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一个比股市跌得还多的债性产品
最近股市走的比较垃（bushi），咱总不能一杯茶一包烟一个烂股看一天吧。所以只能另谋出路，研究研究除了A股以外的大类资产投资机会。
前面讲过了原油、黄金，今天轮到REITs了，感觉这能说一个系列，就叫除了A股咱还能买啥。
REITs翻译过来叫房地产投资信托基金，在中国2021年6月才上市第一只产品，所以历史很短，目前已上市品种仅28只，市场规模比较小。
21年产品刚推出的时候非常火爆，申购基本都是按比例配售，这两年为什么基本没人讨论了呢？
答案很简单，就是亏钱效应太强了。
中证REITs指数仅剔除了23年上市的4只产品，成分股包含其余24只产品，能充分反映沪深市场上市的REITs产品整体情况。
这走势已经不是A型下跌了，是A杀还砍了一条腿……
调整的原因我觉得有三点：
第一是新品种上市后由于其稀缺性被爆炒，而且REITs盘子本来就小，机构还锁定了大量筹码不卖，很少的钱就能引导一波行情。
REITs资产最重要特点就是稳定，并没有什么成长性，在获得了与本身不匹配的估值后，一但热钱撤退，这类市场关注度不高的产品自然就是无抵抗式下跌。
所以REITs产品出现较大波动本身就是有问题的，这两年更像是一种市场定价的过程，先头部队必然带有一定的实验属性，等市场充分了解这类产品后，才会回归到合理的波动区间内。
第二就是流动性问题，目前大多数REITs产品的日均成交量不足1000万，盘口上一档只有几万块钱的买盘，这么差的流动性，不是短期筹码跑完了，价格跌透了是很难止跌的。
第三点就是REITs资产对经济大环境极其敏感，所以经营数据对于价格的反馈非常直接。
今年放开后的经济复苏较慢，不少产品一季报营收完成率不达标，打破了投资者对其长期能够稳定分红的预期，造成整体估值水平大打折扣。
02
好的产品在高位是陷阱，在低位是机会
这波调整从最高点下来跌幅已经逼近40%了，对于有债性的REITs不可能永远跌下去。从七月份开始，出现了一波接近10%的反弹，整体呈现企稳筑底态势。
反弹的原因不难理解，就是跌多了估值合理了甚至便宜了。二季度大股东们纷纷开始增持，对于二级市场真金白银的买入永远是最大的利好。
至于如何看REITs产品的估值，我觉得最直接的指标就是最新分红率，算法是用最新一次的每股分红金额除以当前的价格。从表里可以看到不少产品的分红率已经接近10%甚至超过10%，从资产配置的角度看是非常有吸引力的。
中报披露的上半年完成情况，整体表现基本符合预期，相比一季报时有所改善。
按具体项目类型来看：
1.高速公路REITs——受益于交通出行的修复，整体经营状况稳中向好。
2.生态环保REITs——中航首钢绿能REIT业绩因设备常规停运检修而出现同比和环比的小幅回落，但整体仍保持基本平稳。由于夏季进水量出现季节性增长，富国首创水务REIT营收有所修复。
3.能源REITs——3只能源REITs底层资产的营收表现较好。
4.产业园区REITs——厂房类资产的出租率保持高位，研发办公类资产出租率还在低位震荡，但是伴随经济企稳修复，市场需求有望好转。
5.仓储物流REITs——经营表现稳健，体现出一定产品宣传中的穿越牛熊属性。
6.保障房REITs——永远不缺的租客支撑保障房REITs经营平稳，现金流稳定，体现出较强的抗周期能力和类债属性。
再看一下今年低点前后的走势，排名前三的品种，最新分红率分别为9.01%、10.2%、3.57%,分红完成率分别为117.69%、153.84%、131.35%。
排名最后三名的最新分红率为7.15%、4.83%、2.45%，分红完成率为79.1%、71.68%、107.13%。
可以看出资金对于估值便宜且分红大方的项目是有明显偏好的。
综合来看REITs产品经历了较长时间的出清后，市场定价逐渐理性，整体估值回归合理水平。在阔别近3个月后，新REIT快要上市了，下周一将进入询价阶段。高速类产品算是比较受欢迎的，后面刚好可以通过募集情况来判断REITs市场是否有所回暖。
在美国REITs市场非常庞大，中国进入后房地产时代，REITs对于债务的化解有非常重要的作用，所以我认为未来一定会有更大的作为。3月份发改委下发了加快推进建设REITs有关工作的通知，7月份公募FOF纷纷明确可投资REITs，政策的呵护从未停止，REITs市场还在稳步的发展，未来随着产品的增多市场的扩大，流动性问题改善只是时间问题。
03
个人浅见
关于配置建议，个人认为能够稳定分红的品种更符合机构的审美，未来容易出现抱团，获得长期的较高估值。
至于配置仓位，我觉得虽然未来REITs市场波动会逐渐减小，但是在产品的股性依然明显强于债性的当下，不建议重仓参与。
