共2467字｜预计阅读时长5分钟
阅读导航
封城的影响有多大
利好牛市的因素有哪些？
是否有房价下跌的风险
结语
众所周知，今年的房价一路高歌猛进，尤其是三月份，全澳房价在一个月间飞涨2.8%，是三十二年来最高涨幅。
不过，进入冬天之后，房价增长开始变缓，尤其是新州维州相继封城，大大阻碍了房屋买卖。
不少朋友问，房市的拐点快到了吗？疫情之下，房价还能涨多久呢？
新州州长宣布封城（图源:ABC）
封城的影响有多大？
根据Corelogic最新数据，处于封城期间的悉尼和墨尔本，虽然拍卖房子的数量明显下滑，但是清空率依旧保持在70%以上，可见买家的需求依旧非常强劲。
Corelogic的研究主管Eliza Owen表示，澳洲房价在封城期间依旧保持坚挺，虽然封城期间交易量有所下降，但是只要解封，交易量就会迅速回弹。
买房需求依旧强劲（图源：The Australia）
因此，短暂的封城并不会对房价增长造成影响，相反地，很多地方竟然出现了“越封越涨”的现象：
一方面，卖家认为这不是个挂牌的好时机，推迟甚至取消卖房。不仅如此，很多建造团队也被迫推迟施工、完工时间，这也导致市面上房子的数量进一步减少。
而买家在封城期间无法购房，因此只能等待解封，而一旦解封，这些被压抑的购房需求就会出现爆发，买家会迅速入市购房，市场竞争异常激烈。
“如果澳洲能够在9月份解封，春季将迎来一波销售旺季，当然，这也取决于经济恢复的速度”——Eliza Owen
可以预计，如果澳洲能够在未来一两个月把疫情基本控制住，解封后将出现销售旺季，迎来一波房市“小阳春”。
利好牛市的因素有哪些？
1.利率情况
纵观房价走向的历史，可以发现其涨跌与利息的涨跌幅度非常接近，某种程度上，银行利率的变化会直接影响到房价的涨跌。
澳联储RBA反复强调利率政策会按兵不动，至少在2024年不会加息，保持目前最低基准利率0.1%。
不仅如此，监管机构APRA更在不久前通知银行，在2022年4月之前，必须要制定好各项方案和系统来应对可能到来的零利率或负利率。
APRA通知银行为负利率做准备（图源：AFR）
由此可见，在未来短期内，利率上调的可能性较低。
在低利率的情况下，越来越多的人觉得把钱放在银行赚微薄的利息，还不如把钱取出来去投资置业，趁现在贷款门槛很低买房，还能从牛市中分一杯羹。
2.供需情况
房子的供应量也会决定未来是买方市场还是卖方市场，政府的建造审批量可以反映供应量的情况。
澳洲建筑审批量（图源：ABS）
从ABS的数据看到，独栋屋的建造审批量从2020年下半年开始迅速飙涨，于2021年4月达到历史高点，审批量超过15000套，但在2021年4月份Homebuilder补贴结束之后，开始下滑，五月份审批量比四月份足足下降了10.3%。
公寓审批量虽然在5月份稍有提高，但是依然低于十年平均值。
由此可见，在没有政策的扶持之下，建筑的供应量还是相对较低，供不应求的卖方市场会在短期内存在。
3. 疫苗普及情况
疫情的情况依旧对房市有所影响，而疫情的控制，还得看疫苗的普及情况。
疫苗有待普及（图源：The Guardian）
根据媒体ABC统计，按照目前每周 1,044,183 剂的速度，可以预期在 2022 年 2 月上旬完成4,000 万剂疫苗接种，实现全面接种澳洲所有成年人。
按照理想的情况，如果疫情成功得到遏制，2022年下半年顺利开国门，留学生和其他海外人士的回归，将有助于租金的逐步抬升，海外人士入市购房也将进一步推动房价持续增长。
悉尼机场（图源：Sydney Airport）
是否有房价下跌的风险？
虽然有好的预期，但我们也需要看到潜在的风险。
首先是疫情爆发的风险。目前新州疫情最为严重，日增病例超过一百，甚至快接近两百。
不仅如此，上周悉尼、墨尔本和布里斯班还爆发大规模的反封锁游行，成千上万的民众走上街头，摘下口罩，大声高呼“要自由,不要封锁”。
这些人公然无视公共卫生令，将别人的健康、安全置于非常危险的境地，也大大增加了抗疫的难度和风险。
反封锁游行（图源：The New York Times）
虽然除了新州之外，其他州的新增病例已逐步减少，但新州的疫情无疑是“不定时炸弹”，如果没有及时得到遏制，疫情再次蔓延到其他州也是有可能的。
如果疫苗普及速度缓慢，澳洲很有可能延长封城、封国的时间，长期来看会出现市场疲软、消费者信心不足的情况，不利于房市的发展。
再者就是澳联储提前加息。
在7月份的会议上，澳联储部长Philip Lowe表示，澳洲经济比预期恢复得更快，并开始进入迅速增长的阶段。
同时，Philip Lowe也指出房地产市场过热，令人担忧。目前悉尼的独栋屋中位价已经增长超过18%，人们的还贷压力大大增加。
虽然Philip Lowe表示2024年前不会加息，但是RBA正在密切关注市场的变化，并不排除提前加息的可能。
（图源：Sydney Morning Herald）
除此之外，澳洲的几大银行也预测，RBA有可能提前加息时间，于2023年甚至是2022年末开始加息。
由此看来，如果房地产市场过热，政府也有可能出手调控，打压投机行为，提高利率，银行则将提高贷款的门槛，导致房价下跌。
因此，对于买家而言，在贷款方面还需量力而行，不可盲目借贷，否则一旦利息提前上调，很有可能出现资不抵债的情况。
结语
总而言之，支撑房价比较重要的因素，是疫情的控制情况和政府的经济调控政策。
如果没有出现重大意外，在目前利率保持稳定，房屋供应量依旧较少，疫情相对可控的情况下，近2年左右房价增长的基本面没有变，反之，则会出现房价波动甚至下跌。
您认为，在疫情之下，房价还能涨多久呢？支撑房价上涨、导致房价下跌的因素还有哪些？
欢迎说出您的看法！
声明：本文所载观点、结论和建议仅供参考，在任何时候都不构成对客户私人投资建议。对依据或者使用本文观点所造成的一切后果，本作者均不承担任何法律责任。
参考文章：
https://www.abs.gov.au/statistics/industry/building-and-construction/building-approvals-australia/latest-release
https://www.abc.net.au/news/2021-03-02/charting-australias-covid-vaccine-rollout/13197518
https://www.corelogic.com.au/housing-market-lockdowns
https://www.smh.com.au/politics/federal/rba-keeps-rates-unchanged-but-starts-winding-back-emergency-levels-of-support-20210706-p587b0.html
https://www.afr.com/policy/economy/why-the-rba-won-t-be-quick-to-lift-rates-20210625-p584az
https://www.corelogic.com.au/sites/default/files/2021-03/210401_CoreLogic_HVI.pdf
