作者：贺兰
来源：首条财经——首条研究院
时至初冬，一些企业仍处多事之秋。
比如光明地产。
先是11月初，因江苏常州项目无抑尘措施、违法擅建，登上环保黑榜；后因浙江湖州项目质量问题、夸大宣传，引发业主集体投诉。
向以筑亮新生活为己任的光明地产，何以吃相难看，沦为一个问题差生呢？
结合刚发布的三季报，也许可看出些端倪。
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差强人意“三季报”
2019年10月28日，光明地产发布2019年Q3报告。前三季度营收85.23亿元，同比下降9.33%；归属于上市公司股东净利润5.73亿元，同比下降43.34%；基本每股收益0.2156元/股，同比下降52.52%。
净利润下跌43%，光明地产的表现显然达到“爆雷”标准。
纵向对比，“雷”声也许更响。
公开信息显示，光明房地产集团股份有限公司（简称光明地产），1993年1月4日成立。总股本约22.286亿股，控股股东光明食品(集团)有限公司(简称“光明食品”)，光明地产是其核心主业之一。
2016年、2017年，光明地产归母净利润分别大增98.15%、92.55%，发展十分迅速。
资本市场也给予其肯定态度，据Choice数据显示，2019年4月3日，光明地产盘中最高价5.83元，股价创近一年新高。相比2018年10月19日3.06元(前复权)。半年内，光明地产区间累计涨幅达83.33%。
而2019年三季报的“爆雷”表现，显然辜负了上述期望。
股价自然应声下跌。截止2019年11月19日收盘，光明地产股价为3.25元，总市值72.43亿。相比5.83元的最高价，下跌超40%。
又是激进惹的祸
对此，光明地产方面解释称，公司净利下降，主要受销售产品结构变化等因素影响，公司本身运营状况良好，无重大经营问题。
但这套说辞，似乎并无力度。比如老生常谈的激进问题。
公开资料显示，2019年前9月，光明地产新增房地产储备面积166.94万平方米，上年同期为80.33万平方米，同比增长107.82%。而在2019年7-9月，公司新增房地产储备面积44.03万平方米，上年同期4.24万平方米，同比增长938.44%。
高速跑马圈地中，也不乏溢价拿地之举。
2019年6月18日下午，光明地产公告称，公司全资子公司农工商房地产（集团）有限公司成功竞得广西柳州市P（2019）32号地块，代价为人民币3.98亿元，溢价率76.89%。
2019年5月29日，常州土地市场，有5宗商住用地总出让面积27.5万㎡，总建面63.1万㎡，总起价44.0亿元，其中钟楼区4宗，天宁区1宗。在已结束的第三宗竞拍中，光明地产(3.210, -0.03, -0.93%)经6轮竞价，摘得地块编号为JZX20191103的荷园周边1号地块。用地性质为商住用地。最终成交价格8.6亿元，溢价率8%，楼面价格7361元\/㎡。
2019年4月11日，浙江宁波江北区出让甬土资告〔2019〕第05003号商住地，出让面积7.44万平米，起始价为14.42亿元。最终，经74轮竞价，光明地产以总价15.49亿元竞得该地块，楼面价10800元/平米，溢价率7.46%。
平心而论，对于房企来说，土地储备堪称“生命线”。问题在于，去化困难情况下，光明地产真的适合激进拿地吗？
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去化要多久？
总量看，2018年末，光明地产土地储备面积80.30万平方米，计容建筑面积132.26万平方米。
来看拿地速度。事实上，光明地产2019年前三季度的激进表现，也是2018年的策略延续。
2017年底，光明地产摁下“扩张”加速器，提出三年时间，董事长沈宏泽提出完成500亿销售额目标。
要知道，其同年销售额为244.59亿元。若想三年实现营收翻倍，除激进拿地，似乎也没更好办法。
在此背景下，2018年，光明地产权益拿地总额达174亿元，为2017年的2.3倍。
国泰君安研报显示，光明地产2018年销售排名31-200名的小型房企中，是“积极扩张型”的典型代表。
那么，一路买买买后，光明地产的去化速度又如何？
据媒体报道，2019年7月，成都光明地产首个项目开盘活动上推出280套住宅房，最终只有一人排队报名。
四川中原地产研究院数据显示，光明蓉府开盘均价为18588～21099元/平方米，认购80套，去化率仅37%，远低于成都市场当周53%的整体去化率。
2019年7月18日，光明地产苏州项目光樾华庭共有304套房源取得预售证。苏州住建委数据显示，截至10月30日，尚有248套房源待售。
简言之，光明地产陷入“卖房难”窘境。
值得注意的是，这已是光明地产常态。2015年至2018年间，光明地产年度签约销售金额分别为126.66亿元、189.33亿元、236.52亿元及244.59亿元，相对于权益拿地总额的翻倍增长，光明地产2018年销售金额的增幅仅3.37%。
2019年1-9月，光明地产签约金额为181.55亿元，同比也仅增长4.56%。
数据显示，2018年年中，光明地产的土地储备去化周期长达5.82年。而据克而瑞研究中心数据显示，进入土地储备货值TOP100的房企，平均去化周期为3.9年。
以此来看，光明地产陷入了“又爱又恨”的高周转泥潭。
万科曾奉行“5986”高周转模式,即拿地5个月即动工、9个月销售、第一个月售出八成,六成产品必须是住宅。
碧桂园则在此基础上进行升级，开创“456模式”，即拿地4个月开盘，5个月资金回笼，6个月资金再周转。
万科、碧桂园能一度凭借“高周转”风生水起的关键，在于资金回笼环节做的好，形成资金良性循环。
反观光明地产，拿地速度属于行业前列，去化速度却拖行业后腿。风险堆积，业绩“爆雷”成为自然之事。
那么，光明地产去化困难的原因又是什么？
在业内人士看来，有多重因素。
首先对趋势的预判不够精准。财经评论员严跃进认为，光明地产从2018年开始高歌猛进，其实起步已经较晚，但目前市场降温，光明地产却未随之变动，可见光明地产对市场周期的把握是滞后的。
专家观点有事实依据。
2018年，中国房地产市场持续调控，“坚决遏制房价上涨，加快建立促进房地产市场平稳健康发展长效机制”成为房地产市场主基调。
社科院发布《中国住房发展报告（2018-2019）》显示，2018年以来，房地产调控政策不断加码，全国房地产调控次数已高405次，比2017年同期上涨近80%。
同时，国家统计局数据显示，2018年11月份，一二三线城市新房价格同比累计平均涨幅均比去年同期回落，前期热度不减的二三线城市房价涨幅也趋稳定。深圳和厦门2个城市新房价格已低于去年同期，房价过快上涨趋势在2018年底基本被遏制。
种种迹象已经显示，2019年购房者将大概率进入“观望期”。这也代表激进的高周转模式已是强弩之末。在此背景下，光明地产反其道而行，显然是飞蛾扑火。
当然，光明地产的房屋品质问题，也是一颗绊脚石。
中国企业资本联盟副理事长柏文喜曾公开表示，光明地产去化乏力，既有市场原因，也和自身产品息息相关。其表示，光明地产产品缺乏亮点，因此去化较差，也就在情理之中了。
事实上，上述专家评价已“口下留情”，其产品不仅缺乏亮点，甚至还出现了严重质量问题。
质量危机 环保黑榜
前文说到，高周转模式存在很大风险，除财务风险外，品质风险危害更大。
众所周知，盖楼是一个良心工程，最需要的是时间，比如基本的水泥凝固等。而高周转率抢夺的也是时间。矛盾之下，出现问题的几率便会很大，如前文提到的碧桂园、美的置业等。
遗憾的是，光明地产也存在类似问题。
据中国房地产报报道，距离浙江杭州40公里的湖州市内，光明地产所开发光明·御品项目取得不错销售业绩，一度是当地“热盘”。
2019年11月4日，一位赵姓业主表示，他是光明·御品花园二期160平方米魔方别墅的业主，其所购房子楼顶严重漏水；一下雨整个屋子地面都是一大滩水。房子质量也堪忧，墙体裂缝现象明显。
无独有偶，业主刘先生花370多万元买了一套联排别墅边户。部分房屋地下室漏水现象严重，底板渗水；房屋外立面及露台施工粗糙且出现裂缝、断裂。另外有的房屋还出现不同程度沉降。
同时，光明地产在项目宣传上，同样令人诟病。
据悉，光明·御品海报等宣传资料重点着墨的“三重私家庭院、私家独院，有天有地”的描述。但交工时，这些美好愿景竟变成公共绿地。
业主潘女士表示，开始承诺的私家花园却变成了公共绿地，这改变了属性，业主对这个庭院就失去话语权和控制权。严重损害了业主利益。
于是，不少业主开始维权。
对此，湖州住建局质监站站长赵涛表示，魔方别墅的前后公共绿地是符合前期规划的，开发商问题主要是在前期宣传时有点夸大其实，虚假宣传。
除房屋质量和宣传方面遭人诟病，施工方面同样槽点不少。
近日，江苏常州市住房和城乡建设局网站发布通报称，9月下旬组织对全市在建工程扬尘防治进行专项检查，对10个项目通报批评。
其中便涉及光明地产。
据悉，《常州市2019年第三季度建筑施工扬尘防治专项检查情况通报》显示，通报批评项目：玉龙南路东侧，新龙路南侧地块(CX020516)项目存在问题如下：大面积裸土未覆盖，临时道路保洁不到位，钢板上浮尘、渣土较多，土方工程作业点没有任何抑尘措施，出土时工地大门口没有施工单位管理人员。
资料显示，玉龙南路东侧，新龙路南侧地块(CX020516)项目建设单位为常州明城置业发展有限公司；施工单位为上海隆盛建筑工程(集团)有限公司。
常州明城成立于2018年10月10日，为光明地产旗下子公司。光明地产2019年半年度报告显示，光明地产对常州明城持股高达52.00%。
毫无疑问，从质量问题到涉嫌虚假宣传，再到违规施工，无疑会对光明地产的品牌形象造成损害。去化利空、业绩暴雷，甚至连锁的资金周转反应，也就有了注脚。
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债务“止血”
光明地产三季报显示，截至2019年三季度末，其现金及现金等价物余额72.45亿元，同期短期借款高达131.18亿元，现金无法不能覆盖短期借款。
在此背景下，光明地产只好依靠发债“止血”。
2019年10月24日，据上海清算所信息披露，光明房地产集团股份有限公司拟发行2019年度第四期中期票据，本期基础发行规模3亿元，发行金额上限6亿元，期限为3+N（3），将于2019年10月28-29日发行。
据悉该债券的起息日为10月30日，上市流通日为10月31日，付息日为存续期内每年的10月30日。
光明地产表示，本次中期票据注册额度为35亿元，募资将用于项目开发建设、偿还本部及下属子公司借款、债务融资工具和补充流动性。本期中期票据基础发行规模3亿元，发行金额上限为6亿元，全部用于偿还发行人于2020年2月22日到期的超短期融资券“19光明房产SCP002”。
据了解，该期融资券票面利率3.81%，起息日为2019年8月26日，到期日为2020年2月22日。
中原地产首席分析师张大伟认为，开发商现在更关注资金安全，为应对马上到来的还债高峰期，部分房企甚至不惜进行短融和高息海外债融资。市场上已出现因债务逾期造成经营风险的上市企业，甚至股价一路下跌。
值得注意的是，“借新还旧”的行为，短期可缓解债务问题，但并不长久。若不能找到合理的商业模式，经营风险依旧会不断累积，成为高悬头顶利剑。
以此来观，如何消逝种种风险，光明地产这艘大船驶向何方，成为掌舵人沈宏泽的待解命题。
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沈宏泽的多元化靠谱吗？
中原地产研究中心发布最新数据显示，10月楼市人才、公积金、租赁等政策井喷，单月楼市调控67次，今年前10个月共482次，相比2018年同期上涨超20%。
张大伟表示，从楼市各种调控政策看，即使长假影响下，10月楼市调控频次依然处于年内高位，仅低于今年1月的68次调控，平均每个工作日有2次以上，刷新历史纪录。在当前市场环境下，购房者观望情绪较为明显，市场成交节奏放缓。在“稳地价、稳房价、稳预期”要求下，各种打补丁措施仍将不断推出。预计2019年最后两个月全国楼市将依然是双向调控，房价平稳城市不排除出台宽松政策，但只要价格上涨明显，房地产调控肯定会加码。
上述观点，也映射出类似光明地产这样中型房企的生存困境，短期内去化问题仍然扎手。多元化发展，或许成为救命稻草。
2019年5月17日的年度股东会上，光明地产董事长、总裁沈宏泽曾向股东畅想公司“1+7+5+X”的发展前景，并表示要把其它业务板块做起来。
值得注意的是，11月13日，光明地产公告称，协议收购光明食品集团、上海崇明农场有限供公司所持有的上海东平小镇农场有限公司（以下简称“东平小镇”）70%股权，总成交价7000万元。收购完成后，东平小镇农场将纳入光明地产的合并报表范围。
公开信息显示，东平小镇2018年5月成立，主要是协助政府，进行崇明东平特色小镇土地一级开发的前期招标设计工作。而光明食品集团是崇明农场、光明地产的控股股东。
换言之，崇明农场、光明地产属于光明集团下的兄弟企业，光明地产正在通过关联交易，为自身业务转型做铺垫。
只是，趋势面前，无论企业大小，永远都很渺小。外界辅助固然锦上添花，但切莫将其错当砥柱中流，正如那句俗语“靠谁，都不如靠自己”。
况且，上述投资性的转型策略，也考验着光明地产的资金链条。比如东平小镇仍处资金投入阶段，付款方式为“一次性”。数据显示，2018年，光明地产投资活动产生的现金流净额为-28.8亿元；今年前三季度，该指标已达-23.9亿元，逼近去年全年水平。
同时，无论从激进拿地还是频频开盘，以及发债用于项目开发建设等迹象看，光明地产还是将大部分精力用于房地产主业。截至今年中期，光明地产房地产开发业务的营收比重为89.41%，同比下降近6%。物业租赁营收提升1%。
换言之，虽然“转型”、“多元”、“升级”声势频频，但从实操看，多元化发展一事并无明显改观，且挑战重重。
一定意义上说，这消磨了消费者、投资者，对光明地产乃至沈宏泽的信任。
值得注意的是，从行业看，目前最需要的也正是信任。
首先是消费者的信任。市场观望情绪浓厚，房企应更加注重对房屋质量、配套品质的保障，赢回消费信心。
其次是投资者的信任，无论是房企多元化发展，还是偿还债务、补充运营金，资本助推力必不可少。如果投资者看不到新的成长希望，房企的现金流或将继续承压。
光明地产，似乎正在面临一次“信任危机”。
客观而言，细观“1+7+5+X”的发展前景，5大平台、7大业务、志在打造一个全新的商业模式、新价值链体系，沈宏泽的转型策略足够宏大也足够多维，体现出其足够的信心。
问题在于，这样的多平台转型构想，实操性有多强，难度有多大、相关的资金人员资源等又有多少匹配度呢?
这是不是又一次激进之旅呢?
看来，光明地产亦或沈宏泽还需拿出更实质进展，需要更多时间来做答。事实上，沈宏泽近期也曾强调“转型路上，请给我们一点时间。”
问题在于，“一点时间”是多久?市场又会给其多少时间呢？
差强人意的三季报，突然暴雷的净利润，已经是一个明显信号。
放眼房地产业，一味追求速度、规模、利润的粗犷打法，已经过时。转型升级成为大趋势。不过，重资产属性及对往期好时光的迷恋，还是让不少房企转型动作缓慢。这不仅是光明地产一家之难事，也是行业痛点。
而行业由“快”向“稳”的升级阶段，也是“洗牌期”的开始。在此背景下，一些企业打开新价值大门，另一些企业，则体现出极强的不适应性，对市场、对资本缺乏敬畏心、责任感，以及迷恋经验甚至侥幸心理占强，让其纷纷以激进“高周转”模式当做“救命稻草”。
问题在于，稻草只能救急一时，若持续对其紧抓不放，就会成为坠亡之草。
以此来看，光明地产亦或沈宏泽是否也在进行一次危险之旅呢？
惟诚可以破天下之伪,惟实可以破天下之虚。光明地产如何表现，首条财经将持续关注。
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