丁祖昱:“楼盘打新时代”远去,上海30%样本二手房未涨价

丁祖昱:“楼盘打新时代”远去,上海30%样本二手房未涨价
2023年06月06日 21:30 中新经纬

  中新经纬6月6日电 题:“楼盘打新时代”远去,上海30%样本二手房未涨价

  作者 丁祖昱 易居企业集团首席执行官

  2023年至今,我们收到最多的一个问题便是:今年要不要买房?

  这个问题背后常常含着另外一个疑问:“我买这个房还能不能赚钱?”

  我们认为,对于结婚、生子、入学等真正的刚需客群,关注楼市波动意义不大;对于改善型住房需求购房者,目前凭借项目“打新”赚钱的概率也越来越小。

上海楼盘“打新就能赚钱”的时代过去了

  “打新”是近年来上海市场最常见的词之一,其背景可追溯到2016年底,上海市房管部门开始严控新房价格,楼盘取得项目预售证难度加大,市场因此频现“限价楼盘”“一二手房倒挂”等现象。新老楼盘之间的价格利差,吸引大量投资客涌入,想在楼市套利的“打新”一族也就此诞生。

  由于上海2021年之后的热门改善项目要5年后才能出售,因此我们对上海市2020年销售金额、面积TOP50的销售楼盘为样本进行调研梳理发现,三年过年了,当年的新盘目前已成二手房改善项目,其中约有16%的二手房挂牌价涨幅在10%以内,30%的项目二手房几乎没有涨价,约有14%的项目二手房挂牌价均低于2020年当年购买时的成交均价。

  此外,还有一些项目截至2023年6月,二手房挂牌价与2020年当年成交均价相比,实现50%以上的涨幅,比如翠湖天地、尚海湾豪庭、滨江凯旋门、云锦东方、苏河湾、蟠龙天地等项目,这些项目多以高端项目为主,占样本比例为10%,

  在同周期内,出现了三个涨幅最高的项目,均为2020年成交均价超过10万元/平方米的豪宅项目。

  从出现“赔钱、亏损”现象的楼盘项目看,2023年6月挂牌均价低于2020年成交均价的项目中,挂牌价最大跌幅为25%,跌幅在10%以上的楼盘项目占比为7.14%。而跌破成交价的项目多数为刚需项目,均价当时在4.4万元/平方米。

  从三年内涨幅在10%以内的项目来看,刚需项目与豪宅占比分别为81%与19%。

  由此可见,虽然大部分几乎没涨价的项目以刚需为主,但其中仍有部分单价在10万元以上的豪宅项目涨价动力不足。显然,在上海靠楼盘“打新”就一定能赚钱“铁律”已被打破。

2020年是近几年上海二手房市场价格高位

  根据克而瑞研究数据显示,2020年上海商品住宅成交面积达到918万平方米,同比增长23%。二手房市场在2020年迎来成交大年,全年二手房成交面积高达2486万平方米,成交金额首次突破1万亿元。

  当时,市场出现不少“倒挂”现象严重的楼盘项目,但截至2023年6月的二手房挂牌情况看,2020年的一些热点楼盘,有不少都没有涨到当时二手房的倒挂价格。

  这一方面是因为目前整体楼市情况趋冷,另一方面,2020年刚好也是上海二手房市场的整体高位。

  总之,目前在上海靠“打新”楼盘赢利空间越来越小,我们更不建议当前购房者从投资角度来考虑买房。

  目前房地产行业的核心诉求是“稳”,而不是重回快速上升通道。因此,对真正有刚需及改善需求的购房群体,只要确定好自己的核心需求,任何时候都是买房良机。(中新经纬APP)

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责任编辑:李惠聪

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