最近几天，一位朋友在到处看商铺；
过程就不细说了，总结了一下他的观念。朋友认为目前楼市持续下行，住宅回归居住属性，升值前景、回暖日期不明朗的情况下，租售比很低，所以开始考虑投资商铺，有一个长期、稳健的租金收益。
其实，从去年开始，陆续也有不少朋友咨询过班长关于买商铺的问题，其中有投资、也有准备后期自用。但商铺这个事情建议大家在购买的时候还是要慎重，做好前期的调研工作，不要盲目下手。
上一轮商铺的春天是在16年之前，彼时合肥的住宅还没有经历过大涨，金融属性并未凸显，实体经济也没有如今的萎靡，“一铺养三代”的说法广泛存在，所以当时投资商铺的客户占比是明显高于住宅的。
不过后期随着住宅大涨、消费场景变迁、网购普及、商业过剩，以及很多运营失败案例出现后，愿意投资商铺的买房人占比越来越低，沦为小众的选择。
今天我们一起来探讨下商铺，给准备买这个产品的粉丝一个参考，有错误欢迎大家指正。
商铺我们可以简单的分为商业综合体、购物中心、特色街区、写字楼商业、社区商业、专业市场和菜市摊位等。
其中，商业综合体是至少组合了酒店、写字楼、公园、购物中心、会议中心、公寓等多种功能中的三种。
购物中心是指多种零售店铺、服务设施集中在由企业有计划地开发、管理、运营的一个建筑物内或一个区域内，向消费者提供综合性服务的商业集合体。
特色街区一般可分为现代商业特色街区、休闲娱乐特色街区、风味美食特色街区、民俗风情特色街区、历史文化特色街区等五大类。
写字楼商业是利用写字楼底商、裙楼、地下空间或写字楼群中独立建筑运营的商业。
社区商业是依托于一个或多个社区，以社区范围内的居民为服务对象，以便民、利民，满足和促进居民综合消费为目标的属地型商业，主要表现社区底商、社区商业街、社区商业中心三种形式。
专业市场是集中交易某一类商品或者若干类具有较强互补性或替代性商品的场所，简单来说，就是相同系列的专业店、专卖店高度聚集的特色商业场所。
菜市摊位是菜市场中的摊位、档口、铺面、门面。
在产权上，是以40年产权居多，也有会有少量的70年产权，当然也会有部分产品只有使用权，并没有产权。
在购买形式上，一般有直接销售、带租约销售、售后返租、回购等形式，其中直接销售很好理解了，就是直接买卖。
带租约销售指的是商铺销售时已经出租，开发商将租约转给业主，业主完成之前开发商和租赁客户未完成的租赁合同，之后由小业主自行招商。
售后返租是客户购铺的同时与开发商（关联的商业管理公司）签订委托经营管理协议，将物业返租给开发商（关联的商业管理公司），并约定好每年的租金回报。租期内由开发商（关联的商业管理公司）统一规划出租、经营。
回购是在售后返租模式的基础上，增加回购保证，回购的约定年限一般为5-10年，到期后客户可以选择卖也可以选择不卖。
这几种销售模式中，直接销售是没有附加价值和服务的，其他几种模式里，看似业主购买时已经有一定的收入保障，但绝大多数并没有这么完美，一般新项目前期招商比较难，租金也通常很低，前期需要开发商补贴业主的租金收益，往往会把这部分支出转嫁到房价上。
而且大多是签约第三方公司，销售期结束以后，很难长期、稳定的获得这个租金收益，市场上这种案例也比较常见，至于回购，风险性是非常大、也是明令禁止的销售行为。
所以如果准备买商铺，关注点还是应该放到商铺自身条件上，是否容易出租，以及租金水平这两点上来，毕竟买商铺最重要的就是租售比。
在上面提到的商铺种类当中，最稳健商业类型，可能有人可能说是购物中心，因为市面上的万象城、万达、银泰等都运营的很好。
但我们需要关注到，这些都是自持的，并不对外出售，如果分割对外销售，前期没有开发商持续投入，且业主众多、难以协调，鲜有能成功运营的，自持的购物中心对外卖的都是金街，并非购物中心内的铺子。
而像特色街区的运营难度是比较大的，和购物中心有很多相似之处，除非地理位置很好，消费客群众多，不然都需要前期的高额投入和统一管理。写字楼商业客群很鲜明，都是上班族，业态以餐饮为主，往往租金高，换手率高，但如果写字楼体量大、空置率低，还是不容易出租的，所以写字楼底商就是绑定写字楼运营，写字楼成功，商业也不会太差。
专业市场就不用说了，运营难度更大，目前市场上华南城、京商商贸城等都是典型的负面案例，是一个需要结合天时地利人和才能成功的商业类型，菜市摊位大多卖的是使用权。
班长觉得最稳妥的还是社区商业也就是俗称的沿街门面，有固定的消费客群，自主权较大，租金未必是最高的，但很稳健，如果能靠近学校，人流量就更大了。
但是我们需要注意的是，买商铺和住宅不一样，买住宅我们要求高品质、居住密度低，但是商铺要的是消费者，住户、潜在顾客越多越好，所以刚需大盘是最好的，低密度的改善楼盘反而对商业不利，不过还要考虑一个入住率的问题，如果是新区，可能前期要养铺。
另外就是商铺的位置也很重要，比如小区大门旁，展示面大的路口等等，这里会存在一个误区，认为主干道旁一定很好，其实不是的，商铺位置要考虑能能够留住客户，主干道往往存在遮挡多，客户没法停留的问题，所以一些次级道路会是更好的选择，尤其是方便停车的位置。
另外，在大多数情况下，单层铺会更好，还是是否具备上下水、明火等条件，都是需要考虑的重点。
整体上看，商铺的种类多，对于买房人也有更高的专业度要求，是一个小众的选择，也是一个比较难的选择，实际上一些位置很好的社区铺，还是不容易买到的，往往都被预定了。
所以大家如果有买商铺的想法，一定要多考察、多调研，毕竟住宅买错了降价就能出掉，商铺可能并不行。
