一、房贷利率是大家都比较关心的问题
这边LPR刚刚降了，身边朋友的问题就多了起来。
主要集中在这么几类：
想买房的问，利率降了可以买房了吗，是不是划算了很多？
想卖房的问，是不是意味着房价会涨，什么时候可以卖掉？
有房贷的问，我每个月的房贷可以少还多少大洋？
其实房贷利率确实可以影响到房子的销量，但是价格最终还是由市场的供需关系决定的。
买房子的人多不多，跟贷款利率有直接的关系。
这一点比较好理解，同样贷款100万，20年时间，5%的房贷利率要比4%的房贷利率，每个月利息要多出550元左右。
总利息相差了13万左右，相当于省下了半个车位钱。
所以购房者更愿意在房贷利率更低的时候买房子。
二、除了房贷利率，中央和地方政府也在松绑房地产
降LPR利率，不仅会让购房者的还贷压力减小，也会降低房地产企业的融资成本。
现在中央和地方政府对房地产的呵护，还远不止这些。
首先从中央对房地产领域的定调上，已经有了密集的相关内容。
之前的“房住不炒”定位，让很多房企遭遇了融资难，但是目前房企融资难的问题，正慢慢松动。
前几天，碧桂园、龙湖、美的置业3家房企筹划陆续发行人民币债券，标志着房企融资端的问题将会得到缓解。
其次，各地方政府出台的松绑房地产政策也越来越多。
今年以来，各地方政府松绑政策逐月上升，较多的集中在新一线和二三线城市。
比如最近的杭州新政策，三孩家庭可以再买一套；买二手房的取消了连续交24个社保的规定；非本市的缴纳社保从48个月将为了12个月等。
这些规定，都从房地产的需求端进行了比较大的刺激。
三、房地产寒冬即将过去？
那么政策松绑和房贷利率下调，到底对房地产的销售有大的影响呢？
从2008年以来四轮房地产政策宽松周期来看，除了2018年仅仅是地方政策外，其他三轮都有中央的参与。
只要中央出手了，商品房的销售面积就会有很明显的冲量。
从政策松绑和利率下降两方面来看，都会对房产销售端产生正反馈。
何况政策和利率都还有很大空间，远没有一步到位。
这也能体现出国家对房地产行业呵护的决心。
房地产行业的融资端和需求端都得到了改善，是不是意味着房地产企业的寒冬即将过去？
细分到具体的房企，有的是，有的却不是。
四、房地产企业剩者为王？
虽然整个房地产行业融资端和需求端都有望得到改善。
但是很多地产企业可能真的已经病入膏肓，积重难返。
比如恒大、融创这种大型房企的债务问题，一时半会是难以解决的。
较高的杠杆，导致两家企业债台高筑，股价也是一落千里。
所以，未来的房地产江湖，很可能是剩者为王的时代。
那些财务杠杆低，融资利率低的大型房企，可能成为最后的赢家。
我们从两家房企的股价走势中也可以验证这个说法，质地优异的房产企业，与屡屡暴雷的房企，两者之间的差距会越拉越大。
未来的房地产企业，必将面对残酷的丛林法则，弱肉强食，适者生存。
五、可以看看房地产ETF
既然房地产企业很可能会迎来大洗牌，剩下的才能笑到最后。
那么，如果我们要投资房地产企业，还是要选择安全性相对高一些的企业。
低负债、高周转、背后有大树的更佳。
看好它们的话，可以选取几家口碑、负债率、发展前景都不错的企业提前布局。
当然，如果你对自己选股能力并不是那么有信心，有一些选择困难症。
同时也害怕暴雷，担心某一家房地产企业可能发生“黑天鹅“事件。
那么房地产ETF也不失为一个好选择。
目前，全市场规模最大的一只房地产ETF是南方中证全指房地产ETF（512200）。
如果没有证券账户，还可以场外购买或者定投：A类（004642）/ C类（004643）。
南方中证全指房地产ETF目前最新的份额为62.09亿份，达到了历史新高。
该ETF今年以来份额增加35.31亿份，其中5月以来更是增加了11.58亿份。
可见早就有很多资金埋伏在里面。
更为关键的一点，这个ETF的十大成分股都是大型房企。
尤其权重占比较高的几只，经营状况都相对较好，降低了暴雷的风险。
他们目前的估值都不算贵，尤其是市净率，很多都在1以下。
在房地产未来剩者为王的时代，它们脱颖而出的概率应该会更大一些。
另外随着行业集中度的提升，可能优秀的公司会越来越稀缺。
大家都知道，一只基金持有股票的占比是有“双十“限制的。
一位主动型基金经理，再看好某一家公司，持仓的份额也不能超过10%。
而ETF却没有这个限制，如果未来强者恒强，ETF可以持续加大这家公司的配置比例。
这也是购买ETF的优势之一。
六、最后
对房地产行业来说，最好的黄金时代可能已经过去。
但是依然还会有白银时代，黑铁时代。
最重要的一点是，房企的布局能否跟人们的根本需求结合起来。
如果一家房地产企业，能够持续提供人们愿意改善居住品质的产品。
那么，就算整个行业不增长，优秀的房企本身作为一家消费品公司。
也一样能够成为“现金奶牛”类型的企业而长期活下去，而且可以活的很不错。
原创 金社长 iETF令狐冲
