“老有所养，老有所依”是中国自古以来的社会理想，在中国慢慢步入老年化社会的趋势下，推行“以房养老”，目的应该是减轻社会养老压力，然而政策推行4年来，却遭遇了供需遇冷、两头不热的窘境，如此凉凉为什么还要在全国推行？很多人说“以房养老”就是个骗局，“以房养老”到底靠不靠谱？它是真实惠还是真欺负人？你是否愿意用房子换养老金呢？
什么是“以房养老”
2014年，国务院发布的《国务院关于加快发展养老服务业的若干意见》中，表明“要加快发展养老服务业”，并明确提出“完善投融资政策，开展老年人住房反向抵押养老保险试点”。
“老年人住房反向抵押”，即目前俗称的“以房养老”。
所谓反向抵押，具体来说就是老年人把拥有独立产权的住房抵押给保险公司，保险公司每个月提供养老金，老人仍可以住在自己的房子里，身故之后保险公司可以处置房产（有些保险产品在设计上仍可以由子女继承房产，在偿还相关保险金后可收回房子）。
通俗解释一下：就是作为老人，我把我的房子交给一个保险公司，保险公司每个月给我钱，一直到我离开了为止。我离开了之后，保险公司对房子有清算权，跟我的继承人清算这些年给了我多少钱，还剩下多少钱，然后是要房子还是要钱，这就是以房养老。
2014年7月，原保监会在北京、上海、广州、武汉正式开展老年人住房反向抵押养老保险试点，试点截止时间为2016年6月30日。
2016年7月，原保监会决定将试点范围扩大至各直辖市、省会城市、计划单列市以及江苏省、浙江省、山东省、广东省的部分地级市，试点期间延长至2018年6月30日。
2018年8月8日，银保监会表示，即日起，将老年人住房反向抵押养老保险扩大到全国范围，进一步深化商业养老保险供给侧结构性改革，满足老年人差异化、多样化养老保障需求。
“以房养老”到底靠不靠谱？
“以房养老”在国内是个新生的事物，但在英国早已经形成了较为成熟的制度。早前的英国媒体做的一份调查显示，超过1/3的英国人打算利用房产来筹集养老金，也有一成的退休者被迫出售房产或将较大的房子换为较小的房子来维持生计。
据《全球华语广播网》英国观察员侯颖介绍，目前在英国办理终生抵押的金融机构和协会有上百家，提供的金融品种多样灵活，各家金融机构在利率、申请人条件、还贷条件方面有所区别。
总的来说，申请者的年龄下限在55到60岁之间，申请者的房屋价值要符合最低评估值，通常在7万英镑到10万英镑之间。
另一种以房养老的方式是出售大房换购小房，用差价款养老。
在美国，由于美国的养老保险体系相对来说比较完善，以房养老只是一种补充的养老方式。2009年开始，美国国会制定的住房和经济复苏法中，对于老人购买新房时申请反向的抵押贷款作出新的规定，申请者只要有能力支付房价及贷款额之间的差价还有手续费，可以获得住房的反向抵押贷款。
倘若一名72岁的老人想要卖掉位于洛杉矶价值50万美元的房子，老人将20万美元赠送给儿子，另外的20万美元的用于养老，老人搬到附近房价比较低的社区，购买一栋价值20万美金的房子，这时老人有两种选择，用自己的现金买房或者申请反向贷款。根据他的年龄、住房的价值，20万美金的房子的可以得到的反向贷款是134000美金，老人只需要缴纳66000美金的头款还有手续费，可以拥有这栋住宅，一直居住到过世，房产税会比50万美元的住房低一些，相当于降低住房成本。
我们再来就我国“以房养老”来算一笔账：
邻居张大爷60岁了，想把房子抵押给保险公司以房养老，保险公司大致测算张大爷还能活N年，并评估房子N年后值100万，按照算法，20岁投保的人男性每月能拿2500，女性拿2000元。
你以为光拿钱就完了？保险公司还要看你投保的年龄每年收你一笔延期年金，只有到了一定年龄之后，你才不用向保险公司交钱。
那我们就要算一算了，张大爷今年60岁，房产评估100万，86岁之前，每月到手保险金2500元，每年再交一个2500元的延期年金，86岁之后只需每月领取2500元养老金直至去世。2500元×12=3万元，刨除年金，每年获得25000元，25000元×26=65万元（张大爷活到86岁能从保险公司领取的养老金），so~如果要拿回跟房子等值的100万，张大爷要活到98岁！而且在这期间每月领取的养老金，不可提前支付，一旦生了大病，就可能无钱可治，房子又不好卖，不好再抵押，生活可能有点困难。
如果我们把房子卖了，用100万去理财，买基金或国债，拿出一半的利息就能租个类似的房子，跟以房养老相比，卖房理财、租房，每月净利也差不多2000多，还不用交什么延期年金，或者用理财的利息去住养老院，毕竟这100万是一直在自己手里的，任由自己支配，一旦生了大病，可以用来应急。
如此看来，目前“以房养老”并不划算。
“以房养老”遇冷的原因
虽然2014年和2016年这种养老模式已经分两批在全国部分城市开展试点，但在试点四年过程中，只有一家保险公司开展了业务，共有98户家庭139位老人完成了承保手续。到底是什么原因造成如此缓慢的进展呢？
1、对保险公司来说，尽管有房产抵押，但要求保险公司不断向老人支付养老金，而要在老人过世后才能处置房产，产品设计复杂，存续期长，对现金流有很高要求；而且从市场来看，房价的攀升和下跌风险过高，分散机制不完善，因此保险公司积极性不高。
2、对老人来说，长期接受“养儿防老”观念的老人们，难以在短时间内扭转到“以房养老”。在中国传统价值观中，房子是重要的家庭财产，应该留给子孙后辈、依靠子女养老。他们难以接受自己辛苦一辈子挣来的房子成为别人的，尽管在去世前只是名义上的。
3、房价升值预期不稳定，估值有较大难度，而金融机构出于风险考量，对老年人房产的评估价往往低于或者说滞后于市场交易价，且养老金领取没有考虑通胀因素，其他现金流动性风险、舆论及法律政策风险、房屋处分风险等方面也尚不完善。
4、当前不完备的法律政策和缺位的政府监督协调无法让老人对商业化的保险公司产生信任。
如此不被看好的“以房养老”为什么还要在全国推行？
全国老龄办最新统计数据显示，2017年全国新增老年人口首次超过1000万，60岁以上老年人口达2.4亿，占总人口比重达17.3%。预计到2020年，全国60岁以上老年人口将增加到2.55亿人左右。
如此庞大的老龄人口，而我国的养老保障水平相对落后，且在当前经济形势下，政府的养老能力相当有限。加之曾经的计划生育政策造就了现在的社会新中生力量——80、90后往往都是独生子女，“2—4”的家庭结构导致家庭赡养压力大。
因此，以反向抵押养老保险为例的多样化养老方式势必大幅兴起，社会以商业化的手段承接养老压力，应该是必然的趋势。
国务院发展研究中心研究员 刘卫民称：“以房养老为民众提供了有效的补充养老形式。官方通知也提到了，为满足老年人差异化、多样化的养老保障需求。其目的是在探索符合国情、满足老年人不同需要、供老人自主选择的养老保险产品，扩大养老服务供给方式，这无法替代基本社会保障。尽管首批试点成效不甚理想，但并不能因此而否定以房养老保险的创新价值和实践意义，全面扩围可行且必要。”
政府和市场共同呵护，让更多老年人受益
“‘以房养老’为老年人提供了新的养老解决方案。”中国社科院世界社保研究中心主任郑秉文说，满足了老年人希望居家养老、增加养老收入、长期终身领取养老金的三大核心需求。
他认为，尽管“以房养老”保险在较长时间内会是一个小众产品，但它还是有市场的，空巢家庭等需要这样的产品，因此需要政府和市场共同呵护。
业内人士表示，“以房养老”保险涉及房地产、金融、财税等领域，除传统保险业务需要应对的长寿风险和利率风险外，还增加了房地产市场波动风险、房产处置风险、法律风险等，特别是当前相关法律法规尚不健全，业务流程管理和风险管控难度较大，税收方面也缺少政策扶持。
银保监会有关部门负责人说，将认真总结试点经验，加强与相关部委的沟通协调，推动完善配套政策，探索业务经营规律，逐步建立规范有序的住房反向抵押养老保险市场，鼓励更多保险公司参与，扩大和优化保险产品供给，让更多老年人受益。
专家建议，保险公司应完善养老产业链布局，探索通过引入长期护理保险与“以房养老”保险产品有效融合、发展康复医疗等，为老年人提供更全面、多层次的养老服务。
