◎作者丨黄永明
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过去的这个周末，我都在工作。为大家拍摄新的视频，也统计了过去10个多月里我做过的房地产交易。
数字非常有趣：今年以来，我一共做了96笔房地产交易，其中77笔都是土地交易。
我在美国有两家房地产投资公司，它们的业务方向都是与土地高度相关的。目前两家公司的发展势头不错，我们有理由相信未来5年它们的潜力会完全爆发出来。
2019年还剩下最后6个星期，今年的交易量将定格在哪个数字呢？这是个很有趣的问题。我想，上百应该是没有悬念的。
如果你也想像我一样投资美国的土地，扫描本文末尾二维码，加入我们！
在今天的文章当中，我会跟你分享，为什么所有富有的人都会投资美国的土地？土地投资会给你带来什么？为什么土地投资是一个被大多数人忽视了的，积累财富的绝佳途径？对于中国的投资者来讲，应该怎么样投资美国的土地？
1土地投资大咖们默默收藏的秘籍
谈到土地投资，你是否知道美国的富有家族往往持有大量的土地。我们来看看这样的数据：
美国的Reed家族，在三个州拥有总计140万英亩的土地，相当于850万亩土地；
美国的Briscoe家族拥有65万英亩土地，约395万亩）；
Lykes家族拥有60万英亩土地，约364万亩）；
Sorenson家族拥有52万英亩土地，约316万亩。
这个表单我可以一直说下去……实际上，到2017年，美国最富有的100个家族，在美国拥有的土地的面积加在一起，达到4020万英亩。这个面积几乎相当于美国新英格兰州那么大了！
那么问题就来了——为什么有钱人要持有这么多土地？
我们去看看数字，他们不仅是持有土地，而且持有得越来越多。2007年的时候，美国前100名持有土地的人拥有的土地面积总计是2720万英亩，十年的时间里，这个数字涨到了4020万英亩。涨了48%！
当你听到Jeff Bezos（贝佐斯，亚马逊CEO）的时候，你想到的是世界上最大的电商亚马逊。当你听到沃伦·巴菲特的时候，你想到的是传奇一般的股神。当你听到Ted Turner时候，你想到的是媒体巨头CNN。但是你可能不知道的是，这些投资界的大咖和商界传奇，都在美国持有大量的土地。
土地有什么魔力？为什么投资家们不管主业是什么，都会持有大量的土地？
第一个原因，土地是永远存在的一种资产。土地，就是这样一种稳定存在的资产。20年之后，50年之后，100年以后，500年以后都会存在。我们做投资，要投资那些，起码几十年之后，你知道它还存在的东西。
为什么我不会去投比特币，为什么我不会去投股票，因为20年之后还有没有比特币这个东西，20年后还有没有那家公司，我真的不知道。但是，20年之后，我买的那块土地一定还存在。
它不但永远存在，而且它的价格永远是要上涨的。美国是一个移民国家，持续地会有大量人口流入。
房地产的价值，长期看人口，哪里人口流入的多，这个地方的房地产的价格一定是会上涨的。美国的人口越来越多，土地的面积是不变的。土地的价格是一定会上涨的，这是一件逻辑上特别好理解的事情。
就我所在的德克萨斯州，1972年的时候土地价格是每英亩209美元；2018年的价格是每英亩2729美元。47年的时间涨了13倍。
土地的第二个特点，就是它太简单了。他不需要你去做任何的打理，你只需要把它拿在手上，它的价值就在上升。你不用去像买卖股票期货那样，无时无刻地去关注行情、消息、数据，它也比你去经营一个出租房要简单得多。
如果做过房东的朋友就会有所体会，出租房有三个T。
第一个T，tenant，租客。打理租客可以说是一件细致、麻烦，乃至于头疼的问题。从房子挂出去招租，到你筛选租客，到你管理租客，每个环节都不是一件简单的事情。如果你遇到刺猬型的租客，可能隔三差五让你做各种维修，可能各种理由跟你讲价租金，夜里3点给你打电话，说马桶里面堵了一只土豆，你需要去处理。
有些租客呢，可能还会欠缴租金，你需要把他赶出去呢，在美国又有法律程序要走。你遇到那些有集物癖的租客，他可能在你的房间里面收藏了很多的垃圾，你需要去清理这些垃圾。每一次，租客走了之后，你可能需要重新粉刷墙面，换地毯，做装修。这简直就是一份全职的工作啊。你是在做投资呢？还是在给自己找一份全职的工作呢？
第二个T，toilet，马桶。就像前面说的，你可能夜里两点钟三点钟接到租客的电话，要求你去修马桶。但是马桶并不是屋子里面唯一会出问题的设备啊，比方说你如果在美国的北方，冬天，暖气是很重要的，夜里面暖气坏了，大冬天的不管几点钟，你都要去马上给他修好。在加州，如果你的房子里面没有热水的话，租客是可以停缴租金的，直到你把热水通上。在纽约，有很多很多关于出租房的法规，比如说瓦斯炉的旋钮上要加盖，这是最近新出台的法规。
房子作为一个人造物是超级复杂的，尤其是在美国。它跟你在中国住房的体验还是完全不一样的。中国人的大部分住在楼房里面，美国人则住在透天独栋的别墅里面，这是一种麻雀虽小五脏俱全的建筑物。
屋顶出了问题是你的，地基出了问题是你的，排水系统出了问题是你的，电路出了问题是你的，草坪是你的，所有问题都是你的。可以毫不夸张地说，房子比土地，复杂500倍。
第三个T，termite，白蚁。美国90%的房屋是木质结构的，所以像白蚁这样的害虫能够对你房屋的结构造成损害。可以说，美国的房东为了防白蚁，也是费尽了心思。
从买房的时候你就要查这个房子是不是有白蚁，你持有房屋的过程当中有了白蚁，你还要花很多的钱去灭白蚁。除了白蚁的危害外，你的房子还可能出现各种各样的问题。
像在美国比较冷的区域，大冬天如果你的房子里面没有住人的话，水管发生了爆裂，那个景象可是特别的壮观，简直像冰瀑布一样。
还有一些房子空置的时间太长了，就会有流浪汉住进去，还有人会破坏你的房子，在你的墙上打一个大洞出来。美国的房屋墙面是由木头和石膏板构成的，它不是中国的混凝土墙，所以，很容易就能给你的墙面上开一个洞。
三个T：tenant, toilet, termite。而土地呢？No tenants. Notoilets. No termites. 你不需要担心租客，你不需要担心马桶，你不需要担心白蚁，就是这么简单。你不需要担心维修，你不需要担心有人破坏，你不需要担心有人偷走什么东西。土地是不会变的，土地是一直在那里的，土地是最省心的。
土地投资的第三个特点，是控制。你能够控制你买的地的位置，你能够控制大小，你当然也能控制你买的时间，你能够控制你卖出的时间，你能够控制把土地卖多少钱，等等。这跟你去买卖股票就很不一样了，土地是一种让人心里面感觉到特别踏实的资产。
当你做得对的时候，你的收益是非常高的。美国这边的石油行业的人，很多人都知道这样的一个真实故事，有一个人，他是石油公司的员工，他了解到，德克萨斯州这边某一个区域，地下可能存在石油。
他就到了另外一家公司，这家公司呢，在这个区域买入了大量的土地，后来这片土地下面，真的有石油，于是这家公司所持有的土地，地价在短时间之内涨了一百倍。
现在我们很多人说想要家里有矿，这件事难吗？家里有矿一点都不难啊。美国的德克萨斯州，买一块土地，你家里可能就有矿了。而且，这个地价格不是很高啊。
在中国，你买一百亩的土地，买200亩的土地，你没有几亿人民币，你能买得下来吗？你买不下来的。在德克萨斯州，这就是几万美元的事情。
只需要几万、十几万美元，你可能就家里有矿了。很多的土地呢，它的采矿权和产权，是在一起的，所以，你不但是买了这个土地它的表面的权利，这个土地往地下无限延伸，往天上无限延伸，采矿权是你的，airrights——天空的权利是你的。如果有人来采矿，你是可以把这个采矿权，租赁或卖给他的。
我们即便不说采矿的事情，单纯地说，从持有土地保值增值的角度，我们也可以看到，德克萨斯州土地增值的速度。德州农业用地的价值2017年比2016年上涨6.6%，2018年比2017年上涨9.1%。
那说到这里你可能会问，为什么我以前从来没听过有人投资土地的，为什么大家都是去投资房产？这个问题的答案是，绝大部分人不了解土地投资，不知道怎么样从中获利。另外一方面的原因呢，是大家习惯性地关注房产。
在中国过去十几年的时间里，大家是不是都是靠买房挣到了钱呢，你听过有谁是买地挣到钱呢？你在中国，买卖土地不是那么容易的事情，但是在美国，这个事情的逻辑是不一样的，土地是可以非常简单地自由交易的。
正是因为土地投资是被绝大部分人忽视了的一个方向，所以它也不像是投资房产那样竞争激烈。现在，一个好的房源出来，卖家可能收到四个五个offer。那些真正好的房源，三天之内，就会被人抢掉。
你以为，你在国外作为一个国际买家，在这当中有什么机会吗？好房不出国，真正好的投资房，是很难轮到国际买家的。土地就不一样了，现在没有人关注土地，你能够以非常低的价格，在没有竞争的情况下入手。
美国大约有72%的土地是私人拥有的，而这些土地中，相当大一部分是被很少一部分人拥有的。亚马逊的创始人Jeff Bezos在德州西部拥有40万英亩，也就是将近250万亩。美国139亿美元身家的富豪Philip Anschutz，拥有43.45万英亩土地，他从1970年代初就开始吸纳富含石油的土地。
你知道服装品牌Gap的创始人吗？他们也是从1970年代就开始悄咪咪地入手土地，现在他们手上有44万英亩。如果你还记得我前面说的数字的话，土地价格从1970年代到现在翻了十几倍。
你看，在绝大多数人意识不到土地的价值的时候，世界上这些最有投资思维的人，后来成为最有钱的人的这些人，他们在做什么？他们在悄悄的入手和积累他们的土地呀。
财富的秘密有千百条，但是如果你让我只说一条的话，那么就是，富人投资哪里，你就跟着投资哪里。
美国的土地有不同的类型，我们按照不同的标准，可以对它们作不同的分类。比如说有林地，有沙漠，有湿地，有山地，这是一种划分的方法。
更多的时候，我们从购买的角度来讲呢，我们可以把它划分成住宅用地、商业用地、工业用地、农业用地，这是地方政府对一块土地的用途的规划。你买了这块地呢，是需要按照它的用途来使用的，当然有些情况下你是可以去政府那边变更用途的啊。
2购买哪些土地会稳赚？
那么接下来我就要跟大家来分享一下，如果你在美国买土地，什么样子的地是最合适的。这个地方我请大家记住三个类型。这三个类型呢，我们是按照它的位置和面积来分类的。
第一个类型，叫做infillland，它指的是，在城市范围之内的小块的土地。这些土地位于已经被开发了的社区，它们是住宅之间的空地。
一般来说，它们面积不大，在5000到1万平方英尺之间，它刚好是可以盖一个别墅，住一户家庭，这样子的一块地。为什么这样子的地是值得大家去购买的，因为这样子的地有非常明确的需求，有非常明确的价值。它旁边都已经是成熟的社区了，那么人们会想要在这个社区当中找一块地，再建一个房，它显然是有价值的。
第二个类型，是位于城市的边远，离城市呢，有一些距离又不是特别远，就是大家通常理解的郊区这个位置。你不要去买什么几千平方英尺的，就买个一英亩两英亩的。当然需要注意的是，并不是任何的郊区位置都是好的位置。
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