第二批公募REITs来了,可以上车么?

第二批公募REITs来了,可以上车么?
2021年11月22日 11:03 ETF令狐冲

相比较股市近来的“花花绿绿”,首批公募REITs上市后则“红红火火”——

截至目前,9只REITs仅有一支跌破发行价-0.12%,其余8只全部上涨。

数据来源:wind,截至2021.11.19,计算方法:现价除以发行价算的收益率

涨势这么好,未来还机会拿到持续的项目分红,确实让人感觉舒服。

东西不错,但竞争也越来越越激烈,我注意到银保监会昨日发文,明确保险资金可投资公募REITs。

不仅要跟隔壁老王抢,还要跟专业的机构抢,心累啊。

第一批公募REITs的网下认购环节,均实现了超比例认购,平均有效认购倍数近8倍。公众认购的配售比例大多在10%以下,可谓僧多肉少,第二批公募REITs的火爆估计还会更加夸张。

回到产品本身,第二批REITs的两个项目,其中“华夏越秀高速公路REIT(180202)”是一个高速公路类特许经营权的项目

本金购买的相当于是这条高速公路剩余的经营权,我国一条高速公路的经营权最长不超过30年,随着到期日临近,经营权价值将逐年递减。(公开资料显示,汉孝高速的特许经营权经营到期后,与公路相关的资产政府将无偿收回,办公固定资产到经营期结束时净值及折现值极小,不予考虑。故到期资产价值主要为最后一期营运资金。经评定估算,最后一期营运资金总额为2,051.03万元。)

这也是高速公路类的股票和REITs的最大差别——

买股票本质上是买公司,公司通过旗下拥有经营权的公路挣钱,然后分红,在经营权到期后可以去收购、竞价新的经营权;但REITs只是拥有一段高速公路剩余的经营权。

听上去这种“不在乎天长地久,只在乎曾经拥有“一点也不性感,但为啥市场还会这么热捧?

举个夸张的例子,如果你花100块钱,不还本金,但以后的10年内,你每年能得到50元,你愿不愿意?

所以特许经营权的价值在于每期分红的多少与稳定性,高速公路无疑是这方面比较优质的资产。

以“华夏越秀高速公路”这只REIT(180202)为例:

其底层资产汉孝高速(由汉孝高速公路主线路和机场北连接线组成),是国家规划银川-武汉大通道的重要组成部分,毗邻武汉天河国际机场,连接京港澳高速和沪蓉高速。

一方面汉孝高速近5年交通量平均增长率达9.70%,另一方面如果未来通胀率上升,过路费的价格也有可能增加。量价都有提高的空间下,近三年的经营状况还不错:

除2020年因为疫情影响,高速公路免收了一段时间过路费,可以看到其收入是稳步上涨的。

由于公募REITs是强制要求要将90%以上的年度可供分配金额分红给投资者的,而且收益分配在符合分配条件的情况下每年不得少于1次。

也就是说,如果你以认购价格买入后,随着汉孝高速的收入增长,每年收到的分红也大概率会逐年提升,谁不喜欢躺着赚钱呢。

从已上市的高速公路REITs项目“沪杭甬高速”、“广州交投广河高速公路”的三季度利润来看,在9只首批公募REITs中也是名列前茅,分列2、3名。

优质的高速公路资产,意味着具有增长性的分红收入,有望提供稳定的长期回报。

现在的REITs也不仅是把优质资产简单打包,后续的运营还要依赖各方面的团队,“华夏越秀高速公路REIT(180202)”的团队也是相当豪华,产品架构如下。

发起人越秀交通:深耕公路投资运营25年的国有控股上市公司,背后的越秀集团拥有超过15年的REITs运作管理经验,对所管理的基础资产所处的产业、公募REITs的管理及运作均有了深刻的理解,也积累了优质的资产储备和专业化的资产管理能力。

ABS管理人中信证券:国内头部投资银行,在交易架构的设计方面经验丰富。早在2007年,就为推出REITs产品做相关市场研究。2014年成功推出中国首单REITs产品。至今在REITs 领域积累了丰富的项目发行、结构设计及监管沟通经验。

管理人华夏基金:2015年组建了专门的REITs团队,在公募REITs试点行业领域均配备专门的行业研究员,目前已设置独立的基础设施与不动产投资部,负责公司公募REITs的投资决策工作。

华夏基金十分重视旗下首只REITs的管理工作,派出了精兵强将,由马兆良、林伟鑫、孙少鹏3人共同管理。3人都具有5年以上的基础设施投资和运营管理经验。

强强联合,相信在未来可以合理的协调各方资源,为华夏越秀高速公路REIT(180202)在存续期内的高效平稳运行提供强有力的保障。

虽然高速公路的现金流一般保持稳定,但项目公路影响区域内是否有新增公路、城际铁路,会对其产生分流,造成一定影响;因此每季度的季报信息,资产的运营情况还是要额外关注的。

对于想参与第二批REITs但之前对REITs没关注的公众投资者,这里还有几个小Tips:

1、REITs可以通过网下认购(相关的配售网点)、线上认购(交易平台),跟基金不一样,并不是1块1份,而是有对应的发行价(具体发行价可以参看基金公司公告);

2、认购成功后,REITs的持有期很长,都是几十年,如果想提前退出,可以通过场内交易,这可能会带来折溢价。

从现在的发行情况来看,认购价到后面基本都会溢价,即使是应该逐年摊销的特许经营权类REITs,价格也增长了。毕竟先行的REITs产品,为了打开市场,质量有保证的前提下,估值也会相对给的保守。

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