文/每日资本论
2020年，对任何一家房企来说，都是充满挑战性的一年。新冠疫情、三道红线、房住不炒……这些都让房地产市场充满了不确定性。
3月30日，中国奥园集团股份有限公司（以下简称“中国奥园”）公布2020年财报，拆解后发现亮点不少：合同销售额为1330亿元，同比增长13%；营业额同比增长34%至678亿元，归母净利润同比增长41%至59亿元；现金储备达到700亿元，现金短债比是1.3倍；每股派息77分，同比增长40%。
受此消息影响，中国奥园股价在随后2个交易日上涨9.3%到8.34港元/股，最新总市值为224.84亿港元。此外，中国奥园稳健的业绩增长及发展前景也获多家中外资机构一致认可，摩根士丹利、银河-联昌证券、国泰君安、建银国际、瑞士银行、野村证券等均给予买入评级。
据了解，中国奥园创立于1996年,于2007年在港交所挂牌上市,是一家以房地产开发为核心主业的综合性企业,业务涉及地产、商业、医美、科技、健康、文旅、金融、跨境电商、城市更新等产业板块。
作为老牌房企，中国奥园凭借着过去几年超过60%的年复合增长率，地产板块在2019年跨越千亿门槛，成功跻身全国销售30强。
从2017年开始，中国奥园连续四年跻身《财富》中国500强，从最初的第485名起逐年跃升至2020年的204名,成为国内销售TOP30房企中成长速度最快的企业之一。
中国奥园是如何用5年时间，合同销售额从不足300亿元到1300亿元？答案或许就在它的财报里。
逆势增长
对中国奥园来说，2020年是稳健增长的一年。公开数据显示，2020年，中国奥园物业合同销售1330亿元，圆满完成全年目标，同比增长13%，稳居全国三十强。
这也高于行业平均增速。国家统计局数据显示，2020年商品房销售额17.36万亿元，增长8.7%，比上年提高2.2个百分点。其中，住宅销售额增长10.8%，办公楼销售额下降5.3%，商业营业用房销售额下降11.2%。
进入2021年以来，中国奥园继续保持高增长。1月和2月，中国奥园实现合同销售额101亿元和79.3亿元，同比增长100%和305%。
与此同时，截至2020年底，奥园已签约未确认的合同销售金额是1960亿元。中国奥园方面表示，他们会加快物业销售结转，这意味着，中国奥园未来盈利持续性非常强。
销售额的持续增长，也为中国奥园带来了不错的营收和利润。公开数据显示，2020年中国奥园的营收为678亿元，同比增长34%；归母净利润为59.08亿元，增速达到41%。从2016年到2020年的5年间，中国奥园在营收和归母净利润两项上，年均复合增速分别达到54.7%和61%，增速依旧非常惊人。
不容忽视的是，中国奥园的财务和债务情况正在不断优化。截至2020年底，奥园的现金储备达到700亿元，现金流非常充裕；回款率达到85%，全口径的销售回款是1131亿元，这在行业中属于非常优秀的水平。净负债率到2020年末是82.7%，剔除预收款后的资产负债率是78%，现金短债比是1.3倍，现金流较为充裕。
这距离跨过“三道红线”，仅有一步之遥。中国奥园方面表示，他们将通过促回款、调节奏、降成本、快交付，未来三年均实现正经营现金流，达到降低负债、增厚净资产，每年有息债务下降5%，未来每年净资产复合增长率达到15%，有信心在2022底年之前三道红线达标。
得益于债务结构的优化，中国奥园得到了资本市场的肯定。继2020年4、5月分别获标普及穆迪重新确认信贷评级及“正面”评级展望，2020年10月，奥园获国际信用评级机构惠誉（Fitch Ratings）将企业信贷评级由“BB-”调升为“BB”，评级展望为“稳定”。
值得一提的是，中国奥园在分红方面非常大方，计划派发末期股息每股66分以及特别股息每股11分，合计派息金额达到每股77分（相当于每股91.5港仙），同比增长40%。
增长方法论
中国奥园这些成绩的取得，其实并不容易。2020年初，面对突发的疫情，中国奥园营火速上线“奥园购房宝”小程序，开通24小时“线上售楼”业务，同时与多个平台合作，通过小程序、在线直播等多种渠道，开启线上带看模式。最终，2020年上半年，中国奥园实现合同销售额508.7亿元，同比仅仅略微下降。
随着下半年房地产市场的持续恢复，中国奥园立刻加大了销售力度。据了解，下半年中国奥园整体货值接近1700亿元，四季度推货数量会比三季度略高。
当时业内普遍认为，中国奥园完成业绩压力不大。2020年10月中旬，德银发布研报称，中国奥园可售资源充足，加上过往中国奥园下半年去化表现一贯亮眼，全年业绩达标无悬念。
在业绩持续增长的背后，是中国奥园充裕的土地储备和均衡的产业布局。截至2020年底，中国奥园的土地储备总建筑面积约5718万平方米，总货值约6208亿元，计入城市更新之后，总的货值是1.29万亿元，能满足未来4年到5年的发展。从区域来看，华南区域的可售货值达到68%，以大湾区为主；从城市等级来看，一二线城市占了82%。其中，2020年新增建筑面积约2015万平方米，新增可售货值约2426亿元。
在布局上，中国奥园的策略是北上广深一线城市全覆盖、聚焦粤港澳大湾区。从中国奥园2020年物业合同销售区域来看，华南、中西部核心区、华东的销售额分别为328亿元、417亿元、406亿元，分别占比24.6%、31.3%和30.5%，整体分布较为均匀，抗风险能力强。
即便处于高速扩张中，中国奥园没有忘记苦练内功，提升产品力。据了解，中国奥园全力推动产品以及管理的标准化，现已形成了四大住宅产品开发体系，产品力全面提升。2020年以来，中国奥园旗下广州奥园誉湖湾、成都奥园云璟、重庆奥园翡翠天辰等项目共荣获50余项国内外大奖。
2021年，中国奥园制定了更高的销售目标——1500亿元。未来，中国奥园可能不满足于中国500强，要冲击世界500强。
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