◎作者丨洛洛
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大家晚上好，昨天智谷的朋友和我说，群里有很多高净值客户，搞得我突然有点忐忑，然后就想，那高净值客户为什么要来听我讲这些。我看到他们做了看上去有点高大上的海报，写着北京女孩儿的投资创业之路，我觉得谈不上投资创业，只是把我自己在曼谷投资房产和现在又跑来曼谷做民宿的一点点经验，和受过的教训和大家分享一下。
分享之前我先跟大家介绍一下自己，我是一位北京女孩，和大家一样一直在中规中矩的上学、工作。大学毕业后，我找了一份银行的工作，那时银行算是还不错的工作，但是我自己一点都不喜欢，感觉每天都活在各种条条框框里被束缚着。
我从在银行工作的第一天开始，就在问自己一个问题，怎样才能不上班也能养活自己呢？自从我有了这个想法后，我就在观察生活中那些不上班的人是怎么养活自己的。
有些人可能生意已经做得风生水起，所以他在经济上、时间上都比较自由，有些人可能是有一技之长。总结之后发现，对于我这种有点内向的普通人来说，学习投资理财可能是最容易让我早日实现不上班梦想的一条路。
后来我去读了一个金融学的在职研究生，开始学习基金股票的知识，加上在银行的工作也比较有气氛，然后就走上了自学投资理财的路。我从银行离职，去了一家互联网公司，负责理财教育团队的工作。我在那家公司工作了三年，写了大量的理财科普的内容，看到了很多用户从月光族到开始理财，过得越来越好。
当我在银行离职之后，用了当时自己几乎大部分的积蓄买了一套通州的小养居室。有投资海外房产的想法是在2016年，那时手上又有了一点积蓄，所以我就在想是不是可以做一些海外投资。那两年我去了很多地方旅行，顺便也考察了当地的房地产项目，比如说澳洲、日本、东南亚等地区。
澳洲的房地产政策对海外投资者不是很友好，在买卖房屋的时候会受到很大的限制。日本是一个比较好的投资国家，也是我的一个备选。但是当时担心房子再次卖出时，国家收的税会很高。所以在综合考虑了经济、房价、对华态度是否友好，以及政治是否稳定等因素之后，我就将目标锁定在泰国。
1选择曼谷后，我收获的那些成绩和收益
这个截图是我当时在公众号写的一篇文章，我在曼谷买了一个小公寓，可以看到时间是2017年的2月，这是当时在曼谷旅行的时候买的一套现房，一居室48平米，大概花了520万泰铢。
买的还算比较早的，当时如果谁在曼谷买了一个房子，还算是一个小新闻，但是现在你会观察到，每个人的朋友圈都会有一些房产销售在卖泰国的房子。所以说随着市场越来越好，其实坑也越来越多。
我买的时候房子是空的，什么家具都没有，只有一些基本的硬装。软装是我在北京远程雇的一个妹子，我指挥她在曼谷帮我买的一些家具。在泰国这样的一套公寓算是中端的公寓，泳池、健身房、图书馆、桑拿都是标配。
自从我在公众号写了我自己在泰国买房子的经历之后，经常能看到有人留言说：我来自于某地，我现在北京或者在上海工作，看到你的经历后，我也想去曼谷买一个属于我自己的小房子。我通常会建议他先理性的去分析一下这个事情。
我会问一些问题，例如你在中国有房子吗？你手中有多少的余钱？你做足功课了吗？以及你投资这套房子的心态是什么样子的？
我们先讲第一个问题，有的人会觉得反正买不起一线城市的房子，那不如拿几十万积蓄去海外买一个属于我自己的房子，收租金也还不错。但是我的建议是，至少你在中国有一套自住的房子，另外还有一套投资的房子，这个时候再去考虑海外的房产。
第一个原因，我们对自己祖国的了解远大于对国外的了解，你在一个人生地不熟的地方投资房产其实是一件难度很高的事情，这里面风险也很大。
第二个原因，中国的经济真的很好，虽然现在有很多唱衰中国经济的声音，有人民币贬值的压力在，但是当你真的走出来看一看的话，你会发现这个世界上像中国发展那么快，那么大经济体，你很难再找到第二个。
外国的资金在挤破头的往中国去投资，所以如果你没有在中国拥有一套属于自己的房子的话，我不建议第一套就选择去投资海外。
第二个问题是你手中有多少余钱？
很多人可能觉得曼谷很便宜，但实际上曼谷的房价并不便宜，我买的时候人民币兑泰铢还比较值钱，大概是一比五点几的样子，当时曼谷房价相当于是2万人民币一平米。现在基本上是3万起，而且3万你可能也很难买到核心的地段。
我最近认识了很多来收房的投资者，当时买房的时候，可能头脑一热就付定金了，因为首付定金很少，但是付尾款的时候，你突然发现原来要拿出这么多尾款还是挺不容易的。如果需要把我大部分的积蓄都拿出来买这一套海外的房子，这个时候压力就会变得非常大了。
第三问题就是要做足功课，我们可以在网上看到很多已经投资了曼谷的房子的人，他可能在抱怨自己被销售坑了，自己买到了并不好的楼盘，现在租不出去。但是其实，作为投资者的话，最应该做足功课的就是我们自己。你的销售也许都没有去过几次曼谷，他对曼谷的了解并不比你多多少。
所以，我建议大家一定不要在微信上看了照片或视频就直接下单，还是要去实地去看一看这个地段究竟怎么样，交通是不是方便，配套设施是不是全，千万不要迷信说多少年之后那个地方会开地铁，因为泰国的基建速度是很慢的。
最后一个问题就是投资的心态。
如果你在中国炒过房或者见证了中国炒房的时代，可能很多人会抱着说三五年翻一番这样的心态，但实际上泰国的二手房市场并不是特别的成熟，因为他有大量的一手房，空地也很多，对于泰国人来讲，他们的一手房购房政策又非常的好，所以二手房市场并不活跃。
如果你抱着一个希望长期有一些稳定的外汇的租金收益，这样的心态我觉得是OK的，你可以选择来曼谷投资，但是如果希望两三年翻一番之后就脱手，那我觉得其实还是挺有难度的。
对我来说，我是这样理解去投资一个城市的房地产：比如说你买了一台空调，你发现他的质量非常好、口碑也很好，你身边所有亲朋好友都在用这个空调，然后你看一下这个公司的报表，你发现真的是一间好公司，现金流超棒，这个时候你可以选择去购买这个公司的股票，去分享他业绩上涨的红利。
那同样的，如果你看好一个城市的发展，你觉得这个城市非常有潜力，政府管理也非常的好，未来有很大的升值空间，那么你可以用投资这个城市房产、地皮的方式，去选择投资它。
2长租or短租？曼谷公寓投资回报现状如何？
如果你有投资泰国公寓的想法的话，我接下来总结的这些注意事项可能会对你有一些帮助。
第一点一房两价。你要看你入手的价格是否溢价太多。因为在泰国，一套公寓有51%的份额可以卖给泰国人，49%的份额可以卖给外国人，大部分的中国人都是跟中国的销售渠道去买房子的。那这个时候你要考虑一个问题，你入手的价格比泰国人入手的价格高多少呢？
如果这个价格差异太多的话，那你在出手的时候价格可能就会比较没有优势。
第二点，要买一居室还是买两居室呢？
……
