引言：普通投资者参与REITs，需首先签署风险揭示书，并在券商交易软件中，选择“开通基础设施基金”业务模块，即可用证券账户认购基金份额参与交易，也可用场外基金账户认购。
今天，沪深交易所首批9只基础设施公募REITs正式上市，标志着试点工作正式落地。公募REITs这一崭新的金融产品开始接受市场检验。
根据此前公告，首批公募REITs受到市场广泛关注和认可，募集有效认购总户数近150万户，净募集资金超313亿元，平均战略配售比例为66.8%，平均有效认购倍数近8倍。
REITs是什么？
所谓REITs是不动产投资信托基金的英文缩写。基础设施公募基金 REITs，是指以基础设施项目产生的现金流为偿付来源，向投资者发行的有价证券，是投资不动产的较低门槛工具，投资目标为长期收益和稳定分红。
普通投资者参与REITs，需首先签署风险揭示书，并在券商交易软件中，选择“开通基础设施基金”业务模块，即可用证券账户认购基金份额参与交易，也可用场外基金账户认购。
基础设施基金上市首日涨跌幅限制比例为30%，非上市首日涨跌幅限制比例为10%。
央视财经财经评论员王超表示，公募REITS本质是基金。基金就是个包子，股票基金是股票馅儿包子，债券基金是债券馅儿包子，这次首发的9只公募REITs产品，就是把产业园区、高速公路、仓储物流等基础设施，切成馅儿，包成包子。
如果买了一份公募REITs基金，就相当于买了这些基础设施很小的一部分，将来这些基础设施产生稳定的利润回报，比如高速公路每年收的过路费，您也可以按照比例分得一杯羹。
具体能分多少呢？根据相关文件：项目预计未来3年净现金流分派率原则上不低于4%。分配次数每年不少于1次，最重要的，要把年度可供分配金额的90%以上分配给投资者。
从目前9只公募REITs的募集材料来看，根据机构预测，首批9只公募REITS的年现金分红率在4%-12%之间。
中国公募REITs市场规模将达到4万亿至12万亿元
北京大学光华管理学院的研究报告显示，保守估计，中国公募REITs市场规模将达到4万亿至12万亿元。考虑到中国城市化人口数量、不动产总量和固定资产投资明显超过美国，中国REITs市场进入成熟阶段后，规模将远远大于美国，发展空间非常广阔。
“公募REITs业务潜在市场规模以万亿计，这是中国经济发展到现阶段的必然产物。”新华基金相关人士表示，过去十几年，中国在基础设施领域做了大量的投入，时至今日，新基建投资仍然是拉动中国经济持续发展的重要驱动力。基础设施公募REITs作为打通一、二级市场的产品，起到了盘活存量资产、为新项目投资注入权益性资金的桥梁作用。
德邦基金指出，公募REITs是一个历史性的里程碑，将成为中国资本市场重要的组成部分，对于公募基金行业乃至整个资本市场都是很大的发展机遇。
定位为“另类固收+”产品
从风险等级看，多家公募及从业人员表示，公募REITs可以定位为“另类固收+”产品，波动性和风险性低于股票、高于固收产品，将为居民增加财产性收入开辟新渠道，也将为保险、银行、养老金、券商资管、私募基金等机构投资者提供新选择。
中金基金表示，公募REITs的投资门槛较低，便于交易，有利于提升资本市场的普惠性。从机构投资者的角度看，公募REITs产品以提供长期稳定分红为目标，特别有利于引导养老金、保险等长期资金投资长期收益型资产，也将为保险、银行等机构提供新的选择。
德邦基金认为，公募REITs作为一种兼具地产与投资属性的产品，既能享受地产物业升值的红利，又能享受二级市场的流动性，是大众投资基建资产的最佳形式。从海外的情况来看，这种特性不仅受到个人投资者的喜爱，养老金、保险公司等大型机构也占据了REITs投资者的很大比例。
投资仍需警惕风险
作为中国资本市场新增的一个投资品种，基础设施REITs的风险水平低于股票，高于固定收益产品。在业内看来，基础设施REITs是一种现金流较为稳定、流动性良好的金融资产，更适合中长线投资者。但公募REITs在交易所上市后仍面临诸多风险。
其中，投资基础设施基金可能面临的主要风险包括基金价格波动风险、基础设施项目运营风险、流动性风险、终止上市风险、税收等政策调整风险等。
中金公司此前表示，考虑到资本市场对于REITs产品及其投资逻辑尚不甚熟悉，不排除首批产品上市后二级市场价格出现一定波动。从境外市场来看，出现过部分REITs产品上市后类似股票大幅上涨或者下挫的现象，建议投资者理性看待首批上市REITs投资价值，避免追涨杀跌，导致投资损失。对于公众投资者来说，切不可怀有炒公募REITs“一夜暴富”的心态。
专家提醒，投资者在参与公募REITs投资时应注意，使用场内证券账户认购的公募REITs份额，可以直接参与沪深交易所场内交易；如果投资者使用场外基金账户认购，应当先转托管至场内证券经营机构，才能参与沪深交易所场内交易。公募REITs的转托管与其他公募基金转托管一致。
此外，投资者参与公募REITs集合竞价交易的申报时间为每个交易日的9：15至9：25、9：30至11：30、13：00至15：00。投资者参与公募REITs竞价交易的申报数量应当为100份或其整数倍，卖出余额不足100份，应当一次性申报卖出，投资者参与公募REITs询价和大宗交易的，单笔申报数量应当为1000份或者其整数倍。
对标海外成熟的资本市场，很多人认为，未来我国公募REITs市场规模有望超过万亿元。未来公募REITs有望进一步整合国有资产和地方资本，完善地方国有资产投融资体系，为社会资本提供更加多样灵活的退出方式，吸引其参与到基建项目中来。
