（来源：中国房地产报大湾区）
深圳国际交流中心。郑钢/摄郑钢/发自深圳
近日，深圳地产圈在传香蜜湖“别墅成交1.09亿元，单价44万元/平方米”“有AI行业富豪在扫货”的消息；也有中介公司晒出内部成交截图，水榭花都一套581平方米的二手房，以1.38亿元成交。
7月9日中午1点半，笔者带着疑问，走访了深圳福田区香蜜湖片区。
香梅路某置业公司顾问小陈，刚刚冒着大雨带客户看完房，他告诉笔者，“5月到7月，带看和成交量都有增加，部分客户专门对朝向和楼层提出要求，要视野好，能直接看到APEC会场的户型。”
据悉，APEC领导人非正式会议将于11月在深圳举办，主会场就在香蜜湖的深圳国际交流中心，距会议还有4个月，香蜜湖的二手房市场就提前热起来了。据深圳房产中介平台数据，今年上半年，香蜜湖片区的二手住宅月均成交量达到了70到80套，去年同期大概是30到60套。
━━━━
二手豪宅是成交主力，不断刷新纪录
水榭花都。 郑钢/摄
“4·29”新政公布后，深户家庭可在福田核心区购第三套房，非深户持居住证也可直接上车核心区，市场反馈几乎是即时的，5月涨幅最高的前20个小区中，香蜜湖就占11 个。
笔者实地走访该片区获悉，今年香蜜湖的二手房市场回暖明显，成交纪录被水榭花都、香蜜湖一号、熙园几个豪宅反复刷新。
水榭花都有部分顶层复式单位很受二手房买家欢迎，但因放盘量极少，每次出现都会引发高度关注。最新的爆料是，一套581平方米的顶楼复式以1.38亿元成交。
据业内人士透露，7月还未过半，水榭花都听水居就成交了一套191平方米的中层单位，总价约3800万元，单价约19.9万元/平方米。6月，水榭花都鸣翠居成交了一套306平方米的“楼王”单位，成交价约7150万元，单价近23万元/平方米。整个6月，水榭花都成交了3套大面积的单位，上半年累计成交超过10套。
香蜜湖一号的成交价格比较高，涨幅大。刚进入7月，香蜜湖一号华东阁就有一套245平方米的中高层单位成交，总价约5500万元，单价22.4万元/平方米。前面网传的1.09亿元成交的别墅，就是在6月成交的，建面约425平方米，单价约44.7万元/平方米，刷新了片区的二手房成交纪录。
深圳中原地产成交记录里，4月29日，香蜜湖一号一套424.36平方米的别墅以1.05 亿元成交，折合单价约24.7万元/平方米；4月19日，香蜜湖一号另一套244.56平方米高层大平层以4560万元成交，单价约18.6万元/平方米。同一小区、不同产品有明显价差，折射出香蜜湖顶级别墅与大平层之间的价值梯度。
近日，熙园也成交了一套288平方米的顶层复式，总价约5200万元，单价约18万元/平方米；一套295平方米的别墅，总价约8000万元，单价27万元/平方米。
总体来说，整个香蜜湖板块顶豪成交价稳定在15万到20万元/平方米，别墅单价26.2万到44.7万元/平方米。
中原地产的工作人员介绍，现在香蜜湖豪宅的购买“鄙视链”非常清晰：优先别墅，其次顶复，最后再选大平层，这在二手房成交价里被体现的淋漓极致，几个豪宅的成交均价约为18万元/平方米，但别墅单价可以翻倍。
香蜜湖别墅区。郑钢/摄而关于近期网传“AI行业大佬在大量扫货”，知情人士透露，只知道买家是在福田区华强北工作，并无实际证明对方是”AI行业大佬”，中介公司会保护客户隐私，不允许员工私自对外泄露买家信息。
━━━━
市场偏爱大户型，议价空间逐渐减少
笔者走访香蜜湖片区同时发现，不仅成交量在增加，部分业主还开始提价了。
贝壳找房数据显示，今年3月，万科香蜜府建面约179平方米的二手房成交总价在2430万元左右，单价约13.5万元/平方米，6月挂盘价已经到了15.5万元/平方米，成交均价为13.9万元/平方米。香域中央花园6月成交均价16.6万元/平方米，比5月也略有上涨。
深业中城138平方米的户型，去年底的成交价是17万元/平方米，今年1月的成交价为17.5万元/平方米，涨幅约3%。4月一套193平方米的大四房更冲到19万元/平方米，刷新了该小区近半年公开成交的单价高点。
房地产中介机构总结了这些卖方提价的心态，目前香蜜湖片区是深圳唯一一个既有顶豪居住氛围，又有国际会议中心和新金融中心双重预期的板块，别的区域凑不出这样的组合。
片区内深圳中原、乐有家等工作人员也反馈，今年香蜜湖看房客群里外地客户明显增多，客户群体主要有企业主来做资产配置的，有海外回来的人看好片区国际化预期的，也有金融从业者因为工作调动就近买房的。
不过也不是所有房源都在涨，同样是深业中城，约50平方米的小户型，去年单价还是7万元/平方米，今年6月就跌到6.3万元/平方米，跌幅约10%。
业内人士分析，现在的买方首选是大户型改善产品，而不是小面积上车盘，所以，大户型领涨，小户型反而因为缺乏这类买家关注而继续阴跌。同一个楼盘，大户型和小户型走出了两条完全相反的价格曲线，普通户型和顶豪之间的差距在拉大，APEC的预期只是加速了这个过程。
APEC会议本身也只有几天，深圳国际交流中心也在建设中，围挡还没拆，但香蜜湖区域的变化，不论市场行情还是城市界面或才刚刚开始。
《中国房地产报》大湾区爆料群上线。楼盘维权、营销乱象、土拍内幕、新政一手情报。
4001102288 欢迎批评指正
All Rights Reserved 新浪公司 版权所有
