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如果你在美国投资房产 ，必须要面对一个非常重要的决定：要不要对不交房租的租客开“罚单”。
这里“罚单”的意思是eviction，更贴切的翻译是“逐客令”。
在美国当房东的时间足够长，难免会遇到“老赖租客” ，并要利用法律驱逐不支付房租的房客。所以，我们作为房产投资者，了解驱逐房客的流程就至关重要了。
实际上，“驱逐”是一个漫长的法律程序。这个过程以房东向租客发出驱逐通知开始，通常是发送一份“付款或退出通知”，并在必要时最终由当地执法部门配合驱逐。
据美国房产投资协会的统计，驱逐房客及其相关过程的平均花费约为3,500美元，而整个搬家过程需要一个月时间。在开始驱逐过程前，房东最好直接与租户讨论解决方案。
对房东和租客而言，从长远来看，在上法庭之前找到解决方案可以节省大量时间和金钱。毕竟大多数租户都不想被驱逐，因为房东如果对租客进行合法驱逐，驱逐报告会在个人信用报告中保存7年。这也就意味着这位租客在接下来的7年，都很难租到房子。在可能的情况下，共同达成协议符合房东和租户的最大利益。
1房东对房客发起法律驱逐有哪些步骤？
（1）付款或退出通知
发“付款或退出通知”的目的是向租户发出正式警告，告知他们已经违反了租约。这份通知会向承租人提供具体的说明，告知他们遵守租约的义务，并给出提交法庭议案的具体时间表。
作为房东，最好通过挂号信发出付款或退出通知（有时称为付款或空缺通知）。这样可以确保提供通知的日期是有合法记录的，并将驱逐通知书张贴到物业门上。
进行驱逐时，最重要的是要遵守州和联邦法律。提供驱逐通知之前，房东要先检查所在州的法律，以确认发出通知的合理天数，并确认有合法的驱逐理由。
（2）驱逐表格和文件
收到“付款或退出”通知后，租户有特定的天数来遵守租约或腾空财产，比如把房租缴清或者尽快搬出去。如果承租人未能在规定的通知期限内遵守规定，房东则可通过法院对承租人提出驱逐令。
申请强制驱逐租客需要填写以下表格：
驱逐投诉：此表格意味着驱逐案件的开始。
传票：将有关驱逐案的信息告知房客。
这些表格会提交给法院书记官，并通过当地治安官办公室交付给房客。您还可以检查当地书记员办公室提供的信息，以查看是否有在线申请的选项。
当通过法院提出驱逐令时，法官将审查与该案有关的文件并作出裁决。为了让整个流程更高效，房东最好准备好一份已签字的租约副本，所有付款记录以及房东与租户之间相关的通信记录。
（3）审判
驱逐过程的最后一步是让租户带着他们的个人财产从房子里搬出去。
即使房东被授予了驱逐权，也不能够骚扰或恐吓房客，否则就是非法行为了。如果租客不愿意离开，房东可以向当地执法部门提出法院命令，由执法部门来驱逐房客。
各个州对清除租户的个人物品有不同的要求。一些州要求通过法庭程序将物品移走，而有些州的规定则是，房客搬出去后，余下的物品房东有自由统治权。所以在清除租户的个人财产之前，请务必检查您所在的州要求。
（4）为新租户做准备
在整个法庭程序中，承租人可能同意遵守法院命令，例如房东和房客协商好迁出条例，或短期续租条例。这通常对房东和租户的利益都更有保障，因为房东会收到尾款，租户可以短期续租。
在某些情况下，驱逐过程还会增加其他步骤。
2可能影响或延长驱逐过程的情况：
房东接受部分或全部租金，将使驱逐过程失效。
如果承租人宣布破产，则驱逐程序将暂停，直到破产程序完成。
租户搬出后，房东通常会准备把物业租给下一位租户。根据迁出的房客造成的任何潜在损害，房东的准备过程可能需要花费更多时间，有时还会导致其他诉讼。
搬迁的成本可能很高，而且由于可变因素会影响搬迁过程的时间和结果。
3驱逐需要多少费用？
驱逐租户有很多成本，包括律师费、法院成本、租金损失、周转成本和财产损失。整个搬迁过程房东平均花费约为3,500美元。
即使房东在针对承租人的财务判决中胜诉，许多房东仍无法向这些承租人收取费用。根据美国收藏家协会的说法，驱逐后收债的成功率仅为17％。
4我需要律师驱逐房客吗
在某些情况下，您可能需要律师来合法驱逐租户。是否需要聘请律师，通常得看看您名下管理的的单位数量。
即使法律不要求您雇用驱逐律师，与专业律师的沟通也会对整个驱逐过程有帮助。熟悉当地房东和租户法律的律师可以确保您在驱逐过程中不违反任何当地或联邦住房法律，否则可能会使您败诉。
5房客如何尝试与驱逐过程作斗争？
驱逐过程涉及到两个层面，房东和房客。房东提出诉讼后，房客有权做出回应。如果租户仅仅只是欠了房租，并在此后支付了所有应付款，则可能会停止驱逐过程。如果租户要求维修但房东没有维修，则可能使租户有理由要求驱逐。如果搬迁过程未正确处理，这是租户可以与驱逐过程抗争的另一个原因。
站在房东的角度，要赢得这场诉讼，您需要遵守所有驱逐过程和住房法律。与律师合作可以帮助确保您遵循所需的法律程序。
6驱逐过程需要多长时间？
在大多数情况下，不到一个月。如果您的租户不遵守“撤消通知”，则可以向法院提出申诉并确定开庭日期。如果您胜诉，承租人将不得不在规定的时间内搬家。不过，在有租金管控的地区，这个过程可能需要更长的时间。
一些州还会有其他的限制。但是，在大多数地区，驱逐过程还是很迅速的，如果租户不撤离，当地执法人员可能会“护送”他们离开该物业。如果驱逐房客并不是因为他不支付房租，而是其他的一些原因，那这个过程可能需要更长的时间。
7我如何处理出租房屋中的物品？
通常，租户在搬离日期之前没有时间或资源来转移其财产。这种情况下，如何处理房客的物品，每个地区都有不同的规则。但是，在大多数地区，您只需将其物品移至指定的仓库，并向租户收取仓储费用。您可以告知租客如何找回其物品。您也可以给他们一个合规日期，通常为30或60天。
如果房客没有把那些物品拿走，房东可以出售他们的东西，并将筹集的金额用于偿还房客的债务。房东也可以将低价物品捐赠给慈善机构。如果这些还是有一些遗留物品存在，在某些城市，房东可以将剩下的物品简单地放在路边上。
不过即便是不违法，我也不建议房东这样做。因为房客的物品可能有敏感文件或药物。如果这些物品损坏，房东反而要承担责任。
每个州驱逐房客的法律各不相同。这就需要我们好好了解一下各州的法律规定了。
最基本的规则，是房东必须要确保自己有合法的理由将房客驱逐出去。
按照各州的法律规定，如果房客有以下情况，房东是可以将房客驱逐出去的，例如：
•不支付租金。
•威胁或实际造成房东财产损失。
•威胁或干扰他人。
•违反租约，例如饲养宠物或超过入住人数。
在所有州，房东都必须发出书面通知，在驱逐房客时，必须通过法院命令和执法人员来操作。房东不得自行驱逐房客，或者关闭公用设施（例如断水断电）或者更换门锁等方式强制驱逐房客。
虽然书面通知在细节上稍有不同，但都需要日期，房东，租户，财产的完整详细信息，并且标明违反合同的详细说明。在大多数情况下，承租人可以纠正违法行为然后继续住下去，或者反对通知并出庭反驳，或者接受通知并搬家。
下一篇，我们将聊一聊美国各个州在驱逐房客的注意事项。
本文作者：Michael，美国A&M Assets VP，专注英美房产投资，深谙各类地产多元化投资方式，并有丰富的实操经验。
美国业务：在美国南部/中部，包括奥兰多、休斯顿、达拉斯、亚特兰大、Tucson等房东友好、现金流充足城市，以投资和收购价格低洼标的物。主要标的物为管理不善的公寓楼(Apartment Building) 及 可移动房车/房屋公园(Mobile Home Park)，进行主动资产增值、翻新/翻建、物业管理、租赁、长期持有。
通过翻新和提供管理运营能力提高租金收入和入住率、减少运营成本，从而实现资产被动增值。
投资策略：价值投资、房产主动增值、房东友好、抗经济衰退、被动现金流收入、系统化、规模化。
