站在经济和行业的双重转轨期，每个人都迫切想要拨开迷雾看到未来的方向。商业世界纷繁复杂，虽然没有人能看到未来的全貌，但总有一些人能透过自身的思维体系窥探到前行的方向。
今天的课程，中泰证券首席经济学家李迅雷导师着眼宏观趋势，绿城服务董事会主席杨掌法导师立足于物业服务细分领域，提出了令人耳目一新的观点和真知。
#1
李迅雷
《外部转轨背景下的中国经济与资本市场》
▲李迅雷 中泰证券首席经济学家
李迅雷长期从事金融行业，研究领域包含跨国公司、汇率、国债及国债期货、证券市场等。在他所著《趋势的力量》一书中提到，中国经济进入存量经济主导的时代，对经济的关注点应该是结构而非周期。
全球经济正在进入高震荡低增长的转轨时期，中国经济和资本市场将走向何方，李迅雷导师从国际形势、产业结构、人口等多个方面进行分析：
关于国际形势，李迅雷分享了他对战争的看法。他认为战争和和平是人类的两大生存模式。我们这代人很幸运生活在和平的环境里，但二战结束到现在为止已经快80年，人类历史上大国之间还没有过长达80年的和平。所以大家对战争的担忧越来越明显。
但是李迅雷并不认为中美之间会爆发战争，因为现在已经进入到核武器时代，战争的结果必然是两败俱伤，甚至地球都有可能被毁灭，代价实在太大。对中国来讲，确实需要为战争做准备，但做准备不等于要战争，而是为了避免战争而准备。
没有战争是好事，但问题没有解决，贫富差距会越来越大，国与国之间的矛盾加剧。这就导致越来越多人躺平。因为结构长期不变的情况下，财富会越来越多集中到少数人手中，任何一场游戏的结果都是这样。
关于产业结构，李迅雷坦言房地产对经济的拖累很明显。但考虑到2022年下半年全国商品房销售面积大幅低于往年同期，低基数加之房地产调控松绑，下半年房地产业GDP同比较上年大幅下滑的可能性较低，预计在-2%左右。
李迅雷分享一组数据，目前，中国的地方债（含隐形地方债）占比高达74% ，应该是全球最高的。解决方案可以是发国债。内循环是否可行？李迅雷也给了答案，不可行。
关于人口，李迅雷表示，目前我国已达到世界银行的深度老龄化社会的标准，预计2033 年将达到超老龄化社会的标准，到2052 年将达到日本目前的老龄化水平（日本是目前老龄化最严重的国家）。从总人口数量看，2027年我国总人口将跌破14 亿，2049年将跌破12亿。
中国整体的人口流向是从北向南。过去5年，浙江人口流入量最多，广东次之。但广东的人口基数大概是浙江的两倍，人口净流入却比不上浙江，说明珠三角的制造业在衰退。
数据显示，珠三角地区农民工年流入量从2017年的4722万人逐年减少，2021年降至4219万人，减少近500 万人。2022年，农民工的平均年龄已经达到42.3岁，其中50 岁以上的农民工占比已经接近30% 。因此，告老还乡的农民工数量在今后将不断增加。工业企业就业减少实际反映的是利润压缩的长期趋势。
相对而言，杭州2022年户籍人口相对2016年仅增长15%，但常住人口总数及占全国总人口比例均明显提升，这与其服务业发展高度相关。
李迅雷认为，未来经济集中度会越来越高。上海人口的集中度还有提升空间。他预测未来中国人口破2000万的城市估计会有10个左右。人口变化本质上反应的是产业结构的变化。
未来哪些城市发展机会更多？一个是相对落后地区的省会城市，一个是经济发达的城市。以后绝大部分地区人口会减少，只有少部分城市人口在增加。人口密度越大，提供服务的效率就越高。
不同的时代背景下，投资策略也不同。2006年，李迅雷写过一篇文章，题目是《买自己买不起的东西》。2018年，又写了一篇文章，题目是《买自己买不到的东西》，这两个观点都被时间印证是对的。到了2023年，他在考虑是否应该写一篇《卖自己卖不掉的东西》，个中缘由，慢慢体会。
#2
杨掌法
《城市服务一体化的绿城探索与实践》
▲杨掌法 绿城服务董事会主席
杨掌法是中国物业的引领者、变革者。加入绿城20余年，他亲眼见证了中国物业行业的起伏发展历程。从基层员工到董事会主席，他从未离开过一线战场，更是创下不少佳绩。
杨掌法表示，在存量时代，城市更新并不是大拆大建，而是把物业当做民生工程来做，越来越注重人们的生活和服务，尤其是物业服务向城市服务转型。
城市治理的目标是人本化、协同化、精细化、法制化和数字化。关于人本化，杨掌法提到绿城服务没有人力资源部，因为绿城服务成立初就认为员工不是人力，而是公司的第一资产，是公司的第一本体，绿城服务就是一个不断发现和实现员工成长的平台。
他坦言，绿城服务在上市公司中利润率很低，哪怕去年非常艰难，绿城服务依旧给基层员工加薪。虽然投资者对此有质疑，但他认为把利润做高，股价可能高了，但如果留不住人，那么就无法真正打造百年企业。
除了绿城的员工之外，绿城服务还会把业主的力量组织起来。他们在绿城项目里成立了幸福里，每个单元一位里长，相当于楼主长。他们目前已经有了6万多名里长，一方面他们会督导绿城服务品质的进步；另一方面可以组织搞文娱活动；更重要的是，他们还能给予绿城服务很多资源方面的支持。
城市治理的必然选择就是城市服务一体化。要有效补足政府管理，满足城市精细化管理要求；快速提升服务专业度，落实以人为本的治理要求；促进管理和服务高效协同，构建多元共治参与路径。
在杨掌法看来，未来城市服务的价值甚至可以达到十万乃至百万亿的容量。
目前已经有很多开发商在涉足城市服务领域。比如万科打造了万物云城，定位“政府管家”+“平台管理者”；保利物业以城市综合管理和市政环卫为抓手，打造5M、7M和XM的管理模式；碧桂园服务则以城市环卫一体化业务为突破口，集中在城市交通及市政环卫一体化服务项目。
绿城服务是最早开始探索市场化道路的房地产企业，它的大体系内围绕生活服务内容形成了系列公共事业单位。但哪怕是在物业服务的疯狂时代，绿城服务仍然明确不做同行业的收并购，而是把募集的资金用在要培育的业务之中。
杨掌法并不看好收并购的模式，因为很少有企业被收购后能够发展越来越好。任何时候，如果不关注服务行业的本源，不注重服务的品质，那么企业一定做不好。
他对杭州的翠苑街道和天水街道这两个成功的案例进行了详细分析。虽然这两个项目都非常成功，但杨掌法坦言过程中有很多难点堵点亟待去解决，比如服务合同的范围问题、服务合同的主体问题、物业费的提升问题以及社区配套用房的权属问题等。
“尽管有很多困难，但毫无疑问城市服务是物业行业新的绿水青山，更是金山银山。物业公司要把传统的物业服务向生活服务转型。要把小区的每一个大门打开，走到城市的服务里去，把一体化运营起来。这也是绿城服务不断探索的方向。”杨掌法如实说。
#3
正念反馈
▲第一组&第二组
“首先，我们很认同杨掌法老师以人为本的理念，物业服务的各个方面都需要人，绿城服务的人本化非常值得学习。其次，杨老师提到一些小规模物业公司最主要的还是基础物业，要坚持做好物业服务品质。再次，智慧物业的范围很大，要跟上数字化这个趋势。
但杨老师讲的城市服务并不一定适用于每个物业企业，城市服务的概念很好，但理想很丰满，现实跟骨感，中小微物业企业还不具备这样的条件。物业最终还是要回到服务，如果基础服务没做好，就去搞多元化，就是本末倒置。”
▲第三组&第四组
“商业地产用三个字来总结就是人、货、场。如今的时代客群在发生翻天覆地的变化，真正有消费力的人群开始向年轻化转变。人群发生变化，我们要提供的产品也要发生变化，你会发现消费者的目的性消费变得越来越弱，产品变得更加多元，提供货的模式和购物的方式也在发生很大的改变。
如何满足年轻人群针对货物个性化和多元化的需求？这就涉及到场，以往商场好位置的商铺可以养三代，但今天已经不是这样，从场内到室外有了很多多元化体验空间。总之，如果未来能很好抓住人、货、场，那么商业必然能做好。”
▲第五组&第六组
“当前国内环境可以说是内忧外患叠加周期下行。一方面中国已经从美国第一大贸易伙伴变成第三大贸易伙伴，外部环境可以说是惊涛骇浪；另一方面中国的人口老龄化特别严重。多个老师也明确未来是下行趋势，但下行也有多种，可能是L形，也可能是V形或者U形。
我们深刻意识到房地产核心的本质是周期，经济发展一定是人口的映射。未来总体是下行，但局部一定还有机会。李迅雷导师预计未来大于2000万以上的城市会达到10个左右，这些城市就可以成为我们的投资方向。”
▲正念反馈工作坊各小组讨论
