文章来源：新京报
记者 袁秀丽 编辑 杨娟娟
截至目前，上海住房成交均价已突破5万元，其中2020年1-11月新房成交均价累计上涨5.68%。
2020年，横盘三年的上海房价从年初开启上涨行情。据中指研究院数据显示，2020年上海住房成交均价突破5万元。其中，今年前11个月新房成交均价累计上涨5.68%。而截至12月23日，2020年上海商品住宅成交金额达4539亿元，较去年全年增长8.8%。
对于全年行情，机构分析人士认为，上海新房价格上半年强势拉升，但在调控政策的影响下，下半年震荡回落；从供求方面来看，全年呈现出供不应求的势头，8成的区域成交量大于供应量，有4成项目认筹率超100%。预计2021年，成交规模有望保持在高位，价格维持稳中有升的态势。
全年供不应求，4成项目认筹率超100%
今年疫情稳定之后，上海热盘频出，不断推高市场热度。从各区来看，8成的区域成交量大于供应量，虹口、杨浦、徐汇等传统中心区域普遍供不应求，市场热度较高。周边成交量较大的区域，如崇明、青浦、奉贤等区因供应量明显下滑，导致“销供比”相比去年均有较大幅度提升。
据中指研究院数据显示，截至12月23日，2020年上海商品住宅共成交7.26万套，成交面积795.8万平方米，较去年全年增长3.32%；成交金额达4539亿元，较去年全年增长8.8%。
与此同时，截至12月23日，上海有181个项目入市233次推盘，供应房源近6万套，与去年188个项目入市225次推盘大体一致。其中185次推盘参与公证摇号，认筹率达到120.4%。相比之下，去年整体认筹率不足四成，不少去年认筹率较低的项目今年再度推盘后认筹率均有明显提升。
根据中指研究院数监测数据，2020年，上海认筹率超100%的楼盘有93个，项目占比达到40%，其中54%的项目集中在外环以内。同时，也有不少楼盘遇冷，27个楼盘认筹率低于30%。
从各环线来看，中内环间认筹率最高，为259%，有8成项目认筹率超100%。从价格段来看，10万以上及8万-10万价格段项目认筹率最高，为250%左右。由此推断，改善需求为主的大格局依然未变，单价8万以上的项目供不应求。
值得关注的是，浦东前滩板块744%的超高认筹率让其他板块望尘莫及。2020年，前滩板块推盘4个，推出房源合计952套，合计认筹7086组，其中年末压轴的尚峰名邸因平均总价600万的47平方米小户型而备受关注，认筹率达1273%。
下半年新房价格震荡回落，全年上涨5.68%
横盘三年的上海房价从今年年初开启上涨行情，据中指研究院数监测数据，住房价格从去年底的47404元/平方米上涨至今年11月的50097元/平方米。其中，今年前11个月新房成交均价累计上涨5.68%，涨幅在中指百城中居第13位。
2017年以来上海住房价格指数及环比变化
数据来源：CREIS中指数据
从全年走势来看，上海新房价格涨幅上下半年分化明显，上半年强势拉升，下半年震荡回落。
中指研究院上海研究总监方颃认为，上海本轮价格上涨始于2019年11月，当时，房贷利率挂钩LPR之后，上海首套房贷利率可减20个点。今年2-3月，受疫情影响价格上涨节奏被打乱。而二季度以来，受限价松动、土拍火热等多重因素的影响，房价涨幅持续扩大，上半年累计涨幅达到4.11%，在一二线城市中排名首位。
但是到了下半年市场发生变化。方颃表示，长三角多地调控收紧，上海楼盘也重回“严格限价”模式。不过，在需求集中释放下，带来的供不应求效应及改善型项目的热销，对价格涨幅也起到了支撑作用。整体来看，下半年价格涨幅呈高位震荡回落态势。
事实上，二手房价格不受限价政策影响，更能真实反映市场实际价格及背后供求关系。上述数据显示，2020年前11个月，上海二手房价累计上涨6.69%，较新房增幅高出1.01个百分点。下半年以来，二手房市场成交套数持续走高，而挂牌房源数量明显下降，二手房市场转入卖方市场。
2020年上海一二手房成交价格环比走势
数据来源：CREIS中指数据
对于上海的明年房地产市场，方颃表示，虽然上海仍然保持严格的限购限贷政策，但是去年以来临港自贸区放松人才购房资格，以及近期对特定人群落户放松、加大人才引进力度，都对上海未来住房需求形成持续的补充。此外，上海仍在加快推进旧区改造，较大规模的拆迁需求持续入市对明年市场也起到支撑作用。
而从目前的土地供应来看，方颃表示，今年上海住宅用地成交规模同比增长6成，亦为明年市场供应量提供有力支撑，当前偏紧的供求关系有望得到缓解，明年成交规模有望保持在高位，价格或将维持稳中有升的态势。
