近日，贝壳（NYSE:BEKE; HKEX:2423）公布了2023年Q4及全年业绩公告。财报数据显示，公司2023年Q4实现收入202亿元，全年实现收入778亿元，同比增长28.2%；Q4实现经调整净利润为17.14亿元，全年实现经调整净利润97.98亿元。
公司执行董事、首席财务官徐涛表示，2023年，贝壳房产交易服务业务稳步增长，家装家居和租房等新业务实现规模突破。通过过去两年提质增效、守住风险等一系列举措，公司在去年释放红利，盈利能力和盈利质量显著增强，全年经营性现金净流入111.6亿元，是经调整净利润的1.14倍。
有资深业内人士点评道，对于贝壳交出的如此一份成绩单，其实是超出市场预期的。受外部复杂因素影响，2023年的房地产行业正如我们所见，充满了挑战与不确定性，整体仍处于转型调整期。在这种背景下，贝壳能够成功扭转局面，实现收入和利润的稳定增长，显得尤为难得。
房产交易“基本盘”稳固
分板块来看，2023年，贝壳存量房、新房、家装家居以及新兴业务四大板块净收入分别为280亿元、306亿元、109亿元和84亿元，较2022年分别增长15.9%、6.7%、115.0%和194.8%，四大业务实现全面增长。
而作为基本盘，房产交易业绩能够在2023年实现高质量增长，自然离不开贝壳的运营策略。从提升客户服务品质出发，贝壳在房源端建立聚焦能力，为业主定制销售方案，在客源端分析理解客户需求，通过AI智能选房等数字化工具为客户匹配居所。而针对新房业务，贝壳则采取了更加积极的策略，如建立线上直播阵地、提高对优质盘源的覆盖率、在多地推出“优鲜卖”模式支持“以旧换新”等。一系列行之有效的运营举措，也使贝壳取得了超出市场预期的经营及业绩表现。
2023年，贝壳新房总交易额增至10,030亿元，较去年同期提升了6.7%。同期存量房方面，贝壳实现总交易额20,280亿元，较去年同期增长28.6%。对此，国信证券认为，纵观2023年，贝壳的新房业务表现优于行业，存量房业务则成功收复失地。新房方面，凭借年内超万亿元的GTV交易总额以及近7%的增速，跑赢了全国商品住宅销售额变动比例。存量房方面，随着公司积极拓店，平台费、加盟费等增值收入占比提升，同时全年存量房业务贡献利润率也进一步提升。
综合来看，贝壳2023年存量房、新房均实现GTV、净收入、贡献利润率均同比提升，基本盘稳固。与此同时，贝壳将原本的“一体两翼”战略升级成“一体三翼”，在保持房产交易赛道龙头优势的同时，全面发力家装家居赛道以及租房等新兴业务。而据wind数据显示，公司家装家居和新兴业务营收占比已分别从2022年的8.32%和4.69%，快速提升至2023年的13.95%和10.8%，总营收占比合计已达到25%。对此，中信证券认为，贝壳的其他新兴业务不依赖于房地产开发周期，能够为公司打开业务天花板，创造全新盈利空间。如今，贝壳的家装家居以及其他新兴业务确实正焕发生机，逐渐成为贝壳发展的新引擎。
多元化居住服务能力夯实
实际上，对于家装家居领域，贝壳长期保持着高度关注，“动作”也一直不少。早在2015年，链家便初次试水家装赛道。而在之后的2020年，公司更是上线自营家装品牌“被窝”，并打造Home SaaS家装家居系统，探索家装流程各环节关键步骤的模块化、标准化和数字化。
2022年，贝壳则完成了对圣都家装的收购，圣都正式成为贝壳的合并子公司。据了解，圣都成立于2002年，主营业务为整装模式的家庭装修服务，自有2500余名资深设计师、万名认证工人。公开数据显示，截至2021年末，圣都已进入全国31个城市开设110余家门店，累计服务超15万家庭。而截至2023年，圣都整装连续3年获得全球知名权威调研机构欧睿国际的市场地位声明。
站在财务视角，2023年，公司家装家居的总交易额为133亿元，可比口径同比增长93%；净收入增至109亿元，可比口径下同比增长74%。公司年报中称，该板块业务增长主要由于更丰富的可选套餐、服务流程的重塑等带动了订单增加，新零售的贡献增大以及交付能力提升。
仅仅两年多，贝壳家装业务就突破了百亿营收，核心城市业务规模也实现了快速增长。如今，贝壳旗下共拥有“被窝整装”“圣都整装”两大家装品牌。其中，被窝整装更偏向于标准化装修，而圣都整装则在标准化基础上更加偏个性化。
此外，租赁住房管理运营服务的净收入增加，也推动了贝壳新兴业务及其他的净收入实现增长。公告显示，2023年，贝壳新兴业务及其他的净收入达84亿元，同比大增近两倍。
截至2023年末，“贝壳省心租”在管房源规模突破20万套，长租公寓逾1万套；省心租入住率达95.1%，同比提升约6个百分点。展望2024年，中金公司在研报中预计，贝壳新业务将维持稳健增长的同时，实现经营效率的持续突破。
不难看出的是，贝壳的非房产交易业务在总营收以及净收入中所占比重得到了不断提升的同时，公司的多元化居住服务能力也不断增强。而除了给业绩增长带来更多想象空间，更重要的是，新兴业务的发展，让贝壳得以降低对单一房产交易市场的依赖性，进一步分散风险，有助于实现其所追求的“以品质为核心的效率增长”。
多措并举防范风险
“优化房地产政策、标本兼治化解房地产风险”，已成为今年房地产工作重要方向。今年的政府工作报告中，过去一年来，因城施策优化房地产调控，推动降低房贷成本，积极推进保交楼工作，制定实施一揽子化解地方债务方案，分类处置金融风险，守住了不发生系统性风险的底线。
对于2024年强调，更好统筹发展和安全，有效防范化解重点领域风险。坚持以高质量发展促进高水平安全，以高水平安全保障高质量发展，标本兼治化解房地产、地方债务、中小金融机构等风险，维护经济金融大局稳定。
不难看出，防范风险依旧是房地产发展的重要命题之一。在此前提之下，贝壳表示，对开发商，公司严抓回款和项目安全，新房应收账款周转天数缩短，“快佣”占比提升，为业务发展创造安全环境。面对消费者，公司则推进“开发商阳光承诺”和“隐号带看”，加强隐私保护，拥抱“安全”主旋律。
随着经济基础的不断提高，物质水平的逐渐丰富，人们对住房品质有了更高要求，希望住上更好的房子、获得更好的服务。这就意味着，满足消费者住房品质提升需求，将逐渐成为房地产行业发展的新模式和行业转型的新方向，更或许是整个行业未来整体向上的重要机遇。
对此，贝壳联合创始人、董事长、首席执行官彭永东认为，“让家更美好”的努力没有终点，只有连续不断的起点。贝壳将扎根人民美好居住事业，聚焦国家大势、聚焦时代潮流、聚焦人民福祉，守正创新，勇毅前行，帮消费者安居、助服务者乐业、构建和谐生态、推动行业进步。
察势者智，基于对行业的洞察，结合贝壳2024年的运营规划，可以看出，“品质”“效率”是公司今年发展的关键词。彭永东在《2024，品质、效率、长期主义！S给贝壳小伙伴的一封信》中也表示，品质、效率、规模、效益，在这四个重要变量中，过往贝壳针对“品质、规模、效益”有一些研究和实践，唯独在效率提升上进步不大，根本原因还是“科技”和“专业技术”的新价值介入度不足。近来发展迅速的新媒体、大数据、AI、虚拟空间技术等将会为行业打开新的可能性之门，千万不要低估这些新生力量带来的改变，一切能推动客户体验提升的理念、工具和方法都是公司迭代的契机，更好地服务客户，客户会更愿意选择我们。
立足新起点，迈上新征程。如今的贝壳，已在房产交易领域深耕多年，且其在服务、管理和子品牌孵化上积累了α优势，强α有望持续验证。而未来，公司在强大的战略定力支持下，以及已被验证的各板块实力的支撑下，更有望凭借“品质”“效率”的持续加码，继续在行业中领跑，其发展价值值得长期关注与跟踪。
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