今天，是三只保租房REITs网上认购的第一天。
从渠道人士获悉，华夏京保REIT募集超100亿，中金厦门安居REIT募集超80亿，红土深圳安居REIT也实现了超募，可以说是遭到了市场资金的哄抢。
我想很多投资者都是近段时间才知道保租房这个东西。
但距离我们第一次提出加快保租房发展，却已过去了一轮的时间。
12年前，也就是2010年，国家层面首次将保租房写入政策：
《关于加快发展公共租赁住房的指导意见》
一、
意见指出：
近年来，随着廉租住房、经济适用住房建设和棚户区改造力度的逐步加大，城市低收入家庭的住房条件得到较大改善。但是，由于有的地区住房保障政策覆盖范围比较小，部分大中城市商品住房价格较高、上涨过快、可供出租的小户型住房供应不足等原因，一些中等偏下收入住房困难家庭无力通过市场租赁或购买住房的问题比较突出。同时，随着城镇化快速推进，新职工的阶段性住房支付能力不足矛盾日益显现，外来务工人员居住条件也亟需改善。大力发展公共租赁住房，是完善住房供应体系，培育住房租赁市场，满足城市中等偏下收入家庭基本住房需求的重要举措，是引导城镇居民合理住房消费，调整房地产市场供应结构的必然要求。各地区、各部门要统一思想，提高认识，精心组织，加大投入，积极稳妥地推进公共租赁住房建设。
从意见中，我们不难发现，保租房存在的意义就是保障底层人民以及外来人口的住房权益。
在保租房首次被写进政策以后，一些保租房项目陆续在一二线城市中试点。
但是距离真正的大发展还差了很远。
这就是保租房REITs产品出现的意义。
从即将上市的三个保租房REITs的募集说明书中，我们可以看到它们募集资金的用途。
无一例外，全部都建设新的保租房项目。
比如华夏京保REIT的招募说明书中就写到：
实现的回收资金将主要用于焦化厂剩余地块住房项目（或其他经批准同意的租赁住房项目）的建设。焦化厂剩余地块住房项目位于北京市朝阳区垡头路，西至焦化厂西路，东至焦化厂西一路，南至焦化厂二街，北至原焦化厂区边界，为北京焦化厂停产搬迁后在其剩余地块上建设的公租房项目。
曾经有人做过一个测算，在计算了前期建设投入和运营成本，保租房项目的投资回收期限超过20年甚至30年。
庞大的市场需求，较长的投资回收期，依靠政府部门长期的“为爱发电” 并不现实。
对于保租房的运营方来说，通过REITs产品，引入战略投资者将收租的权利卖出去，资金能够更快地回笼。
解决掉资金的问题后，保租房的建设才会驶上快车道。
二、
对于二级市场的投资者来说，参与保障型项目的格局固然重要，但是投资收益也很重要，相比于市场上其他REITs来说，保租房REITs有什么优势？
我们可以用稳定性、成长性来衡量REITs产品：稳定性是REITs产品的下限，成长性是REITs产品的上限。
在我看来，保租房REITs就是一个下限很高、理论上限同样很高的REITs产品。
保租房REITs持有人的投资收益来源于保租房的租金。
我们以华夏京保REIT为例。
京保REIT底层资产包括两处保租房，一个是位于海淀区的文龙家园，一个是位于朝阳区的熙悦尚郡。
截至2022年一季度末，这两处保租房的出租率均超过90%，过去3年的出租率也保持在90%以上的高位。
从历史数据上看，出租率非常稳定。
保租房的租金十分便宜，招募说明书中显示，文龙家园、熙悦尚郡两处保租房的租金只有同地段平均租金的60%。
对于租房来说，便宜就是硬道理。
但反过来说，相比于同地段折价40%的租金，反映出这并不是一个市场化的价格。
即使目前租金低于市场价格，但是未来会不会随着市场行情上涨，这点有很大的不确定性。
所以我刚刚说理论上限很高，这是因为保租房的租金价格相较于市场有很大的上涨空间，并且在租金的上涨至市场平均水平之前，保租房的需求对于租金上涨的敏感度低，依然会维持一个较高的出租率水平。
实际情况会不会朝着投资者期望的方向演绎，还需要后续的观察。
不过，就算把租金上涨这部分预期抛下，保租房REITs的稳定性依然超过那些受疫情影响导致业绩出现下滑的高速公路类REITs以及产业园区类REITs。
公元761年，杜甫弃官至巴陵，辗转多地终于求得了一座茅屋，有感而发写下“安得广厦千万间，大庇天下寒士俱欢颜”。
人可以不出行，可以不工作，但是不能没有地方住。
三、
最后我们再来看看这三个REITs之间的差异。
其实从定价上看就能发现，红土深圳安居REIT的投资回收期最长，为50年，其次是京保REIT和厦门安居。
REITs产品的投资回收期可以类比为股票的市盈率，在底层资产较为相似的情况下，深圳、北京的保租房出现了一定程度的溢价。
资本市场还是愿意为一线城市的人才吸引力买单。
综合地点、价格等因素，我个人认为京保REIT是一个性价比更高的选择。
长江以南，经济中心遍地开花，长三角、珠三角、还有重庆、成都、长沙这些经济快速发展的省会城市。
外省毕业生的可选项非常多。
但是，长江以北，能够吸引年轻人的城市可能就只剩一个北京了。
从这个角度上看，虽然北京的经济潜力可能不如一些南方城市，但不可否认的是，北京对于周边省市的虹吸效应非常显著。
比如找工作的时候，我就明显能感受到，天津高校的毕业生更愿意去北京发展，而愿意留在本地的反而越来越少。
未来这种虹吸效应可能会长期存在，北京也会迎来源源不断的北漂。
这些新鲜血液的加入能够在长期支撑北京的租赁市场。
相比而言，我个人认为北京保租房的供需缺口更大，出租率会更加稳定。
最近很喜欢听刘瑞琪的《房间》，今天就用歌词作为结尾吧：
在这温暖的房间，我于是慢慢发现。
相聚其实就是一种缘，多值得纪念。
在这温暖的房间，我们都笑的很甜。
一切，停格在一瞬间。
