首批9只公募REITs今日上市 专家预测规模有望超万亿

首批9只公募REITs今日上市 专家预测规模有望超万亿
2021年06月21日 18:10 远见财讯

引言普通投资者参与REITs,需首先签署风险揭示书,并在券商交易软件中,选择“开通基础设施基金”业务模块,即可用证券账户认购基金份额参与交易,也可用场外基金账户认购

今天,沪深交易所首批9只基础设施公募REITs正式上市,标志着试点工作正式落地。公募REITs这一崭新的金融产品开始接受市场检验。

根据此前公告,首批公募REITs受到市场广泛关注和认可,募集有效认购总户数近150万户,净募集资金超313亿元,平均战略配售比例为66.8%,平均有效认购倍数近8倍。

REITs是什么?

所谓REITs是不动产投资信托基金的英文缩写。基础设施公募基金 REITs,是指以基础设施项目产生的现金流为偿付来源,向投资者发行的有价证券,是投资不动产的较低门槛工具,投资目标为长期收益和稳定分红。

普通投资者参与REITs,需首先签署风险揭示书,并在券商交易软件中,选择“开通基础设施基金”业务模块,即可用证券账户认购基金份额参与交易,也可用场外基金账户认购。

基础设施基金上市首日涨跌幅限制比例为30%,非上市首日涨跌幅限制比例为10%。

央视财经财经评论员王超表示,公募REITS本质是基金。基金就是个包子,股票基金是股票馅儿包子,债券基金是债券馅儿包子,这次首发的9只公募REITs产品,就是把产业园区、高速公路、仓储物流等基础设施,切成馅儿,包成包子。

如果买了一份公募REITs基金,就相当于买了这些基础设施很小的一部分,将来这些基础设施产生稳定的利润回报,比如高速公路每年收的过路费,您也可以按照比例分得一杯羹。

具体能分多少呢?根据相关文件:项目预计未来3年净现金流分派率原则上不低于4%。分配次数每年不少于1次,最重要的,要把年度可供分配金额的90%以上分配给投资者。

从目前9只公募REITs的募集材料来看,根据机构预测,首批9只公募REITS的年现金分红率在4%-12%之间。

中国公募REITs市场规模将达到4万亿至12万亿元

北京大学光华管理学院的研究报告显示,保守估计,中国公募REITs市场规模将达到4万亿至12万亿元。考虑到中国城市化人口数量、不动产总量和固定资产投资明显超过美国,中国REITs市场进入成熟阶段后,规模将远远大于美国,发展空间非常广阔。

“公募REITs业务潜在市场规模以万亿计,这是中国经济发展到现阶段的必然产物。”新华基金相关人士表示,过去十几年,中国在基础设施领域做了大量的投入,时至今日,新基建投资仍然是拉动中国经济持续发展的重要驱动力。基础设施公募REITs作为打通一、二级市场的产品,起到了盘活存量资产、为新项目投资注入权益性资金的桥梁作用。

德邦基金指出,公募REITs是一个历史性的里程碑,将成为中国资本市场重要的组成部分,对于公募基金行业乃至整个资本市场都是很大的发展机遇。

定位为“另类固收+”产品

从风险等级看,多家公募及从业人员表示,公募REITs可以定位为“另类固收+”产品,波动性和风险性低于股票、高于固收产品,将为居民增加财产性收入开辟新渠道,也将为保险、银行、养老金、券商资管、私募基金等机构投资者提供新选择。

中金基金表示,公募REITs的投资门槛较低,便于交易,有利于提升资本市场的普惠性。从机构投资者的角度看,公募REITs产品以提供长期稳定分红为目标,特别有利于引导养老金、保险等长期资金投资长期收益型资产,也将为保险、银行等机构提供新的选择。

德邦基金认为,公募REITs作为一种兼具地产与投资属性的产品,既能享受地产物业升值的红利,又能享受二级市场的流动性,是大众投资基建资产的最佳形式。从海外的情况来看,这种特性不仅受到个人投资者的喜爱,养老金、保险公司等大型机构也占据了REITs投资者的很大比例。

投资仍需警惕风险

作为中国资本市场新增的一个投资品种,基础设施REITs的风险水平低于股票,高于固定收益产品。在业内看来,基础设施REITs是一种现金流较为稳定、流动性良好的金融资产,更适合中长线投资者。但公募REITs在交易所上市后仍面临诸多风险。

其中,投资基础设施基金可能面临的主要风险包括基金价格波动风险、基础设施项目运营风险、流动性风险、终止上市风险、税收等政策调整风险等。

中金公司此前表示,考虑到资本市场对于REITs产品及其投资逻辑尚不甚熟悉,不排除首批产品上市后二级市场价格出现一定波动。从境外市场来看,出现过部分REITs产品上市后类似股票大幅上涨或者下挫的现象,建议投资者理性看待首批上市REITs投资价值,避免追涨杀跌,导致投资损失。对于公众投资者来说,切不可怀有炒公募REITs“一夜暴富”的心态。

专家提醒,投资者在参与公募REITs投资时应注意,使用场内证券账户认购的公募REITs份额,可以直接参与沪深交易所场内交易;如果投资者使用场外基金账户认购,应当先转托管至场内证券经营机构,才能参与沪深交易所场内交易。公募REITs的转托管与其他公募基金转托管一致。

此外,投资者参与公募REITs集合竞价交易的申报时间为每个交易日的9:15至9:25、9:30至11:30、13:00至15:00。投资者参与公募REITs竞价交易的申报数量应当为100份或其整数倍,卖出余额不足100份,应当一次性申报卖出,投资者参与公募REITs询价和大宗交易的,单笔申报数量应当为1000份或者其整数倍。

对标海外成熟的资本市场,很多人认为,未来我国公募REITs市场规模有望超过万亿元。未来公募REITs有望进一步整合国有资产和地方资本,完善地方国有资产投融资体系,为社会资本提供更加多样灵活的退出方式,吸引其参与到基建项目中来。

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