问个问题，你们觉得，对于REITs产品来说，投资者能通过择基，获取超额收益吗？
先说结论，我研究了一下，发现通过在不同REITs产品之间做轮动，确实能获得超越比较基准的投资收益。
这是一个可实操的轮动方法，关注REITs的朋友们一定看到最后。
简单说一下逻辑。
灵感来源于我之前写过两篇文章，
在《比红利指数还猛的分红型产品居然是ta》这篇文章中，我们分析了，REITs的分红属性比市面上主流的红利指数更高。
在《红利指数的重大Bug》中，我们分析了，单纯的股息率加权（不考虑市值），比有市值约束的股息率加权红利指数表现更好，证明股息率这个单因子，具备很强的超额潜力。
两者相结合，很自然可以联想到一个逻辑——
如果把股息率这个因子，放在REITs产品上，以此为基准做REITs产品的内部轮动，长期表现会不会更好？
是不是，听起来，好像有几分道理的样子。
说干就干……
首先我们要限定一个的品类。
跨类型产品不能横向对比，比如高速公路类REITs就不能跟保障房REITs比，一个特许经营类的一个产权类的，本身就不具备可比性，而且稳定性上也有很大的区别，毕竟出行不是刚需而睡觉是刚需。
并且，表外（财务报表外）因素太多的品类也不能选，比如园区，某某大户突然性退租，大幅影响收入，这就属于表外因素太复杂的。
所以，我最后选择了高速公路类REITs，稳定性高，偶然因素少，产品互相之间可比性强，而且时间跨度比较长。
其次，我们要确定衡量REITs分红的指标。
这里用的是息税折旧及摊销前利润（EBITDA）÷ 总市值。
可能有人问了，为什么不用实际分红作为分子。
两个原因，第一是分红有滞后性，比如REITs一季报一般4月份出，但一季度的分红公告通常要等到6月份。
第二，分红金额不能反映真实的经营水平，实际的分红金额以季报中披露的可供分配金额为基准，而可供分配金额是在EBITDA的基础上调增调减的。
咱们看这几个调整项也能发现，不太属于经营类的收入和支出。
当然，可能有朋友对第二点有疑问，觉得还是用可供分配金额作为分子比较好，毕竟是实打实能分出来的钱。
确实，这种说法也有道理。不过这里大家不用纠结，不管用哪个，对于最后的结果影响都不大。
我统计了市场上9只高速类REITs的数据。
分别是单季度EBITDA；
总市值；
潜在分红水平；
这里还要乘以4，是因为单季度的原因，转换成年化之后，这个分红率看着会更合理一些。
区间涨跌幅；
说一下4张表的时间。
这里用的是所有REITs产品定期报告真实披露日期的最后一天，的下一个交易日。
比如说2024Q2，5个产品的二季报是7月17日披露，4个产品的二季报是7月18日披露的，那我们就用7月18日的下个交易日，也就是7月19日的开盘价，作为涨跌幅的计算起点。
这样选择日期，是为了让涨跌幅更有实操性，也就是，在REITs产品定期报告全部披露完成之后，你调仓换手，并买入持有会获得的收益。
准备工作咱们都做好了，下面就是做轮动了。
挑选方法就是每次选择潜在分红率最高的REITs产品。
每期选择的产品，我已经在上表中标红了。
接着，我们把这些标红的收益率整理在一起，并且引入比较基准（每期所有REITs涨幅的平均值）
可以发现，12个轮动周期中，有8次都实现了超额收益，只有4次超额收益为负。
我们可以把这些涨跌幅用净值的方式画在一张图上，可以发现——
自2021年10月以来，轮动策略的区间收益接近12%，而比较基准的收益，是-9%。
超额收益21%。
如果用“可分配金额”衡量分红水平，轮动策略也会出现显著超额，感兴趣的朋友可以自己试试。
最后再总结一下。
这次的回测，可以说明一件事，那就是对于高速类REITs产品来说，分红，或者说估值，真的能够影响未来的收益率表现。
咱严谨一点，就是高速类REITs。
原因咱们前面也说了，高速类产品，它们的报表比较真实，不会有太多的表外风险。而且回测出来的效果不错。
所以，如果大家本身就对高速类REITs产品感兴趣，不妨多关注一下这类产品的分红。
真的会对投资有帮助。
