开发投资额为78591亿元，同比增长-15.9%。根据前11月同比增速做类推，预估全年全国房地产开发投资额为83232亿元，同比增长-17.0%。我们认为，从年度数据看，最近四年全国房地产开发企业开发投资额数据乏力，是投资端萎缩和不振的重要原因，其比较真实反映了房企在供给端扩张方面遇到的阻力和堵点。第一、此类指标压力大且已连续下跌四年，说明房地产市场在深度调整。直观的感受即是，最近几年重点房企拿地规模明显萎缩，并对各地土地财政等带来较大冲击。第二、要客观看待此类指标，尤其是在严控增量过程中，开发投资等指标出现调整也符合预期。第三、这说明房企销售没有真正回暖，进而影响了资金回笼速度和再投资能力。同样，也说明房企债务问题还需加快处置，否则会制约房企新一轮投资工作。
从2025年房地产开发投资的月度数据看，其总体处于跌幅扩大态势，且4月份开始跌幅从个位数变为两位数，深刻说明开发投资工作遇到新阻力。当然从利好点来看，各地尤其是重点城市的投资端表现积极，部分城市中该指标保持正增长态势，且优质地块交易有较好溢价率。另外开发投资端中，部分民营房企积极购地也是亮点。我们认为，大型房企总体在深度调整，给了很多民营中小房企投资拿地的机会。此类企业债务约束少，也使得开发投资指标的质量更高。
（二）房屋新开工面积：连续六年调整
2025年1-11月份，全国房企房屋新开工面积为53457万平方米，同比增速-20.5%。根据前11月同比增速做简单类推，得出2025年全年全国房屋新开工面积约为58375万平方米，同比增速约为-21%。
观察该指标历年表现，新开工出现非常明显的萎缩，且连续六年出现节奏放缓现象，这和购地及开发投资等指标走势同频。第一、新开工和房企投资拿地、房企资金状况等有密切关系。最近几年房企购地明显更为保守，土地交易市场也主要集中在大城市核心区域，加之销售端规模减少，都会影响新开工指标。第二、各地对新开工有较多支持，尤其是在开工建设规划和审批方面给予了支持。另外从开发周期来看，重点城市预售节奏有所加快，以更好鼓励房企开工和加快项目预售。
观察2025年月度数据，房企新开工指标呈现降幅扩大态势。当然从重点城市新开工指标来看，各地积极有序推进。尤其在2025年《住宅项目规范》落地的基础上，房企新开工动力更强，围绕扩阳台、增得房率等操作，更好促进新开工和市场需求有力对接。另外，新开工指标深度调整，对于房地产市场的供求关系自我调节具有积极作用，也使得后续供求关系朝着再均衡方向前进。
（三）房屋竣工面积：保交房工作有力推进
2025年1-11月份，全国房屋竣工面积为39454万平方米，同比增长-18.0%。根据前11月的同比增速做简单类推，得出2025年全年全国房屋竣工面积大约为59732万平方米，同比增速为-19%。从竣工指标的历年变动来看，其调整要滞后于房地产各指标尤其是开发投资等指标，出现负增长符合预期。当然也要看到，各地保交房工作扎实有力推进，尤其是融资协调机制等发挥积极作用，更好促进楼盘及时交付，亦更好保护了购房者合法权益。
观察月度数据，2025年1-11月份，全国房屋竣工面积同比增速为-18.0%。虽然该指标有较大降幅，但从实际反馈来看，2025年各地房屋交付情况总体不错。尤其是在融资协调机制和白名单制度推进过程中，各地加强了“应保尽保”工作，即将更多项目纳入到有关机制中，全面有力推进保交房等工作。
三
库存去化
（一）百城库存与去化：去化周期为历史高位
本部分选取了全国100个典型城市新建商品住宅市场进行研究，具体城市名单详见《全国百城库存报告》。从100个城市库存（包括期房和现房）走势看，2025年库存并没有持续大规模攀升，但去化周期却明显拉长。这说明当前去库存方面的压力，并不主要是由库存规模攀升所产生的，而是由购房需求明显不足、部分需求进入二手房市场等引起的。总体上2025年四季度库存去化周期处于历史高位水平，这也使得2026年去库存工作变得更加紧迫。
库存指标方面，截至2025年10月底，全国100个城市新建商品住宅库存总量为41448万平方米，同比减少12.3%。在库存规模连续50个月同比正增长的背景下，当前已出现连续33个月的下降。库存规模下降，和房地产开发投资连降4年、房屋新开工连降6年等有关，即供给端的萎缩影响到了供货能力，但客观上也有助于促进供求关系再平衡。
去化周期方面，本报告定义：库存去化周期（存销比）=当月新建商品住宅库存面积/最近6个月新建商品住宅成交面积平均值。根据历史走势，去化周期的合理区间大概为12-14个月，高于该区间说明库存规模偏大，低于该区间则说明库存规模偏小。2025年10月份，全国100个城市新建商品住宅存销比即库存去化周期为27.4个月，意味着市场消化完这些库存需要27.4个月。观察历史数据，该指标已步入历史高位，且明显超过2014年和2024年的最高位水平，说明去库存的市场压力空前大，也说明推进去库存工作具有紧迫性。
（二）城市分类：三类城市压力均较大
从100城一、二、三四线城市的分地区看，2025年10月份，一、二、三四线100个城市新建商品住宅去化周期分别为17.1、22.6和40.3个月。三类城市去化周期相比均衡值都属于偏高水平，同时也属于历史上较高水平，尤其三四线城市的压力最大。但我们认为，从本轮房地产市场的压力分析来看，重点不在于三四线城市，而是要积极关注一线城市。1）以豪宅市场为例，尽管市场反应积极，但从去化情况看，2025年5月开始一线城市豪宅的去化速度明显放缓，且在下半年出现了分销等新动态。2）即便是过去市场销售最好的大户型，其去化速度也有所放缓。相反中小户型的项目去化情况反而更佳。3）一线城市中要格外重视二手房挂牌带来的影响，其对新房去库存产生了较大影响，也要求我们具备“大库存”的思路。
四
市场价格
（一）商品房成交均价：小幅调整
2025年1-11月份，全国商品房成交均价为9546元/平方米，同比跌幅3.4%。我们据此推算，2025年全年全国商品房成交均价跌幅大致为3.5%。观察历史数据，在2023年房价上涨的情况下，2024年和2025年房价连续两年下跌，但跌幅可控。第一、当前全国房价迎来了直感上较明显的深度调整。部分项目价格调整后发挥了积极的去库存导向，但也有部分项目面临价格“涨也不是，跌也不是”的难题。第二、房价的预期引导工作在强化，尤其是过多唱空房价的现象受到管制。第三、价格调整的深度性，也为后续房价企稳带来了更为扎实的基础。
观察2025年的月度数据，全国房价跌幅总体处于持续扩大态势。一方面说明供求关系产生了重要影响，在供求压力下房价调整符合预期。另一方面也要求各地积极做好房价稳定工作。尤其是在当前市场环境下，价格若稳不住，很容易影响市场信心，也会影响购房者入市。另外观察2025年的房价走势新情况，具有一些新动向。比较典型的就是部分大城市的项目降价后，出现了老业主维权等舆情，进一步说明稳房价工作的重要性。
（二）70城房价指数：仍处负区间
本部分对全国70个大中城市房价指数进行分析，主要包括：一手房价格指数环同比涨幅、一二三线城市分类、新房价格上涨城市数量等三个维度。
观察70个大中城市一手房价格指数。根据简单算术平均计算，2025年11月份全国70个城市新建商品住宅价格指数环比涨幅为-0.4%，同比涨幅为-2.8%。从单月来看，房价指数出现积极变化，即环比指标有所改善，这和年底置业等需求积极释放有关。但观察全年数据，此类指标仍处于负区间，也说明稳房价工作的重要性和紧迫性。
从一二三线城市分类来看，2025年11月份一二三线城市的房价指数环比涨幅分别为-0.5%、-0.3%和-0.4%，同比涨幅则为-1.3%、-2.2%和-3.5%。各类城市的指标总体偏弱，说明去库存压力对房价指数带来了负面影响。当然价格深度调整也为后续止跌回稳创造了新基础。
从房价上涨的城市数量指标也可以看出，房价指标表现偏弱。这里以新房价格指数为例进行分析。2025年11月份房价上涨的城市数量有所增加，从此前的6个变为8个。此类城市包括：合肥、襄阳、南京、贵阳、沈阳、上海、重庆和扬州。其中合肥、南京和重庆等二线城市呈现“超跌回调”的积极态势。但若观察全年走势和对比历史走势，可以看出2025年全年房价上涨的城市数量还是偏少，当然侧面也说明各地在以价换量。
（来源：易居研究院）
