继彩生活、中海物业、中奥到家、绿城服务、祈福生活服务之后，浦江中国控股有限公司（以下简称：浦江中国）于12月11日正式在港交所主板挂牌上市，成为内地第六家赴港上市的物业公司，同时也是第一家非住宅物业上市公司。根据招股书，浦江中国计划发售1亿股股份，每股发售价格介于1.43港元至2.14港元，其中90%股份用作国际配售，另外10%股份在香港公开发售。
浦江中国港交所敲钟
一、公司概况
浦江中国于2002年成立于上海，业务辐射华东区域，目前已拓展至安徽、浙江、江苏、湖北、湖南等地，公司的物业服务可分为标准物业管理服务以及增值服务两个范畴。十数年间先后四次获得国家推荐性标准认证（GB/T），在公众物业管理服务方面取得行业领先地位。
浦江中国发展历程
浦江中国的在管物业项目类别涵盖公众物业、办公楼及酒店、商业综合体、住宅物业等，其管理的公众物业包括虹桥机场东交通中心、世博展览馆、国家会展中心等。此外还包括金虹桥国际中心、罗斯福大厦等商业综合体；久事大厦等办公楼及酒店以及少量住宅物业。
浦江中国部分项目
二、经营分析
根据浦江中国的招股书显示，最近3年浦江中国（按计算收益建筑面积计算的收费）非住宅物业（包括公众物业、办公及酒店、商业综合体、政府物业）的营收超过2.2亿元，贡献占比超过87%，其中公众物业和办公及酒店物业为主要收入来源，住宅物业营收比例较低，维持在10%左右。
2014-2017浦江中国按物业类型划分收益情况（单位：亿元）
数据来源：浦江中国招股书
营收、净利稳健增长
从财务上来看，浦江中国最近3年的营业收入、毛利、净利都保持了稳健增长的发展态势。近三年营收复合增长率为2.0%，毛利复合增长率为6.1%，净利由于2016年产生上市费用890万元有所下降，扣除相关费用后总体仍保持上升态势。在收费模式上，公司主要采用包干制收取物业服务费，占比超过97%，剩余为酬金制。
2014-2017浦江中国收入利润情况（单位：亿元）
数据来源：浦江中国招股书
三、核心优势
根据中国指数研究院的行业认证研究报告，就物业服务管理规模、经营绩效、服务质量、发展潜力、社会责任等方面综合分析，浦江中国在“2016中国物业服务百强企业”中名列全国前30强。在公众物业领域，在所有独立私营物业企业中，2015年浦江中国的管理规模排名全国第二；2016年在公众场馆物业细分领域管理规模位居第一，公众交通物业细分领域管理规模排名第三。
摘自浦江中国招股说明书
主营非住宅物业
浦江中国以公众物业等非住宅物业服务为主，服务对象差异化与专业能力要求更高，具有一定的进入门槛，能够有效减少竞争者；同时根据中国指数研究院发布的物业服务百强企业研究报告，公众物业、办公物业、商业物业等非住宅物业的物业服务费相对较高，可为浦江中国提供稳定的利润来源。
独立物业管理公司
与开发商联属的物业公司相对，浦江中国作为独立物业管理公司市场化运作水平相对较高，业务管理上较为专业成熟，更能适应市场竞争。同时注重服务质量、品牌效应和市场美誉度的打造，及时响应市场需求变化，有效提升客户满意度。另外，独立物业公司与开发商的责任界面也通常较为清晰。
核心竞争优势
浦江中国从创立起， 就确立将工程设备设施管理作为企业核心竞争力的战略目标，并通过组建技术团队、应用先进技术设备、加强员工培训、以及标准化、规范化、持续跟踪的管理来提升企业的专业技术能力。同时全面推行5S管理体系，提升运行能力。经过多年发展，浦江中国的业务整合能力得到了很大的提升，并集中体现在其优秀的标准化复制能力和多元化发展能力方面。
四、募集资金用途
浦江中国本次全球发行1亿股，取每股发行价1.43港元至2.14港元中间价1.785港元，假设超额配股权未行使，扣除佣金及费用后募集资金净额约为1.47亿港元，折合人民币约1.24亿元。根据招股书计划，约34%将用于横向扩展用途；23.7%将用作为物业公司及业主提供咨询和数据服务以及纵向扩展；15.8%将用于数据库及资讯系统；13%用作招聘人才；4%用作偿还银行借款；剩余9.5%用于一般营运资金。
浦江中国所得款项计划用途
数据来源：浦江中国招股书
其中，横向扩展指的是通过并购、投资、合营、合作等方式，扩展物业管理服务市场，纵向扩张是指通过投资或与下游服务商形成业务联盟的方式进行产业链的延伸。前者有利于浦江中国拓展规模增加营收，后者有助于深化服务内涵，若得到有效实施未来将提升浦江中国在市场上的品牌影响和议价能力，降低经营风险。
开发数据库和资讯科技系统，则是为了标准化物业管理服务，提高服务质量和客户满意度，同时提升适用性并降低运营成本。根据中国指数研究院的研究报告，以自动化、智能化为特征的技术革新，通过互联网技术应用、智能设备的投入从而实现设备设施实时监控、建筑能源改造提升、基础服务自动化等，将有效提高服务效率和质量，降低人工成本，提升人均绩效。
五、港股物企表现强劲 未来可期
在港上市的物业企业凭借良好的品牌影响、规模效应及资本实力不断扩大业务规模。已上市的五家企业彩生活、中海物业、中奥到家、绿城服务和祈福生活服务中，彩生活、绿城服务、中海物业管理面积已居行业前列，分别为4.2亿平方米、1.2亿平方米和1亿平方米；而绿城服务的营业收入和净利润表现出色，达22.03亿元和1.8亿元，同比增长33.59%和44%。从资本市场来看，截至2017年12月8日收盘，在港上市物企市值整体波动平稳，其中，绿城服务和中海物业市值呈持续上升态势，分别达156亿港元和62.8亿港元，随着在港上市物业企业的逐渐增多，上市概念趋于理性，股价与市值将逐步回归企业内在价值。另外，港股物企市盈率均值总体维持在23倍左右水平，高于在港上市房企的平均市盈率5.95。
五家企业上市至今市值情况（单位：亿港元）
五家企业上市至今市盈率情况
浦江中国作为第六家登陆香港资本市场的大陆物业企业，通过IPO募集资金助推业务跨越式发展。未来，浦江中国将通过收并购、投资、合营等方式横向拓展业务规模，整合产业链上下游纵向延伸服务内涵，开发数据库及资讯科技系统提升服务质量，持续优化成本效益。随着新型城镇化的深入推进以及存量房时代的来临，凭借独特的市场定位、稳健的品牌声誉以及雄厚的综合实力，浦江中国的业务规模与盈利能力将持续稳健增长。
