新年刚过，楼市又出重磅消息，都听说了吧：兰州、合肥、南京、厦门……调控放松了。中央刚说过要“保持房地产市场调控政策连续性和稳定性”，会才开完不到3周，就要开始打脸？昨天晚上菜鸡在群里直播，大家全都急着问：今年开始调控是不是都要放松了？房价又会涨吗？该买房了吗？先别着急。要菜鸡说，市面上很多解读和炒作，要么乌龙、要么误读、要么牵强地跟楼市硬扯关系，都不太靠谱。传闻的这几个城市，只有兰州是直接公开宣布限购放松的，但仅针对偏远区域；至于合肥放松，纯属媒体闹的乌龙；南京确实出了文件，也的确有松绑举措，但仅针对很少的高级人才；厦门的传闻更搞，政府一句“满足首套刚需，支持改善需求”的套话，没有任何实质措施，很多人就跟着嗨了。从目前这几个城市情况看，目前整体上并没有放松，中央在政策上并没有打脸。很多人误读形势，是只看到了中央前半句话，要“保持房地产市场调控政策连续性和稳定性”，却忽略了后半句——“分清中央和地方事权，实行差别化调控”。简单理解就是，中央调控大方向不变，但执行策略方面有了重要变化——2018年开始的差别化调控，会做得更精细，不但会“因城施策”，甚至在同一个城市的不同区都会差别化。兰州最近的调控就是明显的例子。那么，对普通财迷来说，怎么知道你关注的城市和地区，会不会接下来也放松限制，或继续严格执行呢?菜鸡觉得，有两个关键指标值得关注——1、看城市住宅的库存情况。兰州近期的松绑，不是市长太嚣张，实在是库存高了，必须想办法去库存。兰州最近几个月的去库存周期都超过16个月，最高是20个月；这次松绑的偏远区域，去库存周期更高。去库存周期的意思，是以当月的销售速度估算，当地楼市的在售新房需要几个月才能卖完。合理的去库存周期，和房地产的开发周期相等，12到16个月。菜鸡从易居房地产研究院最近一份数据看到，最近4个月，有10个城市的去库存周期偏高。这当中除了兰州，其中有5个城市这两年也出台了限购政策，分别是济南、燕郊、香河、珠海、北海。另外，海口、三亚、厦门、西安、西宁、呼和浩特、大厂、固安，去库存周期存在明显上升趋势，在逐渐接近高库存水平。菜鸡大着胆子预测一下：西安和兰州情况类似，都在房价没有过快上涨的时候，就启动了楼市调控，提前踩了刹车的。如果去库存周期还在持续升高，也许会是兰州之后，下一个宣布放松调控的城市。济南、燕郊、香河、珠海、海口、三亚、厦门、大厂和固安这些城市，在2017年房价上涨过快，投资比例很高。在当前形势下，可能得有比较明显的价格回落，才会被允许有限度地放松。2、看人才引进落户政策的变动。楼市限购的一个重要措施，是以户籍为门槛，把外地购房需求拦在外面。既然不能直接宣布放松限购，那么降低户籍门槛，让原先不能买房的外地户籍落户，有了本地户籍就避开了限购。动作最明显的是武汉，号称要在5年内引进100万大学生。落户条件相当宽松：毕业超过3年、在武汉有工作交社保，就能落户；毕业3年内没工作也能落户。南京高库存问题还没出现，松绑的可能性小。但南京出了文件鼓励创新，允许研究生以上学历、40岁以下的本科学历，以及持高级工以上职业资格证书的技术人才先落户再就业。还有长沙提出毕业生落户零门槛，西安放宽人才落户限制，成都允许大学生先落户后就业，杭州不但给房补，还给车补。这些二线城市，降低落户门槛，吸引高学历的年轻人落户，是在中央调控高压和地方政府提振楼市的需要之间，最好的平衡点。菜鸡这里不可能一一评点到每个城市，那么具体到每个财迷，今后会不会松绑，该怎么去应对呢？这里说两点小建议，给你参考：1、如果你所在或关注的城市，过去两年房价上涨过热，最近却发现售楼处变得冷清了，这时候千万不要急着冲进去，房价应该还有继续下调的空间。2、如果你所在城市，出台了武汉那样的“吸引人才落户”政策，也不用太慌。户籍对楼市价格的影响是偏中长期的，没那么快，也没那么明显，不用着急追进。应该首先考虑自己的实际需求和能力，满足条件后再果断买进。
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