文|爱德地产研究院
近期，集中供地新政以来，首例“退地风波”刷屏地产圈……
宋都股份“割肉”5000万的保证金，占其2020年归母净利润（3.52亿元）的14.2%。
即便如此，也要坚决退掉杭州近18亿元竞得的一块宅地。
根据估算，在限价政策下，该地块想要实现盈利难度较大，相比后续开发带来的更大亏损，保证金损失更小。这也是宋都股份为何宁愿忍痛也要割肉！
此前，为了能够在首轮集中供地中拔得头筹，不少房企铤而走险，密集成立了一大批“马甲”公司抢地。
本来1年只供3次地，已经引发了恐慌，各房企成立大量的“马甲”涌现土拍现场，更放大了这一恐慌的情绪。
一些房企，举牌时豪气冲天，拿到后就开始头疼了，甚至退地。
主要是没搞清楚，是自己真的需要拿，还是看到别人都冲进去了，心里恐慌，激发了抢地的冲动。
集中土拍后，投拓总们普遍是这么一个心态：不拿地等死，拿了高价地找死。
本文通过梳理22城市集中供地政策，对房企第二轮集中拍地提供一些理性参考。
01
规则分析：第二轮集中土拍将有哪些新玩法？
首批集中供地是22城“两集中”政策出台后的首次探索，部分城市采取多种竞拍方式，但热点城市“稳地价、稳预期”效果不及预期。
2021年上半年，中央多次在重要会议上强调坚持“房住不炒”定位，明确“三稳”目标。
因此，预计热点城市将陆续对后续集中拍地规则进行逐步细化和“打补丁”，土拍政策可能扩大三个调整方向。
1、“禁马甲”会继续打补丁
采取“限地价+摇号/一次报价”的城市预计将在禁马甲方面打补丁。
据统计，22城首次集中供地中共有9个城市采取“限地价+摇号/一次报价”的竞拍方式，但提及禁马甲的城市只有5个。
预计郑州、长沙、福州和广州后续批次将很大可能“禁马甲”。
2、“限价”会增大覆盖面
重庆和武汉首批集中供地土拍规则宽松，既不限地价也不限房价，导致溢价提升明显。
预计后续批次可能将逐步试点限价竞价的竞拍方式，实现稳地价、稳预期的目标。
3、竞品质将会铺开
多数热点城市双限政策下，房企利润空间承压，地方政府对房企的产品质量的关注度预计将持续提高。
北京、成都首批集中供地关注产品品质，预计杭州、南京、苏州等城市第二批集中供地将新增“竞品质”相关规则。
02
城市分析：哪些城市拿地不赚钱？
北京首轮集中土拍的30宗土地中，亏损及零利润地块占比为39.13%，低利润项目占比52.17%，中利润项目占比为8.70%，中高利润及高利润项目占比为0。
广发证券的测算显示，各城项目剔除配建因素后的平均毛利率分别为：
上海24%、北京23%、武汉14%、重庆11%、南京9%、宁波和成都0、杭州-3% ……
22集中供地城市扣配建平均毛利率为15.5%，净利润估计最多3%-6%。
经过初步估算，扣配建平均毛利率低于10%，净利润将会小于0。
从数据看，首轮集中供地南京、厦门、宁波、成都和杭州这几座城市项目基本很难赚到钱。
拿集中拍地较火的杭州来说，杭州首批集中供地的57宗地块中，有41宗地块拍至封顶，进入“火拼”自持比例的阶段，其中12宗自持比例超过20%。
经测算，57宗地块中能盈利的寥寥无几，项目“扣配建”后的平均毛利率为-3%，基本亏损。
尤其主城区祥符东商住地块，自持高达38%，扣除商业建面比率和自持比例，可售住宅建面仅11%左右，盈利空间极为有限。
连滨江董事长戚金兴都说，此次在杭州拿的5块地，“争取做到1%-2%的利润”，还要很努力的，更别提其他本土中小房企，还有那些对市场不熟悉的外来房企了。
03
拿地分析：名企拿地策略如何？
通过对首批集中拿地金额TOP20房企进行毛利率测算，平均名义毛利率（不考虑配建及其他投资条件）为29.81%，平均实际毛利率（扣除配建及其他投资条件）为13.34%。
其中，金地、碧桂园和越秀实际毛利率排在前三，分别为27%、26%和21%。
金地和越秀等房企通过勾地获取的项目利润率较高，而碧桂园通过在上海连落数子拉高整体利润率。
排在后三名的企业，分别为4.9%、4.3%和-3.3%，利润率较低主要与拿地配建比例过高有关。
值得关注的是，华润和龙湖等商住综合类的房企配建面积中商业占比多超过60%，后期商业运营将会给华润和龙湖带来稳定利润。
龙湖在首批集中土拍中获取的18宗地中，有12宗地为住宅兼商业用地或综合用地，纯住宅用地仅6宗。
比如，在杭州土拍中，龙湖获得的杭州市数字商贸城单元地块为住宅兼商业地块，龙湖可充分发挥自身商业运营优势，提升盈利空间。
04
节奏分析：时间节奏如何掌握？
从供地节奏来看，22城两集中供地第一批公告时间集中于3-4月，二三批次公告时间则多在7-8月、10-11月。
考虑到公告、挂牌、竞拍的时间差，首批供地大概率是全年唯一一批有望实现年内推盘转化的地块。
根据各地规划局披露的全年及二三批次供地计划，我们可以推算下半年的供地节奏。
从结果来看，上半年按公告日划分的土地出让高峰为4月，出让面积为3422万方。
下半年则为7月、10月，对应土地面积分别为3600万方、2823万方。
由于宅地公告到成交之间间隔约为20个工作日（一个月），因此下半年的成交高峰大致对应8月、11月。
从资金占用角度来看，上半年度供地高峰4月对应出让金约为6998亿元，保证金1715亿元。
我们用首批供地的容积率、成交楼面价（假设100%成交）、保证金比例来推算，预计下半年的出让金峰值（8月、11月）分别为7982亿元、4958亿元，对应保证金约为1981亿元、1371亿元。
因此房企要注重现金流管理和拿地节奏。
05
现金流管理：销售回款如何精准监控？
通过对22个集中供地城市第一轮土拍进行利润测算，大部分房企第一轮拿地项目基本面临不赚钱或者亏钱境地。
第二、三轮集中拍地将在8月和11月到达高峰，这对房企销售回款和现金流匹配能力提出了更高要求。
今年，政府严卡预售证的情况仍旧没有改变。预售证动辄被卡上几个月，开不了盘，回款就有问题。
比如杭州某龙头房企，2020年权益销售额是700亿，回款约500亿，这个数字本可更高，但因为有的项目取证困难，到今年才开盘，影响了当年的回款情况。
另外，今年以来全国各地的银行基本上都掀起了一股“房贷荒”的现象。有的银行直接不受理房贷业务，有的虽然受理，但放款期限被大大的延长。
因此，房企有效提升回款率，回笼资金，保障拿地资金在时间节点前到账，成为当务之急。
下面以爱德数智经营看板回款分析模块为例，看如何通过数智化系统精准监控销售回款。
数智化经营看板的回款分析模块主要展示项目的回款率、未回款分析、逾期未回款账龄和回款趋势。
未回款分析可细化到未达标草签、待放款、限价草签、形象进度未达标等8大金额指标，管理层可及时了解未回款的具体原因并采取相应措施促回款。
未回款金额分为正常未回款金额和逾期未回款金额。对逾期未回款金额进行账龄分析，具体账龄区间可灵活设置，例如“＜3个月”“3-6个月”和“6个月以上”等。
系统还可结合未回款原因、未回款逾期情况等多种因素对未来回款趋势进行预判。
总结
在国家“房住不炒”大背景下，通过集中供地方式，“限地价”“限房价”“竞配建”等附加条件，达到“稳地价、稳房价、稳预期”目的。
总的来说，宋都退地其实只是首轮集中土拍后遗症在杭州爆发，折射的是房企普遍面临的盈利难题。
在这种低利润趋势下，房企通过拓展多元化拿地渠道，提升多元化拿地能力，将是平滑利润率的一大出口。
同时，在集中供地城市，8月和11月为第二三批次供地高峰，房企要在时间节点前猛抓回款，并且注重资金调配，提高资金利用率。
此外，最近监管部门要求“买地金额不得超年度销售额40%”新政出台后，高杠杆、高负债实现弯道超车的路数基本被堵死。
未来，房企想获得相对不错的利润，只能加强精益管控，向管理要效益。
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