地产遇冷,REITs大热,这包租婆好当么?

地产遇冷,REITs大热,这包租婆好当么?
2021年11月19日 16:45 ETF令狐冲

这两天,前首富又上新闻了,通过变卖个人资产以及质押股权筹集资金,向公司输血70亿。

作为曾经的造富行业——房地产,今年来可谓风波不断。

前段时间在债券圈就发生了不少故事,连带着持有相关债券的基金也是暴跌。

地产遇冷,市场对房地产企业也弃之如履,估值惨不忍睹。

在“房住不炒”的大背景下,房地产税加速落地,不管是地产行业投资还是买房,逻辑生变。

然而,依托地产而生的公募REITs近来风生水起,前几天第二批公募REITs获批,机构甚至还为战略配售抢破头!

6月21日上市的首批REITs,当天,9只产品颇有A股主板打新的气象,全部获得正收益,最高的“博时招商蛇口产业园REIT”涨幅高达14.72%。

截至11月16日,过了将近5个月的时间,只有“平安广州交投广河高速公路REIT”一只跌破发行价,赚钱效应明显。

可以说首批REITS的认购性价比还是很高的,不过目前积极参与的投资者,大部分还是机构。

现在来看,机构对REITs产品比较认可,普通投资者还是处于后知后觉的状态。

机构看好REITs主要在于其长期投资价值。

1、防守上会强制分红,有可靠的现金流;同时也具有一定的进攻性,能通过改善现有物业的经营,或者通过收购新的具有增长潜力、且价格合理的物业来进行产业增值。

目前中航首钢和中金普洛斯已经公布了2021年第一次分红公告。

根据三季度的收益,以认购金额作为基准,当期分红率分别为3.85%、1.34%。

(当期分红率计算方式为:实际单份应分配金额/认购价格,如中航首钢单份分配金额为0.51541元,分红率=0.51541/13.38,如果买入价格高于认购价格,分红率会被稀释)

其他的根据三季报披露信息,推测分红率大概如下。

(推测分红率计算方式:单位可供分配金额/认购价格,单位可供分配金额并不等于实际单位应分配金额,实际分配金额以后续披露为准,推测数据仅供参考,以上数据接来源于公开披露的季报)

如果按三季度指标,大部分REITs的年化分红会高于基金管理人预测的分派收益率,相比不到3%的10年期的国债收益率还是更吸引人。

2、由于REITs主要投资领域为不动产,与房地产除外的股票、债券、大宗商品相关性比较弱,走势相对独立,可以在构建投资组合的时候分散风险,优化收益。

参考海外的数据也能证明REITs的长期投资价值:美股REITs指数,近10年的年化收益率约为11.26%,股息率平均值为5.12%,而同期的美国CPI平均值为2.12%,抗通胀能力显著。

相比机构,普通投资者的热情还不高。不过从之前的数据来看,在经历过先跌后大大涨后,大家的胃口也慢慢被吊起来了。

平均收益率这么好,买买买的小冲动怎么会没有呢?

这里不得不提一下,虽然认购收益率看起来很美好,但REITs短期内的波动可不算小。

由于流通盘小,目前成交金额靠前的产品日均交易额在1亿左右。

这意味着较小的资金就能撬动不小的涨跌幅,算了一下各个reits的最大回撤。

目前涨幅最高的中航首钢,9月13日之后,连续7个交易日出现了上涨,多个交易日的涨幅超过3%,场内价格一度达到18.55元。

但你要知道在9月27日和28日的2个交易日里分别大跌4.89%、5.40%,这可比固收类的产品刺激多了。

所以,REITs还是适合有一定风险承受能力的老铁去配置。

很快,第二批公募REITs就来了,研究清楚后,你想不想来当包租公包租婆?

正在申报中的有“华夏中国交建高速公路”、“国泰君安临港东久智能制造产业园”、“建信中关村产业园”、“华夏越秀高速公路”。

其中“建信中关村产业园”、“华夏越秀高速公路”两只REITs已获得证监会发行批文。

由于前几只REITs珠玉在前,参与第二批公募REITs的战略配售者异常热情。有消息说,其中一只的拟认购份额已经超过战略配售份额的7倍,够凶猛!

REITs的火爆确实是因为,当下作为前锋的这一波产品,底层资产质量够硬,能够满足发改委设定的硬性申报门槛(近3年不得亏损或净现金流为负),本身就说明资产的运营稳健与经营效率。

以“华夏越秀高速”为例,其底层资产汉孝高速是特许经营权估值近23亿元的福银高速G70的重要组成部分。

近三年每年的营收都超过1.5亿,每年的交通增率在9.70%,首先特许经营权意味着较强的抗通胀、保值功能,其次每年的营收增长代表具有增长性的分红收入,能为投资者提供稳定的长期回报。

之前的高速公路类REITs的财务表现也不错,广州广河、沪杭甬两个高速公路三季度分别实现净利润5506万元、4249万元,在所有的REITs项目里排名第二、第三,预计的分红率也较高。

“建信中关村产业园”其底层资产位于中国“硅谷”,平均出租率为95%,租户包括度小满金融、快手、科大讯飞等独角兽企业。

关于第二批REITs等上市前会给大家再详细分析分析,持续关注。

最后,做个总结,划个重点。

对于长期投资者,以认购价参与REITs投资的话,还是不错的选择。

当然凡是投资都会有风险,REITs的持有期又很长,动辄几十年,所以要保持关注项目的季度披露情况,观察其现金流是否正常,如果察觉到项目正在走下坡路,也可以通过二级市场交易退出。

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