今天来讲一个日本人的奇葩投资房产经！这个人不在乎房子离车站有多远，不在乎房子是上世纪六七十年代的，不在乎楼里没有电梯……但却能在这样的日式老破小里，壕赚37%的回报收益！
在开讲前，黑泽我先展示一个让人喜忧参半的数据。前一阵子日本央行开了场重要会议，因为现阶段日本的房贷总额已经超过额上世纪90年代泡沫经济时期……
为了减小风险，日本金管局今后要考虑收紧贷款，提高房贷利率。
也就是说，人们更愿意贷款买房了，但与此同时，以后想要向银行贷款买房，审核资质将更加严格。
在贷款难的情况下，大部分人都会选择金额不大的公寓或者独立式一户建，价格在50~150万不等。
如果连这些也买不起？接下来我们将给大家介绍一个日本人投资房产的鲜为人知的秘籍，就是买小区房。
“小区房”到底是个什么东东？
小区在日语里写作“团地”，也就是在一片土地上集中盖楼。按照我们普遍的认知，日本房地产公司一般都是投资建设独栋公寓楼，多金一点的会盖高级公寓楼群，日本人印象里这类团地房的诞生其实年代久远了。
上世纪战后经济复苏，大量劳动人口向城市集中，但是私营房地产公司还不强大，所以政府成立公团，集中建设小区房来让大家安居。日本的小区房一般都是公营住宅，一开始是由“日本住宅公团”（现在已经改名为“都市再生机构”）组织建设的。
放当时，小区房还是体面人才能买得起的高配小区，但过了这么几十年，既没电梯、又老旧的小区房在日本人眼里就成了“古董”，居民大多都是老人了。放在咱们中国，小区房就类似咱上世纪单位给员工分的安置房。
但是日本的房子质量可是响当当的，即使房龄四十年，因为常年的维护翻新，也不会出现漏雨、老化等质量问题。日本小区房虽然在当地人眼里low，却有一些其他公寓没有的优点，比如价格低、租金低。而且由于上世纪人口聚集，周边地区率先发展，小区周围的医院、学校等设施往往一应俱全。
山本诚是一位小区生活设计师，九年前他本来买下一套小区房打算自住，后来逐渐认识到了小区投资的吸引力，在后来几年里，山本用投资小区赚的钱又陆陆续续买下了8套小区房。
其实买下整个小区十分划算，以类似“批发”的方式低价购买房屋，翻新以后再卖出去，实现以低成本高收益。接下来我们来看看这种全新的投资到底是个什么操作。
东京圈的三房公寓低至20万？！
山本先生说，在不动产网站上搜索一下，不难找到东京、埼玉、神奈川和千叶有很多三室一厅低价小区房，低至300万日元（约19.5万人民币）的价格就能买到。面积从46㎡到70㎡以上不等。这么便宜？？坑人呐？黑泽我赶紧一搜，还真有。
“很多卖房网站都会直接出售整个小区，选二手房标签然后按低价排序，就很容易找到便宜的小区房。有些小区房龄比较大，很多都是没有电梯的5层楼以内的建筑，所以最便宜的也基本都是五楼。”
山本一开始瞄准了埼玉县入间市和狭山市的小区，因为那里自然环境十分优美，甚至可以租租赁附近的一块田地来种菜。在2010年他买下了一套房龄36年的5楼3DK，当时价格为350万日元（约22.7万人民币）。
在之后的9年里，山本先生又陆陆续续买了8套房，甚至还有以190万日元（约12.4万人民币）买的3LDK！
平时，山本先生在做小区的NPO或者管理协会工作，也有越来越多附近小区的居民来向他咨询房子买卖和租赁相关的问题。
“附近小区有很多居民想卖房，但又不知道去哪里咨询。我在工作里逐渐积攒了资源和人脉，后来就可以不经手房地产公司，直接从居民手里买到最便宜的一手房源。”
下面这张图就是山本先生购买的所有小区房。我们可以看到，这个价位确确实实是市场上能看到最低的：100万日元折合人民币才6万5！什么概念？在我们的一线城市也就买一平米吧。
（单位：日元）
几乎不借房贷，全靠现款
小区房之所以便宜，因为它们离车站远，而且很多都是房龄超过30年的老房子。
虽然也有很多100万日元（约为6万人民币）以下的房子，但为了确保房子的品相，山本先生一般选择300万日元上下的房子。
在他买过的所有房子里，只有一套是贷了款的。唯一一次贷款还是用政府给创业者的补贴贷款，其他几套都是凑了现钱买的。
房子买下来以后，山本先生就开始“放飞自我”大改造了。他本来是摩托车技工，动手能力强，擅长手工DIY。不过水电煤气这些工程还是请专人负责，一开始的电气工程都是找了专门的电气工来做，但后来山本先生自学电气相关知识，考取了二等电工资格，现在已经可以自己动手了。
有时候贴地板要花3个月，他会在有限的空间里发挥所有创意，用极低的成本来设计装修。
他尤其对厨房的装修有独到见解。（能亲自装修厨房，他也是很舍得花精力了...）
“装修厨房是重中之重，这是一个非常引人注目的地方。我会综合考虑实用性和美观性，选择性价比最高的装修方案。比如下面这个厨房的设计，陶瓷水池和天花板都是在宜家或者家具中心买，灯泡也可以去百元店里找到很合适的，整个厨房的装修只花了15000日元（约975人民币）。其他房间也如此，整体装修的花销可以控制在100万日元（约6.5万人民币）以内。”
万事开头难
对于这么便宜的房源，我们心里还是有些疑问的：日本人都觉得小区房又老又破还离车站远，这种房子真的能找到租户吗？
“一开始我也找不到租户，就想委托给房地产中介，但他们都认为小区房租金低、位置偏、老旧而且房子品相不好，没有市场的。我只能自己想办法，一开始我做了一个简单的网页，把房子信息发在博客上，十分费力。一套共享房屋的3个单间总共花了大概一年才全部租出去。”
后来山本桑找到了解决办法。“我改变策略，把出租信息发在当地的公告板上，或者一些共享房屋（合租房）的门户网站里。因为我投资的共享房屋都在埼玉县的入间市和狭山市，本身出租房屋的信息就很少，我的房子也就成了抢手货，只要空出来马上就会有下一个租客住进去。”
（山本先生自己做的网页宣传）
这也是山本是个日本本地人的优势：会日语有时间去当地找公告板，又能在一些共享房屋的网站上注册账号来发布信息。
除了合租房，山本还有几套房子是租给家庭的，因为小区通常家庭邻里关系融洽，所以喜欢热闹生活的家庭都会选择这样的小区房。
这一套合租房是3LDK，公共区域有46㎡，非常宽敞舒适。而且南北两边有窗，采光通风都非常好，完全看不出来是价格不超过30万的小区房。
租客一般都是30至40岁的上班族，有的在小区附近工作，有的是自由职业者。其中比较多的租客都是在网上直接搜小区名来找房子，后来山本先生就主要通过在网上发布房源信息来招揽租户了。
高达37%的惊人回报率
我们来看看山本先生正在经营的这一套房，目前用于合租。
（位于埼玉狭山市的三房一厅户型）
上面这一套房子是价值400万日元（约25.9万人民币），装修花了100万日元，总成本是500万日元。每个月收的房租分别是：
A卧3.8万日元+水电网费9000日元（共3046人民币）、
B和C卧3.6万日元/月+水电网费9000日元（共2916人民币）。
加起来总共11万日元，相应的租金回报率高达26％。
这还不是他最赚的一套，还有一套房子是190万日元购入的，加上装修100万日元，总成本不过290万日元（约18.8人民币）。按每个月租金为9万日元算，收益率高达37％！
目前，山本先生经营的几套房子里，租给家庭的房子租金大约是6至7.5万日元（约3890～4861人民币）。合租房的租金加起来可以达到9到11万日元（约5833～7130人民币）。只要压低了买入价格和装修成本，3年回本不是梦！
最后，山本先生谈了他寻找合适房源的心得。
“离车站多远啦，房龄多少年啦，户型怎么样啦，这些我全都无视！实际上真正有了房源，有需求的租户，自然而然会找上门。最重要的是，房子一定要有独特的吸引力，比如哪怕是狭山的小区，虽然周围有浓浓的乡土气息，也可以用体验田园生活、自然环境优美来吸引租客。”
在山本先生打理的房子里住久了，也有租户想整套买下来，山本又会以合适的价格转手给那些人，一次性补足现金流。
“我打出了一个‘房子要能供人居住100年’的标语，对房屋进行最大程度的翻新：房子只要保养得好，保证三代人住100年都不成问题。”
“我并不倾向把手头的房子卖出去，但如果你想让你的租户买下这套房子的话，最需要注重的就是管理。因为有些物业公司如果经营状况不太好，修缮金和管理费就会收很低。买之前要再三确认房子的修缮状况，确认房子外墙有没有剥落、确认安全通道的维护状况。”
随着老龄化加剧，将来一些小区房也将面临老龄化，但这往往也是一种投资机会，一个低成本上车的机会。
看到这里，我们实在是佩服自己动手丰衣足食的山本桑，从实地看房、买房到装修、做网站……都是自己考资格证书，靠自己的双手打拼了十几年。但是，我们作为外国人，日本人这样的投资对我们来说只能量力而行。你想想，山本桑的这一系列操作，不会日语或者对当地制度不那么熟悉的你，能万事做到亲力亲为吗？山本桑的操作包括：
1. 挑选地段——了解买房周边的环境（比如环境如何、是否能租赁田地）；
2. 亲自装修——自己考牌照，厨房设计装修都自己来；
3. 打入当地——到现场找当地的公告栏贴广告；
4. 熟悉日本网站和宣传操作；
5. 亲自管理房屋。
能做到37%的回报，山本实力认证了什么是投资神人。但这样的奇葩投资法，你会选吗？
