来源：乐居深度报道 陈业／文
数据来源：四川中原策划服务部
每天清晨，伴随疾驰而过的车辆鸣笛声，这幢位于成都市青羊区提督街99号的恒大广场，会在某一固定时间“苏醒”，迎接新的一天。
被恒大收购前，恒大广场有另一个名字叫华置广场。2007年，港资开发商华人置业在成都物色了该地皮，计划将其打造为成都的一个标杆性商业项目。为了提升知名度，华人置业特意引入了知名商业品牌The ONE。
确认The ONE加入后，项目知名度大幅度提升。最终还未等到开业，华人置业就将该项目转卖给了恒大。恒大随后将其更名为恒大广场，并于2015年9月26日开业。
外界一直疑虑，恒大为什么会接这个位置尴尬、运营状况并不佳的商业项目？如今，一年过去了，住宅物业以其良好的销售业绩给出了答案。
1过江龙“凶猛”
对于恒大的成都收购行为，第一太平戴维斯华西区商铺部董事邓耀华认为，不管是收购华人置业的项目、还是新世界的项目，恒大在成都下的这步棋都较为精彩。究其原因，主要是所收购住宅项目在上半年均为恒大贡献了不错业绩。
2016年上半年，恒大在成都的总销售额为34.53亿元，为半年历史最好销售成绩。其中从新世界手上收购来的天府半岛项目功不可没。
上半年，天府半岛项目以1488套的成交量，贡献了12.36亿元销售额。单个项目销售占整体销售业绩的三分之一。该项目为2016年上半年成都品牌房企单个楼盘销冠。另外，从华人置业手上收购来的恒大都汇华庭、恒大广场、恒大华置西锦城等项目上半年也表现不凡。
与恒大一样，去年7月末，融创以32亿元价格收购了中渝置地成都7个项目，首次布局成都。因收购项目销售良好，上半年融创在成都也取得了历史最好成绩20.10亿元。
恒大、融创通过收购方式扩大市场份额后，打破了成都原有楼市格局。房企排名中，蓝光“千年老二”位置被恒大代替。蓝光连前五都未进，第五被后来者融创占据。
四川中原统计数据显示，上半年，保利以46.92亿元的销售额，排名成都楼市销售榜首位；恒大则以34.53亿元的总销售额紧随其后；万科、绿地、融创分别以26.89亿元、23.16亿元、20.10亿元的销售额分列第三、四、五位。蓝光以总销售额19.13亿元位列第六。
从市场占有率来看， 2016年上半年，除传统老大保利的市占率继续提升外，恒大、融创市占率也有明显进步。
对比2015年成都市场占有率，融创市占率上升0.92%，恒大市占率上升0.76%，保利市占率上升0.67%。上涨幅度分列前三位。
不过，对于销售“掉队”的说法，蓝光地产品牌中心赖黎明并不认同。其称蓝光近年来在追求全国化布局，在成都没有新增地块不代表蓝光“掉队”。
2保利霸主地位难保？
类似恒大碾压地头蛇蓝光的案例，未来或还将发生。据成都中原地产研究员鲁敏介绍，成都市场的竞争一直较为激烈，上半年更是如此。“观察前十开发商所售面积，除保利外，后几位基本上没太大差距。”
随着竞争加剧，保利多年来打下的擂主地位还能撑多久？据见地君了解，进入下半年，多家房企已进入备战状态。其中，最为明显的是恒大与中国铁建。
下半年恒大将有7个新盘亮相，总供应量将达到130万平方米。这为其下半年的销售打下了坚实的基础。
另据四川中原提供的库存信息，目前恒大成都在售项目全部库存量为90.2万平方米，总货值为84亿元，销售均价为9309元/平方米，单个项目均价从4242元－8000元/平方米不等，其中均价超过15000元/平方米的项目有2个。
而保利目前在成都的全部在售项目物业库存量为65.13万平方米，总货值为48.78亿元，物业均价为7490元/平方米， 单个项目均价从5347元－18000元/平方米不等，其中均价超过15000元/平方米的项目只有1个。
以保利现有在售物业库存量来看，如果再不发力，其在成都的市场地位很有可能在短时间内被恒大超过。
除恒大外，排名第八位的中国铁建从下半年也开始发力，计划推出超级大盘中国铁建西派城。该项目面积达320亩，开发体量58万平方米，市场吹风价达2万元/平方米。
另值得一提的是，庞大的土储一直是保利在成都最大的优势。目前成都市场也还没有可超过保利的企业。不过这并不代表永远不会有。
截至6月末，保利、中国铁建、万科等房企在成都的待开发土地体量占据前三。其中，中国铁建目前已有91.37万平方米的土储量，与保利101.93万平方米的土储相差无几。
2016年上半年，恒大在成都拿下7宗地块，面积为434亩，拿地规模仅次于中航地产，为上半年房企在成都拿地第二多企业。
除在公开市场拿地之外，私底下恒大收购动作也未断。今年6月底，四川恒大通过收购成都盛世瑞城置业有限公司位于锦江区沙河堡片区3.4万平方米土地，正式进军攀成钢板块；此外，恒大还将与成都本土房企瑞升合作打造“恒大·上林苑”项目。虽未透露合作细节，但瑞升在成都新都区拥有的2400亩土地储备给双方提供了充足的合作空间。
相比之下，保利上半年在成都表现略平淡。仅在今年2月以11.11亿元的价格摘得营门口两宗地，两宗住宅用地占地面积仅4.5万平方米，建筑面积13万平方米。
另值一提的是，若以利润为考核基准，保利在成都也并不具备优势。
中海成都一员工认为，“中海去年成都只卖了三十几个亿，但盈利有10个亿左右，保利去年卖了一百多亿，盈利却与中海持平。”
3一大波房企还在向成都奔来
2016年第一季度成都国内生产总值2601.7亿元,同比增长7.4%。GDP排名全国第8。
从人口净流入量来看，成都作为四川省内唯一单极核心城市，经济体量在省内所占比重相当大。去年成都以244万的人口净流入数排名全国第9位。
超大人口流量带来了对房屋绝对需求。数据显示，2015年全国新房成交量超过1000万平方米城市有18个，成都以2438万平方米的成交量排在首位，成为全国卖房最多城市，秒杀其他一线及核心二线城市。
“成都有绝对市场需求，房企必定会来”，第一太平戴维斯华西区商铺部董事邓耀华如此认为。
“成渝区域是融创区域聚焦的重点，融创看好成渝区域房地产市场。”2016年上半年，越来越多与融创持同一看法的开发商加入到了成都房企大军中。
据四川中原监测数据显示,2016年上半年成都主城区住宅供应面积176.22万平方米，成交面积160.68万平方米。
四川中原研究部认为,主城区供应量明显减少,但成交量与往年上半年无明显差异。在政府减少土地供应同时,土地成交面积仍同比上升。
上半年，成都主城区共成交22宗地块，其中排名前五地块溢价率均超100%。
拿地企业方面，除恒大、保利、中航城继续深耕外，外地企业阳光城首次挺进成都,拿下武侯区簇锦地块；新希望也拿下东大街、金花镇地块；龙湖拍下茶店子地块；华润低价拿下高新区中和、金牛区天回地块。上半年融创通过招拍挂方式，拿下一宗位于青羊区苏坡街道办事处中坝社区5组、黄土社区5组地块。
4无视竞争激烈 恒大销售目标加码至200亿
在房企争相拿地同时，一个不容忽视的问题是，成都库存已经不低。四川中原统计数据显示，上半年，成都主城区新房存量为721.71万平方米,环比下滑9.86%,预计去化周期为10个月。 上半年，恒大、首创以及人居置业的新房存量排名靠前,去化压力较大。
四川中原研究部认为,主城区商品住宅存量总体呈现下滑态势,伴随70/90政策的取消,及改善需求的释放,预计后市110平方米以上产品供应将增大,150平方米以上存量去化仍需时间;70-90平方米刚需产品库存高企,需较长时间才得以消化。
与此同时，成都郊区供应量也仍在加大。2016年上半年近郊县(含天府新区)商品房供应面积755.41万平方米,环比下降18.04%,同比上升5.09%。
为什么房企明知库存不低情况下，依然不遗余力去争夺这座城市的土地资源？不断提升的业绩目标或是最大诱因。
对于在成都的发展，成都融创向见地君透露，在成渝区域要做好房地产，考验的是“手艺活”，考验的是质量与速度的平衡把控。对此，融创提出了适度稳健的增长目标：三年内在成渝区域做到年销售额200亿元规模。
另据见地君了解，成都区域，恒大今年初定的年销售目标为150亿元，年中提高加码至200亿元；保利今年的年销售目标为120亿元；万科的年销售目标为100亿元；龙湖年销售目标为60亿元。
虽然以业绩驱动规模扩张是房企的生存之道，但第一太平戴维斯华西区商铺部董事邓耀华认为，再强大的企业如果不去改变自己，未来也难以生存下去。未来谁最能满足市场需求，谁就能站得最稳。
其举例称，恒大成都收购项目之所以取得不错销售成绩，与其对收购回来的楼盘进行了调整不无关系。“市中心的楼盘都汇华庭去化率一直不高，原因是当初户型分配不当，跟成都市场需求不吻合。恒大收购回来后，对户型进行了分割，有些甚至做了跨产权的户型分割。”
事实上，据见地君了解，在供应量大、竞争激烈的成都市场，部分房企早已开启了产品升级之路。其中，蓝光为转型已重拾高端物业雍锦系；龙湖推出高端盘墅级洋房产品；华润开始重视项目全生命周期，对项目景观设计进行优化；万科也开始全方位升级社区；全国知名的大型高端社区麓湖国际也传出将有意调整产品结构的声音。而这一切的改变，都只是为了在激战中赢得自己的一席之地。
（新浪乐居成都站记者徐成对本文亦有贡献）
作者：陈业，乐居深度报道记者。喜欢另辟蹊径的角度，更愿别开生面地挖掘行业兴趣点。工作邮箱：chenye5@leju.com。报料加微信qianya333。
