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昨天，在恒大年报会上，许家印宣布战略转型：高增长、控规模、降负债。
据许家印介绍，“高增长”就是要实现销售高速增长。恒大今年总可售面积达1.32亿平方米，可售货值达1.27万亿，按照64%的去化率保守估算，完成8000亿销售并无压力。到2022年，还要实现销售1万亿。
“控规模”就是要严控土地储备规模，实现土储负增长。恒大目前拥有近3亿平米的土储，未来三年每年要降低3000万平方米左右，到2022年降低到2亿平方米左右。
而“降负债”就是要把有息负债每年平均下降1500亿，到2022年要把总负债降到4000亿以下。
显然，无论是高增长还是控规模，都是为降负债服务的。
对此，许家印有这样一番说法：“18年、19年，恒大销售回款每年维持在4500亿左右，如果今年实现销售8000亿，回款按7000亿计算，就会增加2500亿的销售回款。同时，恒大今年减少土地储备3000万平方米，就等于减少600亿的支出。这样一增一减，就一定能实现今年有息负债下降1500亿的目标。”
那么，恒大的负债情况究竟怎样？从财务指标看，恒大2019年全年实现合约销售额6011亿，核心利润408.2亿，现金余额2287.7亿，资产负债率77.9%，净负债率159.3%，负债压力确实不低。
▲尽管恒大负债较高，但客观地说，恒大敢于直面高负债问题，敢于向世人宣示降负债的决心，就已经超越很多对负债问题遮遮掩掩的房企了。
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其实，相比负债，恒大拥有强大的销售能力、强大的管控能力和团队执行力，个人觉得，并不用特别担心负债问题。
比如在今年年初，恒大发起了“网上销售”的颠覆性营销革命，截至3月底，恒大实现销售额1465亿，同比大增23%，销售回款1133亿，同比大增55%，刷新了恒大一季度销售及回款最高历史纪录，同时排名位列行业第一。
由此，恒大若保持现有的销售力度，拥有更充足的回款，更充足的现金流，大幅降低负债率并不难。
倒是，从恒大说今年要销售8000亿、减去3000万平米的土储来看，恒大一方面是秉持着危机感，为其持续实现高质量发展增添更大的信心与底气。
是啊，虽说恒大依靠网络售房成功度过了疫情，但是看看整个行业，房市交易几乎冰冻，不少房企陷入了寸步难行的境地。有着高负债的恒大，自然居安思危。
另一方面，恒大则是进入了一个收获的季节。
所谓“春种一粒粟，秋收万颗子”，此前的布局，未来的利润，总是要变现的。趁着当下预判行情还不错，享受一下秋收的喜悦，也是一个很不错的选择。
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说实话，在我的印象中，恒大一直都是一个很有全局观、很会观察大势的房企。
比如，在2015年，整个行业以去库存为基调的时候，恒大许家印却选择了规模扩张，宣称要在48天内上100个项目，2017年要实现3000亿元销售额，2020年要实现5000亿元销售额！复合增长率维持在30%！
这样的大手笔，顿时在地产圈里炸开了。要知道，万科郁亮还在不久前发表“地产进入白银时代”的宣言，万达更是在不久后宣布去房地产化。
对此，我还记得，当时很多房地产业内人士吐槽恒大，说恒大太疯狂。
现在回头看呢？恒大5000亿的销售额，早在18年就实现了。
再比如，2017年，正是中国各大房企扩张最迅猛的时候。福晟在此期间拿了很多高价地，万达、复星在海外并购也很凶猛。唯独恒大，却选择赎回永续债，仅半年时间就把负债率大降三成。
由此出现的现象是，随着调控和降杠杆大潮来临，很多的地王被套牢；当国家开始排查金融风险，万达、复星等大批企业遭受影响，而恒大却始终能稳立潮头，甚至成了公认的去杠杆先锋。
如果说，踩对两年节奏是运气，那么恒大，踩对了最近五年、十年的节奏，这还是运气吗？
那必定就是本事了。
由此，鉴于恒大在房地产方面的节奏一直踩得很好、全局观一直很稳，这一次，恒大宣布战略转型，我同样也不觉得有什么问题。
也许，房地产行业本身就有一个扩张-收缩的周期。所谓“胸怀大局把握大势着眼大事，因势而谋应势而动顺势而为”，恒大作为一个成长比较晚的公司，1997年才成立第一个项目公司，在20多年来的一直都是追赶者的角色，在面对中国房地产的黄金20年，恒大的战略就是高负债，高增长。
而随着行业逐渐进入调控深水区，恒大净负债率从2016年的450%多，下降2017年的180%左右，再下降到2019年的150%左右，恒大提出“高增长、控规模、降负债”的战略转型，也就水到渠成了。
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当然，恒大在房地产方面选择轻装上阵，也并非没有其他的理由。比如，恒大可以省出更多资源支持新能源汽车产业。
▲如今，恒驰1即将发布，广东、上海工厂即将下半年竣工。恒驰汽车的销售网络和充电网络，恒大也准备好了，看起来，老许又是大干一场的节奏。
对于新能源汽车，大家都知道这是一个趋势。尤其是特斯拉上海工厂投入运营后，特斯拉电动车价格大幅下调，宛如鲶鱼效应，刺激了整个新能源汽车市场的发展。
由此，从这方面看，左手地产，右手恒驰，恒大在产业层面未雨绸缪，背后的全局观仍然值得我们深思。
关于地产，希望能与大家有更多交流。
