快评:脆弱的商业模式催发长租公寓再现“爆雷潮”

快评:脆弱的商业模式催发长租公寓再现“爆雷潮”
2020年09月16日 09:27 紫金财经

近日,长租公寓再次出现“爆雷潮”,仅接着上海、广州、西安等地相继发布住房租赁风险提示,提醒房东和租客警惕“高进低出”、“长收短付”模式,提示租客谨慎选择“租金贷”,建议使用规范的合同文本等。

一、疫情加速暴露长租公寓运营模式的脆弱性

(一)租赁市场下行,今年的租赁市场在疫情冲击下活跃度下降,年初的租赁小高峰不再,疫情过后企业裁员现象明显,就业市场严峻,租赁市场量价齐跌,加大了长租公寓机构的资金压力。

(二)运营模式脆弱性,“高进低出”“长收短付”的运营模式,很多的长租公寓高租金从房东手里承租房屋,经过装修出租,为了吸引租户入住,又采用低租金模式,前提是利用租户的名义从第三方金融公司贷款提前缴纳一年房租,运营机构利用提前收回的租金扩大规模或者运营,一旦租赁市场不景气或者新增租户较少的时候,机构将会面临资金问题。

(三)行业回报周期长,长租公寓行业在国内仍是发展初期阶段,国内租金回报率低,回报周期长,前期需要投入大量成本,机构不能急功近利,精细化运营稳步发展才是立身之本。

二、 “经验沉淀”“政策红利”下长租公寓仍可期

自2017年,十九大确定房地产长效机制核心内容“租售并举”,住房租赁市场迎来高速发展期,各路资本入局抢滩长租公寓。但政策利好背景下长租公寓野蛮生长,快速发展的租赁市场乱象环生,风波不断。如自如甲醛事件,租金贷横行市场,爆雷现象频出。但这也并不代表长租公寓未来发展堪忧,政策红利下,随着机构的运营经验的沉淀,长租公寓未来仍有生存机会。机构要持久运营下去,还是要加强自身的运营,做好对租户的保障,从而提高续租率,降低房源空置带来的成本增加;其次,长租公寓的付款方式不应该依赖金融手段,降低“租金贷”付款方式的占比。再次,规模要稳步扩张,不能激进扩张。

此外,整个租赁市场目前规范性不足,行业的管理迫在眉睫,政府及相关监管部门还需深入研究。如加强租赁机构的资金监管,需要限制企业过渡利用金融杠杆;同时加强租赁市场的规范性,加快住房租赁条例出台,保障租赁市场参与主体的权益,租户、房东、中介三方利益平等。(本文由诸葛找房数据研究中心提供)

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