如果说2021年是REITs产品的一次小范围试点，那么2022年就是REITs产品真正爆发的一年。
清洁能源类REITs、保租房REITs纷纷亮相二级市场。
REITs产品的扩募方案也在期待中出现。
市场对于REITs产品的认可程度也越来越高，甚至短期内就有REITs产品陆续创造了配售比例新低。
2022年Q3，沪深300指数下跌-15.16%，反观REITs产品，整体涨幅约为3.5%。
进入10月份，REITs产品的三季度报陆续披露。
看完后我只有一个想法，REITs产品的坚挺表现，是有道理的。
01
清洁能源类
与股票的基本面分析不同，REITs产品中，最重要的数据不是净利润，而是EBITDA及可供分配金额。
EBITDA反映地产资产创造现金流的能力，而可供分配金额直接影响了REITs份额持有人的投资回报。
2022Q3，鹏华深圳能源REIT单季度实现了3.37亿元的EBITDA，成为三季度最赚钱的REITs产品。
而彼时这只REITs的市值仅有28亿元左右。
如果我们用类似股票市场中市盈率的估值方式给这只REIT估值，那么市值/EBITDA只有2.07。
在鹏华深圳能源REIT的招募说明书中，基金管理人给出的2022年全年营收预测是16.8亿元，
但三季度，底层资产就产生了6.4亿元的营业收入。
可以说是超额完成了任务。
除收入大超预期之外，鹏华深圳能源REIT三季度的息税折旧摊销前利润率同样大超预期，达到了52.47%，而招募说明书中对于2022年全年的预期只有28%。
不过对于三季报的超预期，市场好像没有给到超预期的反映。
或许是觉得这种盈利水平没法长期持续下去，或许这个预期已经提前反映在了价格走势中。
02
高速公路
与其他类型的REITs产品相比，收费公路类REITs产品的价格一直表现得不温不火。
主要原因是，相比其他REITs产品，高速公路类REITs产品本身成长性较低，再叠加疫情的反复，又让这类产品失去了现金流的稳定性。
不过2022年三季度，这种现象发生了边际改善。
5只高速公路类REITs产品系数实现正向的EBITDA，估值水平也回到了10左右的正常区间。
最近几天高速类REITs二级市场的整体表现也不是很好。
可能也是因为“坚持动态清零的防疫政策”，让高速公路类REITs的持有者们失去了耐心。
与其买存在较大不确定性的高速公路，不如买一个更加稳定的产品。
比如保租房REITs，又比如我们刚刚讲到的清洁能源REITs。
在这点上，REITs产品的逻辑与权益资产类似，不确定性就是最大的风险。
03
产业园区
在我们REITs产品的半年报梳理中，提到产业园区类REITs因为存在租金减免的情况，从而导致二季度净利润、EBITDA的大幅下滑。
2022Q3，这个情况发生了好转。
比如东吴苏园产业，2022Q2的净利润为-218.38，EBITDA为2059.63。
而2022Q3，东吴苏园产业的净利润、EBITDA分别为2584万元、4863万元。
基本上已经回到了之前的盈利水平。
虽然东吴苏园顺利度过了现金流危机，但博时蛇口却出问题了。
三季报显示，博时蛇口2022Q3实现营业收入不到1900万元，环比二季度的3100万出现了较大的下滑。
主要原因是出租率、租金的双重下滑。（其中出租率下滑2%，租金下滑约1元/平方米）
相比于为租户减免租金这种经营外的风险来说，租金收入的下滑比较致命。
但好在下滑幅度不大，市场也并没有选择抛弃，而是以观望为主。
04
躲不开的分化
REITs产品的特点决定了它的走势天然与权益市场相悖。
但我想，2022年三季度，REITs产品能够获得3.5%的绝对收益也离不开底层资产质量的环比改善。
当然，在整体向上的基础上也存在个体差异。
比如高速公路REITs被投资者抛售，个别产业园REITs利润、现金流的环比下滑。
而随着越来越多REITs产品的上市，REITs产品之间的分化在所难免。
就像股市刚刚成立时，随便买一个股票都能上涨。
而一旦可选标的变多，就失去了套利空间。
