文丨秦佳丽
编辑丨李壮
自3月下旬国常会再提进一步优化房地产政策后，各地陆续祭出新一轮楼市提振政策，推动楼市“金三银四”闪现亮点。
随着楼市提振政策持续发力，楼市销售逐步回暖。据中指院统计数据，一线城市3月份新房成交规模普遍环比增长。另据本刊了解，以价换量、折扣促销是开发商抬高成交规模的重要举措，在广州，目前部分新房项目释放5%~10%的降价幅度。
在企业销售成绩方面，一季度，龙头阵营趋于稳定，“保中万”销售成绩仍然蝉联前三甲。 此外，滨江集团、越秀地产跻身行业销售榜单TOP10。 有业内人士表示，出于传统“金三银四”窗口期，目前市场销售数据可能是上半年高点。 如果各地的提振政策密集出炉，届时市场销售数据有机会呈现新的看点。
新一轮政策刺激楼市
开发商折扣让利冲刺销售
4月份以来，北京、广州等4城上调公积金贷款额度激荡楼市，叠加10余个城市调低房贷利率下限、地方国资入场推进“以旧换新”等政策组合拳，各地调控动作频频。 其中，北京密集优化政策边际，监管部门继此前松绑“离婚限购”、公积金缴存记录可纳入购房资格认定后，近日拟再对绿色及装配式建筑购房者上浮公积金贷款，新一轮楼市提振政策持续出炉。
就备受关注的上调公积金贷款额度而言，该项楼市新政或明显提振新房市场情绪。 根据4月8日北京就公积金贷款新政发布的《征求意见稿》，使用住房公积金贷款购买绿色建筑、装配式建筑或者超低能耗建筑的缴存职工，贷款额度可上浮10万元至40万元，即最高贷款额度可达160万元。 北京大兴某项目置业顾问向本刊印证： “从目前银行方面释放消息来看，现在上调贷款额度没有问题，不同区域、不同类型的绿色建筑上浮的贷款额度会有不同，目前北京绝大部分的新房都可以满足这个政策。 ”
北京丰台某项目置业顾问于成（化名）向本刊表示，各项利好政策加持下，北京市场的确有升温，目前成交数据呈环比增长状态，不过这主要归结于前期降低首付比例政策发挥的提振作用。 “现在北京首套房首付比例统一降至30%，二套房首付比例最低为40%，基本回落到2013年前后的政策线状态，首付压力降低以后，可以考虑的项目就变多了。 相比之下，其他细节性的政策发挥不了决定性作用。 ”
从机构统计数据看，今年核心城市“金三”成色明显，一线楼市成交数据普遍升温。 据北京市住房和城乡建设委员会数据，3月份北京新房网签成交9296套，环比上涨了128%； 深圳市房地产中介协会数据显示，其间深圳新房共成交2816套，环比增长184.4%。 另据上海链家研究院数据，其间上海新房成交5370套，环比增长299%。
近期热门楼盘同样表现出极高的市场活跃度。 除了3月28日上海中海·顺昌玖项目以总销金额196.5亿元的成绩刷新国内楼市开盘纪录，近期一线城市诸多项目迎来开门红。 3月最后一个周末，深圳6个新项目集中取证开盘，最终三盘公布了开盘销售金额，前海时代三期、中洲湾迎海二期、金众云山海项目分别揽金27.39亿元、27.1亿元、19.3亿元，其中前海时代三期开盘即达成去化率82%。
部分项目的高成交金额与开发商价格让步有关。 本刊了解到，上述深圳中洲湾项目给予开盘认购9.6折优惠。 在广州，多家开发商推出“工抵房、拼团购房、渠道专场”等营销活动，诸如保利悦公馆、越秀大学星汇城等热点项目释放5%~10%的降价力度。
目前开发商仍在花式促销全力抢客。 近日，北京通州区招商·璀璨公元项目在清明节假期推出的“买一送一”促销活动引发市场关注，即全款购买77平方米两居室的客户，将免费获得一套位于烟台的108平方米海景现房。 该项目置业顾问向本刊印证： “‘买一送一’是我们在清明假期的一个‘双城联动’营销活动，没想到关注度挺高，现在活动已经截止，其实我们项目之前的房源就已经所剩无几。 ”
前述北京大兴区置业顾问同样介绍，目前新房市场折扣优惠其实较为常见： “我们项目前段时间有个新开盘的楼栋，拿出了两套特价房，正常原价四百六七十万元左右，优惠价格430万元可以‘捡漏’，但是这类特价楼盘对付款要求比较高，有的需要当天付款40%。 ”
“保中万”一季度销售延续前三甲
越秀地产跻身TOP10
从企业销售成绩看，一季度百强房企格局仍在经历深度调整。 据中指院发布的2024年1-3月中国房地产企业销售业绩榜单，其间百强房企销售总额为8978.3亿元，仍为同比下降状态。 不过，3月单月百强房企销售额环比增长117.3%，销售情况升温明显。
历经行业洗牌，当前龙头阵营开始趋于稳定。 一季度“保中万”分别以629亿元、602亿元、579.7亿元销售额延续TOP3。 央国企及区域龙头房企仍然呈现稳健优势，绿城中国、华润置地、招商蛇口、建发房产、滨江集团、龙湖集团、越秀地产入围TOP10，入围门槛超过221亿元。
另值得一提的是，当前一线梯队内部尚在经历座次重排。 与去年同期相比，今年一季度TOP10阵营缺失了碧桂园、华发股份2家房企，滨江集团、越秀地产则逆势补位，分别以263.2亿元、221亿元的销售额排名第8位、第10位，较去年上升6个位次、3个位次。
在房企普遍表态审慎投资策略的当下，越秀地产还是为数不多披露2024年销售目标的房企。 在其近日召开的业绩发布会上，越秀地产管理层表示，2024年合同销售目标为1470亿元。 据了解，2023年，越秀地产的全年累计合同销售金额同比上升13.6%至1420.3亿元，这意味着，想要达成销售目标，越秀地产今年需保持3.5%的销售额增速。
相较于住房销售市场的冷热不均，房企在土地市场整体更快步入复苏通道。 中指院数据显示，今年一季度，百强房企拿地总额达到了2217亿元，同比增长14.9%。 从拿地企业来看，具备资金优势的央国企保持拿地高位，据中指院数据，今年1~3月，华润置地、中建壹品、中国铁建分别以444亿元、412亿元、243亿元的全口径新增货值规模位居行业TOP3，规模合计1099亿元，较去年同期TOP3阵营合计新增货值增长88%。
广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉向本刊表示，当前房企销售复苏节奏弱于拿地节奏，原因在于两类市场存在差异： “目前住房销售市场结构性差别大，中心区的一些改善盘销售不错，但整体市场情绪还是低迷； 而在土地市场，现在地方政府给土地的让利幅度大，很多地块也都取消了配建要求和小户型比例的要求，因此很多央国企还是在托底式拿地。 ”
上海中原地产市场分析师卢文曦向本刊表示，房企拿地升温节奏优于销售复苏节奏，很大程度上是基于核心城市优质地块的支撑作用： “相比以往大面积的广撒网式拿地，现在企业更多在一二线城市寻找拿地机会，所以优质地块不愁卖； 相比之下，企业销售端复苏还要经历一定周期，曾经在三四线城市广泛布局项目的房企业绩目前不会好看。 ”
改善类住宅为一线楼市供应主力
“新旧联动”或提升“银四”成色
从“银四”开局来看，中指院报告显示，清明假期期间，部分城市在前期政策 优化下市场热度略有回升，但整体来看客户观望情绪仍在。 由于去年清明假期仅有一天，因此今年清明假期主要与2022年同期进行比较，其间重点20城新房销售面积较2022年假期下降约三成，其中一线城市降幅最小，上海新房销售面积则较2022年假期增长143%。
从接下来的市场供应结构来看，高端改善类项目成为一线城市的结构主力。 3月31日，上海市房管局披露2024年第四次集中批量供应的房源，该批房源共涉及25个项目，备案均价达85201元/平方米。 其中，单价“10万+”以上的项目达6个，包括保利发展旗下的玖丽璟庭、凯德置地旗下茂名公馆项目、上海瑞苑地产旗下瑞峰宁苑等，面积占比约32.6%。
卢文曦向就此表示，目前上海市场仍然存在两级分化，即部分核心楼盘销售火爆，但大部分郊区项目面临去化压力。 “3月份上海二手房成交1.8万套，新房成交面积接近80万平方米。 出于传统‘金三银四’窗口期，这个销售数据应该是上半年的高点。 ”他预判，“下半年的政策应该会持续偏暖，继北京、广州调高公积金贷款额度后，各地会陆续出台类似政策，届时市场销售数据有机会呈现新的看点。 ”
李宇嘉表示，目前房地产调控已接近“政策底”，自从国务院常务会议明确调控政策给到地方、地方负有“稳地产”的主体责任以后，各地的主动性明显增强，近期很多城市不设首套房房贷利率下限、推进“以旧换新”等联动调控，这些政策具备创新性，能够在提振市场需求和市场循环方面发挥较大作用。
在李宇嘉看来，楼市“金三”如期收官后，“银四”成色在一定程度上取决于“新旧联动”情况： “如果二手房成交情况好，一定程度上能够带动接下来的新房销售。 不过，由于新房市场前期积压的低价盘已经逐渐去化，后续市场需要新需求接力，否则‘小阳春’过后市场情绪容易再度回落。 ”
（本文已刊发于4月13日《证券市场周刊》。文中提及个股仅做举例分析，不做投资建议。）
