文/菲凡品金
现在连街头的卖红薯大爷都知道北京以后均价要过10万了，连小区的保洁阿姨都全家去涿州去抢房子去了。中国地产企业之间还有啥大事件？就是不停的收购和并购嘛？去年地产行业的并购金额在4600亿。
充满欲望的中国房价
现在的中国楼市还有几个人看不懂？都看的懂。过去一年新增贷款里有40%来自于地产，过去一年卖地收入是3.65万亿，有10个城市靠卖地收入过千亿。过去一年里中国的炒房地图从上海到苏州到无锡，从北京到固安燕郊到保定，从深圳到东莞，合肥长沙郑州人都跑到西安去买房了。过去的一年里涨幅最高的城市同比涨幅超过100%。你说你还看不懂么？就是涨么。
这就是今天的中国的楼市。今天的中国楼市，贪婪，处处透露着贪婪的味道。
这样的贪婪，无处不在。渗透进了这个社会的每一个角落。例如，上海夫妻假离婚买房。
在贪婪的同时，还有恐惧。北京的爷爷害怕孙子长大北京的房价都几十万一平米了买不起了，现在都给孙子买房子了。
贪婪不是错，恐惧也不是错，是房价错了。
中国的房价很畸形
这样的房价预测已经没有任何意义了。为什么？
第一 ，在中国房价从来就不是完全市场化的产物，单纯的市场化预测有啥意义？第二、政府每年的政府报告上的态度和房价实际成反比，越高喊控制越疯涨，这样的预测有啥意义？第三、在中国房子早已经脱离了居住的需求，变成了一个金融产品，甚至变成了保证GDP增长的筹码，你说你还怎么预测？
所以就干脆别预测了，预测没什么意义。
目前的房地产本来就是畸形的。
首先，财政收入太依赖土地，房地产要熄火经济立马下降。
据统计，去年我国卖地收入3.65万亿，而整个财政收入是15.9万亿。整个财政收入的25%来源于卖地。我们以杭州举例，2016年杭州卖地土地款1600亿，2016年杭州全年财政收入2500亿。去年类似于杭州这样的卖地过千亿的城市有10个。
找不到世界上任何一个国家，如此依赖卖地，如此畸形。 一旦停止卖地，我们可以预估的是财政收入立马会少掉一半。我们的经济到底怎么了？
其次，收入和房价比，是堪称世界第一，是发达国家的10倍
最新公布的涵盖全球584个城市的，房屋售价和家庭收入的比值，深圳才以全球房价收入比第一“勇夺”全球最苦逼城市。排名前十的城市中有五个在中国：香港以34.95位居第 4；北京33.32位居第 5；上海以30.91位居第 6；广州以25.85位居第 10。
在中国的一线城市一个家庭不吃不喝30多年才能买的起一套房。发达国家正常的房价收入比一般在1.8~5.5之间，而发展中国家合理的房价收入比则在3~6之间，而在美国租售比在经济危机之前是5。
也就是说现在的中国房价，早已经脱离全球的经济正常指标，我们的房价不断的攀升，早和我们的收入没有关系了。
再次，我们是世界上最爱买房的国家之一，买房是收益最高的投资。
我国城市居民住房自有率已高达80-90%，而发达国家比率最高的美国才达到68%，英国仅有56%，欧洲等其他国家甚至低到30%至50%。我们是全球最爱买房的国家，没有之一。
目前我们的储蓄收入年收益率仅为2%-4%左右，2016年的中国QDII基金平均收益6.6%，而国内股票型基金、混合型基金以及债券型基金平均收益分别为-12.20%、-4.24%和0.09%。全国轰轰烈烈的大众创新万众创业目前80%的已经倒闭或者未能盈利。至于4000多家的P2P更是破产的破产跑路的跑路，e租宝跑路卷走了上百万户居民存款。
请问在我国普通民众找不到一个良好的理财通道的同时，我国近年来一直处于通胀状态，那么不买房还可以买什么？
三线四线城市买房是储蓄，而苏州合肥郑州北京上海这样的房价周周涨甚至个别区域半年翻倍，这就是比任何投资还成功的投资。毫不夸张的来讲买房是目前收益最高的投资项目。房子早已经从单纯的居住价值，变成了一个金融产品。
我们很难想象，当一个国家住房变成了一个金融产品，当一个国家的房地产变成这个国家财政收入的主要来源，当一个国家的房地产在全球上成为买房最困难的国家之一，这个国家的房地产到底属于什么？是一个正常的商品么？是健康良性的发展么？
好像都不是。都不是一个正常的商品，预测他的价格，显得有点瞎子摸象了。
未来的房价到底会怎样？
现在的中国房地产，真的多少有点让人看不懂了，准确的来说15年开始就有点扑朔迷离，多少老司机都在预测房价这件事情上栽了跟头，包括大佬和企业家。
那么房价到底能不能预测？笔者的答案是能。一看市场基本的供需关系，库存周期。二看城市综合实力，人口产业及发展潜力。三看政策及相关因素。四看货币政策和金融环境。五 看房屋构成成本要素，地价、人工、原材料等上涨。而政策和货币政策，恰恰是房价很难预测的根源所在。
那未来的中国房价到底如何？笔者至少能说出六个房价保持上涨的因素：
第一、中国目前已经成为全球唯一和美国经济量级相当的超级经济体，我们正在进行深层次的产业升级和国际分工调整，我们的经济增速依然在平稳保持。
第二、中国的城市化进度还在继续。中国目前还有一半以上的农民，未来还有1亿农民在5年内要进城。
第三、从长期来看未来依然是以适度的货币政策为准的。不会过度的宽松或者紧缩。
第四、我们在短时间依然没有形成一个成熟良性的多类型的投资渠道，地产作为增值保值产品的价值似乎会长期存在。
第五、中国传统的购房需求并没有因为90后00后的长大而减少，事实证明他们希望住的更好。
第六、中国依然保持和保证18亿亩土地红线不能破，土地有限，那么建设用地将会愈加珍贵。未来的开发将会集中在城改和旧改领域，成本无形中也会被推高。
除上述看涨的理由外，我们有理由相信，政府不会在短期内出台激烈的政策影响楼市。地产目前是中国财政中国经济增长的重要贡献力量，为了保持经济的平稳和政治环境的稳定，短期内不会对其进行明显的打压。目前银行拥有一半以上的长期债务来源于地产，一旦价格快速下跌，可能会造成大量的死帐坏账，不良资产增多。所以短期内也不会出台较为极端的政策。
虽然楼市很难预测，因为有太多的不确定性。但是依然大胆预测，未来中国10年房地产不会有很多人预期的那么差，依然会平稳向上。日本和美国曾经出现的断崖下跌几乎不会在我国出现。至于那个地区涨的更快那个地区价格会开倒车，这个完全取决于这个城市的供需关系、人口产业和经济以及未来发展潜力。
到底是买在了底部还是半山腰，还是当了接盘侠？这其实是个挺复杂的问题。每个人都把自己压在赌桌，而庄家并不是我们。
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