作者：肖筱
3月30日晚间，万科发布了其2022年度报告。在行业震荡期，万科实现了营业收入5038.4亿元，同比增长11.3%；归属于上市公司股东的净利润226.2亿元，同比上升0.4%。万科也由此成为了在2022年为数不多逆势而上的房企一员。
整体来看，在开发业务规模不再是衡量房企惟一标准的当下，万科的业务转型已初见成效，多元化业务扎实推进凸显了长期价值。尤为亮眼的是，2022年万科的经营服务业务保持了双位数增长，体现出了较强的韧性。
物业、物流、长租公寓等
多赛道协同发展
3月31日，万科举办了业绩推介会。在业绩会上，万科董事会主席郁亮指出：未来新房需求上有天花板，下也有保底线。“新房市场不可能回到2021年的历史峰值，但每年12万亿的需求还是有的。”
基于上述判断，郁亮认为，企业要认清大势，房地产行业再也回不到对住宅开发过于依赖的阶段。对企业而言，开发、经营、服务并重是个必然的选择。而对于万科而言，公司会坚持开发、经营、服务并重的策略，确保自个活下去、做好自己的事情。
而在开发、经营、服务并重的策略下，，万科的经营服务业务全口径收入达512.6亿元，同比增长23.1%。
其中，多项业务更是巩固了业内的领先优势。物业服务方面，2022年，万物云成功分拆上市， 并收入首次突破300亿大关，实现营业收入303.2 亿元(含向万科集团提供服务的收入)，同比增长26.1%。
物流仓储服务方面，万科物流业务自2015年开启全国仓储网络布局至今，目前综合实力位列行业第一梯队，冷链仓储规模全国第一。2022年，公司物流业务(含非并表项目)实现经营收入35.6亿元，同比增长17.9%。
租赁住宅方面，作为全国最大的集中式公寓提供商，截至2022年底，“泊寓” 共运营管理租赁住房 21.51 万间，累计开业16.66万间，业务布局全国34个城市 。2022 年，公司租赁住宅业务(含非并表项目)实现营业收入32.4亿元，同比增长 12.1%。
商业开发与运营方面，万科累计开业商业项目242个，其中2022年克服疫情挑战成功开业新项目25个。2022年，公司商业业务(含非并表项目)营业收入87.2亿元，同比增长14.3%。
不难看出，万科拥有业内最全面的不动产经营服务赛道布局，未来仍有巩固和扩大先发优势的空间。
经营服务业务发展
有望进一步提速
万科经营性业务的发展优势，不单单体现在各赛道的业绩表现上，更体现在起步早、布局全、协同多的全方面布局上。
郁亮表示，万科的经营服务类业务优势在于方向对、起步早、布局全、协同多。一是起步比较早，学费基本已经交完。二是布局赛道比较全，各个业态都有，并在各自领域做到了数一数二。三是各个业务之间可以协同，例如目前已经在共同参与综合性城市更新项目，共同服务大客户等。
值得注意的是，随着全社会收益率要求和风险偏好的下降，市场对经营性不动产的认知已逐步改变，经营服务业务创造稳定现金流的优势开始显现。在新发展阶段下，经营性不动产对投资者的吸引力在明显变强。而提前“踏对了步子”的万科已然具备了先发优势。
郁亮表示，从中长期看，万科经营服务业务处在增长轨道上，整体收入今年会保持两位数增长，对集团贡献更多的正向盈利。不过，经营服务业务赚的是小钱、长钱和辛苦钱，万科会保持耐心。
万科还指出，随着物流、商业、保租房 REITs 和不动产私募投资基金的开展，经营性不动产实现“投融建管退”闭环，给有关业务的加速发展带来了可能。
谈及具体的工作计划，万科执行副总裁、首席运营官刘肖在业绩会上指出，万科在非常积极地尝试REITs发行。其中，“万纬物流”在浙江和广东选了几个资产，大概25万方左右，预期今年应该可以发REITs。除此之外，另一个REITs较鼓励的方向，公寓，也在有序启动发行工作。
刘肖认为，政策在积极的探索，集团也在不断地尝试。积极研究政策更重要是不断地打造优良资产，把这个蓄水池做大，这一系列的政策利好都会成为不动产经营服务行业的重要动力。
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