文/地产立方体 丽芳
还记得2015年，佳兆业锁盘风波爆发的时候，自媒体人炸哥写了一句感悟：
你到底拥有什么，等你失去的时候就知道了；
你到底相信什么，等你失去的时候就知道了。
时过六年，现在读来，我依然唏嘘不已。
不得不说，佳兆业“二进宫”，确实出人意外。毕竟，很少有人在这么短时间内跌倒两次。
例如绿城经历14年股权大战，万科经历15年万宝之争，万达经历17年股债双杀，新城经历19年风波，之后，他们都成了更好的自己。
那么，佳兆业为什么没有呢？
其实，仔细想一想就知道，再度迷失的佳兆业，反映出我们地产圈出了一些问题：
（1）过度重视规模
阳光城的吴建斌，说过一句很有名的话：
一家优秀的房地产企业必须要有规模，有规模才有市场地位，才会为品牌和效益打下坚实基础。
不得不说，在当时千帆竞渡的市场语境下，努力提升规模是正确的，但必须要量力而行。不顾一切上规模，借着一时的市场热情拼命上杠杆，最终只能落得个房倒屋塌的凄凉晚景。
为什么？我们知道，土储决定了未来的规模。要搞大规模，必先搞大土储。而土储......拍过地的人都会知道，项目销售额、利润额这些只能事先预测，且极度不靠谱。
测算中的定价、销售节点、回款速率、可售车位销售等等，预测是极度不保守的，但不预测你不敢拿地，拿不到地就没有规模，没有规模就没有市场.....
所谓屁股决定脑袋，为了规模一鼓作气冲了，但一旦市场陷入低迷，就是炸雷，所以2017年调控以来，光看销售金额的“唯规模论”房企一定完，有土储有货值没利润。
（2）过度迷信房地产周期
2015年高层提出去库存之后，房地产周期律被地产人奉为圭皋。深圳涨完上海涨，上海涨完北京涨，北京涨完广州涨.....“踩对点儿”成了地产圈非常流行的一句话，与其说是自谦，不如说是自豪。
没错，房地产周期的存在，使得地产项目的开发需要顺应大势、跟对节奏、抓住窗口期的成功出货。
然而，周期律也使得房地产开发变成一项投机工作，有多少房企因为看好未来的周期行情，而拿了不该拿的地，而又有多少房企因为预判房地产周期，一股脑扎堆抬高地价，即使地是好地，也因为拿地成本太高，而尴尬的站在了山岗上。
此外，过分迷信房地产周期，还使得房地产营销的价值大大减弱。市场动态的洞察、行情走势的预判、客户需求的精研、竞品策略的跟进，这些无一不是营销专业度的体现、头脑激荡的营销智慧、企业决策的重要基础，却因为“踩对点了”，地产营销越来越被人看不起，项目的开盘成败，也基本寄托在了虚无缥缈的周期上。
而现在，随着智能手机和自媒体的普及、地产调控政策越来越频繁，房地产周期也越来越短——未来的房地产企业，对房地产周期可以预判，但千万别迷信。
（3）过度低估三道红线、赌政策和土地财政、低估预售资金监管
还记得三道红线刚出来的时候，很多房企信心满满，都说可以降杠杆，可以顺应大势。
殊不知，三道红线降的不是红线，而是银行等金融机构对房企的信心——房企有没有表外负债，有没有明股实债，有没有涉嫌自融，财务报表有没有请人来摆账，银行是最了解房企的。
所以从这方面看，国家划三道红线，是为了让房企降杆杆吗？银行知道，很多企业表面都在绿档、黄档，实际上已经入不敷出、朝不保夕！
同样的，房企过度对赌政策，在政府限购限价后死扛着不卖，造成项目空转；
低估项目预售制度资金监管，将资金链拉得紧紧的，结果项目明明有钱却取不出来，整体现金流枯竭；
甚至意气对赌土地财政，认为地产是支柱产业，说到底，房企还是小看了政府的决心、过度低估了国家意志。
（4）过度沉迷高周转
说实话，开发商挣的不是毛利率的钱，而是杠杆的钱，快拿钱，快建房，快卖房。房地产毛利率并不高，从19年后平均只有15%，国企可以做到30%，能做到35%毛利率已经顶到天上了。年景差的，净利润率只有5%，年景好时做到12%。
所以，开发商特别沉迷于高周转，甚至房子没建起来就急着出手，出手了，钱回来了，再拿下一块地，再建房，再卖房，快出手，如此循环，积少成多，房地产的利润就多了。
然而，也正是因为沉迷于这样的高周转，房企生生把万亿规模的市场做成了快餐店，一个项目现金流回正了，马上去拿第二个项目，资金链紧绷到极致，市场稍微一遇冷就周转不下去，最终导致崩盘。
对此，我始终强调有质量的高周转。很多项目本来可以慢慢做，地段好、拿地成本也低，稍微用点心在品质上，就基本会得到交口称赞。
但为了高周转，把好项目周转掉了，剩下差的项目周转不动成了烂账，结果造成利润和口碑的双输。
（5）过度相信金融机构、评级机构的承诺
说实话，近期暴雷的房企，也算是头部房企了，大部分也是各商业银行的总行级别战略客户或白名单客户。然而，就是这样的战略伙伴关系，居然因为几个亿而暴雷，可想而知，金融机构的承诺，是多么脆弱~
是啊，房企暴雷后，谁最紧张？当然是各大金融机构的金主。所以我们看到这样一幕：以前酒桌上觥筹交错的各大金融机构们纷至沓来，追着催还贷款。
同样的，还有评级机构。这次佳兆业、花样年们暴雷，最直接的原因是评级机构下调评级，评级下调后，房企一下子就借不到钱了。
到此时，我们才更加明白，金融机构也好，评级机构也罢，都不过是冬天的扇子、夏天的棉被，行情好时，使劲让你多贷款，行情差时，恨不得收回所有的额度。
（6）过度迷信知名职业经理人
泰禾黄其森说，地产泡沫，人才上最大的泡沫。看来老黄是真的吃过亏了。
是啊，想当初，泰禾多么牛逼的产品线，多么高的市场定位和接受度、毛利率，结果在一众高薪聘请的“人才”忽悠下，拿了很多烂地，最终资金链崩盘。
其实吃“人才”亏的，又何止泰禾呢。阳光城，早几年并购了多少恶心的项目，消化了三四年还没完。如今，当年的主事者早已离职，就剩下老板在风中凌乱.......
而另外，企业行情不好，很多职业经理人是跑得最快的。反正他们不管在哪都吃香，何必守着烂摊子？
由此，公司效益好时，企业没有亏待职工，让职工们都赚到了钱，现在公司遇到困难，职工却跑得很快。房地产大环境不好，如果还想在地产界发展，又能往哪跑呢？还不如，抱团取暖，度过严冬！
是呀，皮之不存，毛将焉附。想起华夏幸福王文学的那句灵魂质问：
班长不行了，连长上。咱们是反过来，老总不行了，副总上，副总不行了部门总上。部门总不行了，科员上。就这样，才营造了昨天......我今天是不行了，对你怎么样不了，但是社会自有公道。如果需要你讲义气的时候，你就拿职业说话。哥们，咱们何以相忘于交？
