全国新房待售面积，已经连续7个月下降。
从原来的7.99亿㎡减少到了现在的7.48亿㎡，减少了大约5100万㎡。数字的变化并不惊人，但是很多人已经开始思考：楼市是不是要反转了？
库存减少是信号，但是它更多的反映的是市场的供需关系正在发生变化，并不能说明全国房价马上会一起上涨。
看楼市，光盯着一个总数不够，还得看看库存少在哪儿、买家去了哪里、新房供应又发生了什么变化。
01、库存减少，优质房源消化得更快
到9月底为止，全国新建商品房库存量为7.48亿平米，比去年同期下降了1.5个%。竣工时间小于三年的待售房源有大约5.42亿平米，同比减少5%，跌幅大于平均水平。
这表明，在市场上更加符合当前居住需求的新房消化得比较快；而一些区位一般、房龄长或者产品力不强的房子去化压力仍然很大。
库存并不是一成不变的，不同的城市和区域感觉也是不一样的。
所以，库存下降值得关注，但不能简单理解成“房子都不够卖了”。更准确地说，是一些比较受欢迎的房子数量在减少，但是各个地区之间的冷热差异仍然存在。
02、二手房成交上升，市场进入存量时代
今年新建商品房销售面积约为5.65亿平方米，依然面临压力。
二手房网签面积为6.17亿平方米，同比增长了10.7%，占到了整个市场的52.2%。这就意味着越来越多的消费者开始关注二手房市场。
相对于新房来说，二手房可以实地查看房子，周围的配套设施以及居住环境也会更加直观。
对于预算较小、急于入住的人而言，选择的空间就大得多。住建部也表示，房地产市场已经进入到存量房时代，房屋交易的主要参与者也在改变中。
挂牌数量也是需要注意的一个方面。
一些重点城市的二手房挂牌数量比之前高点有所下降。有的卖家在卖掉房子之后就不再参与了，而有的卖家则选择把房子租出去，并且不着急卖掉。
挂牌减少之后，买家可以挑选的房子就会变少，一些房东的议价态度也会因此发生变化。但是，并不是所有的房子都能卖得出去，还要看小区以及房价的情况。
03、新房供应减少，以后的需求也会随之改变
供给端的变化也十分明显。
今年前9个月全国房屋新开工面积约为3.4亿平方米，比去年同期下降了24.9%。房地产开发企业的拿地、开工速度都变慢了，以前大范围扩张的速度现在也减缓了。
新项目的减少，表示未来一段时间内新房供应可能会进一步下降。
但是供应量减少并不一定就会导致房价上涨，在一个地区人口增长缓慢或者就业机会少的情况下，即便新房子减少了，购房者也不会因此而增多。
因此，真正值得观察的不是“全国少建了多少房”，而是某个城市有没有持续的就业和人口需求，某个板块的房源是不是正在被真实买家消化。
04、政策托底，但买房仍要算好账
近来，为了降低购房成本、满足合理的住房需求，各地出台了许多政策。
首套房贷款利率、公积金贷款利率以及首付比例等都比前几年降低了，在一些城市里甚至还用收购存量房的方式来扩大保障性住房的数量。
这样的政策可以降低一些家庭的购房压力，并且有助于市场的逐渐复苏。
但是政策托底并不能保证价格上涨，贷款利率下降了，并不意味着所有的购房者都能买得起房子。
收入是否稳定、月供是否可承受、未来几年是否有换房或用钱计划，都要先算清楚。
05、库存下降，不等于楼市全面反转
市场上最容易被忽视的一个地方就是：全国库存在下降，并不意味着所有的城市、所有的区域都会好转。
核心城市的好地段可能会首先出现成交量的恢复，而远郊区或者人口流出的城市仍然会存在去化压力。
二手房占据主要部分的时候，买房子就不能只问“以后涨不涨”了，还要问“将来好不好卖”。
小区近期成交了几套房子，类似的房子已经放了多长时间，议价空间又是多少？相比于一些乐观的预测来说，这些数据更加真实可靠。
租金、带看次数以及成交周期等都可以用来衡量房屋的实际流通性。
7.48亿平方米的库存量持续减少，这是个需要引起注意的现象，但是还不能说明房地产市场已经全面转好。
更加稳妥的看法就是：市场开始出现分化的现象，在优质的房源以及核心区域可能会率先恢复过来，而其他的地区还需要一段时间来消化。
写在最后：
对准备买房的人来说，不必被“行情要来了”催着做决定。
先看城市、再看板块，最后落到具体小区和家庭预算。把现金流留足，把房源摸透，即使市场继续调整，也能给自己多留一点余地。
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