只有不好的企业没有不好的行业。供需关系的变化才是真正主导房价的主要原因。
文/每日资本论
又一座城市给限购松绑了，会出现类似香港“撤辣”一样的火热行情吗？
3月14日，杭州发布《关于进一步优化房地产市场调控措施的通知》，从加大住房保障力度、优化二手住房限购政策、优化增值税征免年限、加快城市有机更新等方面进一步完善房地产市场调控，核心是二手房的限购政策全面取消——向全国的购房者敞开大门，不再审核购房人资格。
此事很快就冲上了微博的要闻榜，网友们也对此展开了热议。乐观的网友认为：“杭州二手房的春天到了！”还有网友表示，“杭州环境好，是很多人梦寐以求的居住地。二手房放开，会不会引来外省市很多人到杭州置业，类似全国很多人去三亚置业？”
这就难免不让联想到最近炙手可热的香港楼市。今年2月，香港宣布楼市全面“撤辣”。简单来说，非香港居民在港买房，此前要交共计15%的各类印花税，被称为“辣招”，除此之外，还有涉及二套、出售时间等限制措施，现在都全面取消。
中原市场数据显示，在“撤辣”首两天（2月28日-29日），香港新屋成交数量达到80套，占了2月整体一手成交量的近三成。显然，在新政策的刺激下，香港楼市迎来了新一轮的交易热潮。
那么，内地城市放开限购之后，谁会成为下一个香港呢？或者说谁又能成为下一个香港？由此，是否意味着房地产市场重新回暖？
毫无疑问，作为强二线城市，杭州向来是国内楼市的重要风向标。此次调整二手房限购政策，或许意味着楼市调控进入了一个新阶段。
今年1月27日，广州市发布《关于进一步优化我市房地产市场平稳健康发展政策的通知》（简称《通知》），率先对120平方米以上户型解除限购，允许“租一买一、挂一买一”。广州无疑成为一线城市首个按面积段划分限购范围的城市，为广州非户籍改善人群购买住房打开了通道。
随后，上海放松了外环的限购政策，而北京调整优化通州区商品住房销售政策、深圳也在2月初，优化了住房限购政策，降低居民购房门槛。据悉，目前至少有南京、合肥、济南、青岛、武汉、无锡、宁波等在内的20个城市已全面或部分取消住房限购政策。
对于放开限购，外界也有声音表达了担心。首先是，会不会“一日游”？其次，放开限购是否会让楼市反弹过快，或者适得其反，反而下跌？当然，按照香港楼市的案例，更多人希望自己所在的城市楼市成为下一个香港。
对于“一日游”的顾虑是源于2022年9月苏州放开限购上出现的情况，具体细节这里就不展开了。这里要说的是，此一时彼一时。彼时，楼市政策还不明朗，而如今已经定调了——因城施策、精准施策、一城一策，已经充分赋予了城市调控自主权，城市政府就要编制好、实施好住房发展规划，因城施策优化房地产政策，稳定房地产市场。
更为重要的是，现在是让房地产市场回暖，而非调控期。因此，“一日游”现象肯定不会出现。
当然，部分人担心放开限购后，房价不增反降，比如武汉等部分城市。这里要阐述一个简单的道理，即绝大多数城市基本都是先放开了二手房限购，就是先处理房地产市场的存量市场。而二手房市场价格稳定了，最终会提振新房的市场。
那么放开二手房限购，在买房和卖房上必然会出现买和卖的选择，对于武汉这样的省会城市，前期必然有一部分炒房客砸了一部分房源在手中。如今放开限购，部分房源涌向市场，短期内对房价肯定会抑制作用。
但随着市场的消化，这种抑制作用就会越来越小。之后，逐渐反转。当然，能否反转还受很多因素影响。这是后文会解释的话题。
可以佐证的是，从目前的武汉核心区江汉区房价走势来看，2024年3月10日已经出现触底反弹迹象。而三月第一周武汉新房成交1480套，环比上涨11.36%。
广州放开部分限购后，其房价也呈现出先降后升的走势。58安居客研究院表示，今年第6周至第8周，连续三周广州楼市热度持续上升，第8周（2月19日至2月25日）达到今年以来峰值，与2023年下半年找房热度峰值几乎齐平。
接下来就是更为核心的话题了。第一，放开限购并非能让所有城市雨露均沾，都能快速提振当地房地产市场；第二，谁才会是下一个香港楼市？
上文说到影响房价反转的因素有很多，不能紧紧盯着放开限购，这只是推动房地产市场回暖的一种手段。以香港楼市为例，要满足火爆必须具备两个条件，缺一不可：
政策优惠力度大，让购房者感受到真金白银的刺激。以1000万港元的香港物业为例，内地买家现在只需要缴付37万港元从价印花税，较原先辣税共150万港元，节省了113万港元。简单的数学题，能够解决10分之一的资金，对于任何购房者来说都有巨大的吸引力。
有了巨大的优惠，就要看购买人群了。本轮香港楼市火爆一个很重要的原因，是“新香港人”以及经人才计划到港的潜在买家释放了购买力。2023年香港优才申请人数高达80207人，获批人数达12969人，其中内地流入香港的居民占大多数，人才计划为香港的住宅市场带来了巨大的需求。
众所周知，所有的一线城市对周边二三四线城市都有虹吸效应，二线城市则对三四五线有虹吸效应，以此类推。由于香港楼市降低门槛，也吸引周边深圳、珠海等珠三角地区购房客，从而有了火爆的行情。
按照这种逻辑，你所在的城市凭什么能吸引周边购房客，决定了你所在城市的放低长市场到底能不能快速回暖。而你所在城市能吸引多少“几线”城市购房客涌入 ，将决定谁才是下一个香港。
值得一提的是，购买人群有了，就是购买力的问题，这是与经济发展息息相关。经济发展好了，消费者口袋鼓了，消费也自然上升水准，房地产市场自然而然会水涨船高。
最后，还要建议一句，不要动不动就相信楼市不行了，进入下行通道等等类似的观点。房价有涨跌，地区与地区、城市与城市都不相同，拿一座三线城市房价与座线城市相比，拿一个西部二三线城市与沿海二线城市相比，都不具备可比性。
仔细看看，你所在的小区房价有没有跌？为何有的小区还涨价了？真正的优质资产都是稀缺产品，搞清楚内涵，自然就知道怎么选择，而非人云亦云。
2008年，美国房利美与房地美的“两房危机”还有多少人记得？不妨翻一翻资料，当时很多声音都说美国楼市进入下行通道，如何如何不行，甚至1美元就能买一个两层小楼。
但事实上，只有不好的企业没有不好的行业。供需关系的变化才是真正主导房价的主要原因。
好了，你所在的城市能成为下一个香港吗？
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