捡漏王健林酒店?富力百亿“卖子”,李思廉、张力自掏腰包80亿

捡漏王健林酒店?富力百亿“卖子”,李思廉、张力自掏腰包80亿
2021年09月27日 17:10 一波说传承有道

有坚决的行动,就会有希望,富力地产的财务盘面也就可能趋于稳健。

富力地产启动了新一轮自救行动:(1)增厚现金流,大股东李思廉、张力自掏腰包80亿港元;(2)力降负债,碧桂园服务接盘富力物业,百亿卖富力物业降负债。

富力百亿“卖子”,李思廉、张力自掏腰包80亿

富力地产

昔日“华南五虎”之一的富力地产,能不能扛得住“三条红线”压力?不管这么说,富力已启动了新一轮自救行动:(1)增厚现金流,大股东李思廉、张力自掏腰包80亿港元;(2)力降负债,碧桂园服务接盘富力物业,富力百亿“卖子”降负债。

有坚决的行动,就会有希望!但愿富力地产的财务盘面能早日趋于稳健,在保持“降杠杆”步调下,以充裕土储为支撑,严把流动性“安全阀”,实现“软着陆”稳健前行。

一周前的9月20日盘后,富力地产(02777.HK)两则公告,备受市场关注,也预示着这家1994年起步于华南的中国最大最知名的物业发展商之一的富力地产,已启动了新一轮自救行动,行动主轴就是增厚现金流,大力降负债。

富力地产公告称,作为富力地产执行董事和大股东的李思廉、张力二人,拟向上市公司提供80亿港元的股东资金,并将在一至两个月内完成。自掏腰包80亿港元为富力地产注入流动性,且时间上也明确、有保证,力度相当大。

当日的另一则公告,是杨国强、杨惠妍家族旗下的碧桂园服务(06098.HK)发布公告称,将以不超过100亿元的价格收购富力物业之100%控股母公司“富良环球”。毫无疑义,富力百亿出售富力物业,也是增厚现金流、大力降负债的行动路径之一。

富力地产联合创始人李思廉、张力

朋友胜过兄弟!富力集团联合创始人、联席董事长李思廉、张力,被誉为房地产界最有名的“双子座”,他俩虽不是兄弟,却亲胜兄弟。

富力集团在20日盘后公告里称,两位大股东注入资金的举动,“展现主要股东对公司持续承诺及对公司业务及发展坚定不移的信心。”客观地说,外界对富力地产较高的杠杆比率及负债总额是比较关注的,不少人担忧公司的流动性。此番,两位创始人、大股东兼联席董事长齐心协力,等于自掏腰包借钱给公司,应对短期内到期的债务,这对于减轻外界质疑声量,增强市场信心都是有一定作用的。

值得注意的是,在今年八月富力地产中报发布会上,董事长李思廉曾表态:“我们还是埋头在卖自己手上的东西。”这句话的解读,也可以看成是“一语双关”,一是加快楼盘销售力度,缓解现金流压力,二是卖掉旗下一些资产,比如富力物业,改善公司财务状况,降低负债总额。

碧桂园杨惠妍(右)

富力集团以百亿元将旗下子公司富力物业出售给碧桂园服务,不少人也在关心,富力物业赴港股上市计划会不会就此搁浅?

今年4月,富力地产旗下的富力物业向港交所递交上市申请,据相关报道,公司计划筹资约38.8亿港元-54.3亿港元,预计最快在今年第三季度上市。农银国际及中金公司为联合保荐人。

富力物业是一家综合物业管理服务供应商,运营时间约24年,物业服务管理主要在中国一线、新一线及二线城市。截止于2020年全年,营收同比增长19.7%至25.9亿元,净利润至2.4亿元,年增至2.76倍。由此可见,这是富力集团的一头“现金奶牛”,且有望登陆港股上市,舍得出售,也从一定程度反映了富力陷入流动性紧张的局面。

截止于今年6月末,富力地产公司账面上的有息债务余额超过了1400亿元,是为数不多数家踩上了“三条红线”、且位居“红档”的知名房企之一。前五年,富力经历了一轮“加杠杆”扩张,至2019年末有息债务总额至1971.41亿元峰值后,在过去的2020年到今年上半年,富力地产也一直在努力,力求降低债务总额,毕竟“积重难返”,出手“现金奶牛”——富力物业,也等于是放弃旗下优质资产的“无奈之举”。

富力地产在9月20日的公告中称,收到两位创始人股东的财务支持,公司“即使没有任何进一步外部融资、或由非持续性业务如资产出售带来的现金流”,预计都将有足够的资金应对短期内到期的债务。

一波说认为,由于富力地产“三条红线”全踩,也就意味着无法获得从正常渠道新增债务,为了缓解流动性压力,也为了争取早日“降档”,免于陷入“被动”困局,将富力物业出售,也是富力管理层采取的一个降低负债的主动性“自救”行动。

“捡漏”王健林的酒店埋下祸根?

孙宏斌、王健林和李思廉

富力地产眼下忙于降负债、期待能尽快“稳着陆”,很多人不由想起了那句“为谁辛苦为谁忙?”昔日首富王健林在降负债,走“轻资产”路子,李思廉却一猛子“冲冲冲”,难怪有人唏嘘:富力今天陷入险境,都是“捡漏”王健林酒店埋下祸根!

2017年7月19日傍晚的17:28,“万达商业融创中国合作签约仪式”举行,只不过发布会背景图已不是早先的““万达商业、融创中国、富力地产战略合作签约仪式”;即便这样,万达王健林、融创孙宏斌、还有富力地产的李思廉和张力也都相继入场。

举杯相庆,王健林当时称,本次转让后,万达账面现金1700亿。而富力董事长李思廉也在发布仪式上表示,万达出售给富力77个酒店,富力承接了王健林的酒店资产,而融创方面则承接13个文旅项目。“富力与万达、融创,三强联手,互利互惠,符合三方长期发展,富力将进一步扩展旗下酒店业务,实现多元化产业布局。”

当时就有人质疑,“老王”都搞不好,富力就玩得起?199.06亿元接盘的万达酒店,真的是“捡漏”,还是“烫手山芋”?77家酒店,平均下来也就3亿元左右,有一阵子,不少人惊呼李思廉真会“砍价”。

一波说记得,2019年8月《财经》杂志有一个报道标题是《富力接手万达酒店:王健林愤怒:“这当口了还在压价,出我的丑”》。老话说:“买的没有卖的精”,王健林四年前说得最多的是“活下来”,眼下的富力地产,也包括二位老板李思廉、张力,不知道能否品味到“老王”昔日之苦衷?

前不久,评级机构穆迪将广州富力评级下调至B2,将富力香港下调至B3,评级展望为负面,评级报告还用上了“动性薄弱”之词。

富力集团在2021广东扶贫济困日捐赠1亿

李思廉、张力旗下的富力集团,是一家有“大爱”的企业,这一点值得肯定。在今年6月底2021广东扶贫济困日,富力集团捐赠1亿元。2021福布斯中国慈善榜,富力集团联合创始人、董事长李思廉捐赠总额为5.21亿元,主要捐赠对象是中国青少年发展基金会及广州市慈善会。

成立于1994年的富力集团,总部位于广州,2005年成功在港上市,是首家纳入恒生中国企业指数的内地房地产企业,昔日“华南五虎”之一的富力集团,客观地说,老虎的余威仍在,只不过比以前逊色不少,但李思廉、张力也有重现活力的本钱,那就是深耕旧改(流行的新词是“城市更新”)的“土地储备”。

8月24日,富力集团发布2021年半年中期报告称,城市更新项目方面,近期目标转化可售建筑面积约800万平方米的土地储备。此外,公告也表示,在受疫情的影响下,富力地产众多高档酒店仍然具备良好的保值、增值特性。今年,富力集团的酒店经营业务也已经明显回暖,酒店业务也实现了超预期的增长。

截止于今年6月底,富力地产拥有91间营运中酒店,总客房数为27409间;另外约有44间在建及规划中的酒店,合计135间酒店。富力集团此前曾披露“集团有约351亿元的投资物业资产,以及账面值约332亿元的酒店资产,该酒店资产的市场价值约460亿元。”

富力集团“双子星”:李思廉、张力

客观地说,无论是物业投资,还是做酒店业务,都是一种“细水长流”的长期性投资战略,本无对错之分。但这类投资,有个致命的弱项,就是周转性较差的重资产策略。假如没有极好的融资能力和财务把控能力,一旦“加杠杆”大力扩张,很容易造成流动性困境。

作为掌舵人,李思廉和张力昔日因为广州及华南地区旧改获得了成功,但眼下城市更新也遭遇“拿地难、动迁成本高”等难题,转向酒店业务,也是一种转型、力求“弯道超车”的需要。遗憾的是,这么多年来,富力地产一直没有走出“高负债、低周转”的发展怪圈,在“三条红线”严监管环境下,也就更加步履维艰了。

许家印的恒大,已经跌落神坛了,其原因是多方面的,相比于恒大,李思廉和张力两位掌门人,应该有更宽裕的解决流动性空间,但不管这么说,一波说以为,各大民营房地产大佬从事房地产投资时,应该重视宏观环境因素变化,及时关注货币供给、行业监管等变化对自身行业的影响,尤其是盯紧高房价、高存货、现金流及负债等可能影响企业成长基本面的指针。

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