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过去一年时间里，美国房地产市场上有一个资产类别异军突起，像福布斯、CNBC等各大媒体都做过多次报道。而在后新冠疫情时代，这个资产类别尤其值得投资者注意。它是什么？今天我们就来讲一讲。
首先想象一下，当我提到“公寓”这个词的时候，你脑海当中想象到的是什么画面？很可能是一栋楼，这一栋楼里面有很多的住户，每个住户并不是拥有自己的居所，而是租住的，而这个楼又由统一的公司来进行管理。
现在我们再想象一下，如果把这栋楼里面每一个居住单元都拆出来，放在地上，形成独立的居住单元，同一个社区里面可能有100个、200个这样的居住单元。这个时候整个社区也是由统一的公司来进行管理的，这就形成了另外一种社区叫做Build to Rent，简称 B2R。这是我们今天要讲的这种资产类别。
在过去一年的时间当中，它的发展非常迅猛。美国所有的建筑起来的独栋别墅当中占到了5%的份额，但是虽然现在看起来这个比例是比较小的，但是它正在发生非常快速地扩张。很多大的公司在进入这个领域，投入几千万美元，一下子要买几千套这样的房子。
大家为什么在看好这个市场？有多种原因。
首先是需求的变化。
你知道现在美国的房屋租赁的市场上最大的需求群体来自于谁吗？来自于千禧一代。他们现在的年龄是24岁到39岁之间，很多的人已经进入到结婚、有了小孩的人生阶段。
原本他们住在公寓里面，公寓一般来讲是比较小、拥挤、设施有限、空间有限的。现在他们就想要换到更宽敞的、设施更好的居住环境里面，比方说有一个后院，小孩可以跑，可以玩耍。
那应运而生就出现了这一类社区，整个社区里面全部都是独栋别墅，同时整个社区也都是出租的，并不是让你买来居住的，而且整个社区由一家管理公司统一进行管理。
简单来说，这样的社区提供了公寓的服务和别墅的居住品质。你说是不是会受到这些千禧一代的欢迎呢？
从另外一方面讲，虽然千禧一代他们已经走到人生这个阶段，他想要有自己独立的住宅，但是你知道吗，现在美国的学生债的金额是历史上最高的，达到了1.6万亿美元。
所以很多年轻人他身上有很多的债务，这些债他已经还不清了，不要讲说他去买房，拥有一套自己的住房。
所以一方面他想要住到独栋别墅里面，另外一方面他有没有办法通过购买的方式来实现。
另外一点就是由于现在新冠肺炎疫情，让很多人不想要居住在公寓那样的拥挤环境里面，想要居住在一个独栋的房子里面。这也是现在一个很重要的驱动力，会让更多的人去选择独栋别墅去租住。
这都是在改变市场需求的一些因素。所以近些年来很多的大公司都开始看好这个方向，开始去建造这样的专门拿来出租的别墅社区。
对于投资者来讲，这意味着什么呢？
首先意味着，它比你去做公寓投资，租客更加稳定。
我们从数据上来看，有一些这样的B2R社区，它跟租客签两年的租约，两年以后，租客的续约率是多少？高达80%。这是远远高于那些公寓的。
你想一想，公寓通常来讲，人们只是临时在那住一下，很快就会换更好的房子，他可能就搬走了。而现在这种一个独栋别墅所提供的生活的品质，让这些租客更容易想要在这里长期地居住下去。
并且从租客本身的构成来讲，他往往是家庭为单位的，他往往是有双收入的，夫妻俩都有收入。他们的收入就更加稳定，也更少欠租，所以这样的一个投资它的回报是更加稳定的。
对于投资者来讲，当你想要把这个房产去出售，你想要退出的时候，你手上的选项也是很多的。
你看有哪些选项……
一个是，你卖给传统的买家，就是那些买来想要自住的，因为这是一个独栋的别墅，所以很多的买家他是可以买来自住的。
另外一个，你把它卖给像你这样的投资者可不可以？也是可以的。你把它卖给房地产投资信托可不可以？现在很多的信托在大量收购这样的房子。
还有一种创意性的方法叫做rent to own。你想一想，如果这个租客在这住了很多年，而且他很喜欢这个房子，他的财务状况现在已经变得够好，他可以去买房了，而你正好想要卖房，你是不是可以跟他签一个协议，你把这个房子卖给他。
所以你的退出策略是有很多的。
这就是这样的资产类别的一个新趋势。现在很多的大公司正在美国的房地产市场，各个市场上开拓这个领域，受关注的一些城市比如说凤凰城，还有丹佛、休斯敦、达拉斯，还有佛罗里达的一些城市，比方说杰克逊维尔。这些地方都是现在有很多公司在开发这种社区的。
那么对于中国的投资者来讲，这也是很好的一个选项。
因为首先买的是新房，第二，建出来就是为了出租的，所以你能够达到一个更好的投资回报。
你看新房的话，它的维修就比较少，你的维修的成本就低。第二，由于它有一个整体性专门的、专业的公司做管理，所以你的管理上面的效能是要高得多的。
而且很好的一点，就是从实践上来看，这一类社区它的租金涨幅是很大的，远远高于公寓每一年的涨幅。
所以Build to Rent这样的一个资产类别在未来的几年当中很有可能是会有非常好的表现的。这是非常值得中国投资者关注的一个投资方向。
去年我去达拉斯实地考察了一个位于Denton大学城的长租别墅项目，Rayzor Ranch大学城公寓，坐落于人口净流量与就业增速全美第一的达拉斯北部城市群，丹顿市是全美十佳大学城，发展迅速，有升值潜力。
项目南侧即为丹顿市新市中心，紧邻大型商业购物中心，优质配套，尽享繁华，距离两所知名大学UNT和TWU仅6分钟。
长租别墅有专业的运营商提供全链条的租赁管理服务， 业主不需要为租赁管理维修等操心，托管期间保证租金每年5%，可以轻松实现远程投资出租房。
项目特色：
项目信息
达拉斯大学城学生公寓 Residences at Rayzor Ranch
物业类型：联排别墅、独栋别墅
体量：280套
房屋售价：$25万美金起
户型类别：三居四卫，四居五卫
建筑面积：191m² -217 m²
建设周期：18个月
项目地址：The Residences at Rayzor Ranch, Bonnie Bare St, Denton, TX
包租三年：建筑期每年5%+包租期每年5% （净收益）
2. 外立面效果图
A.六联排
B.八联排
3. 户型图赏析
3D俯视图：一房一卫，一楼共享，专为美国大学生租赁量身打造的高端服务学生公寓！
A. 4居室+5卫+2车库 217 m²
B.3居室+4卫+2车库 191 m²
4. 项目区位
达拉斯-沃斯堡大都会区Dallas–Fort Worth Metroplex
项目所在地位于美国南部发展速度最快的达拉斯-沃斯堡大都会区（Dallas–Fort Worth Metroplex，简称DFW），它是美国第四大都会区，属于德克萨斯州北部的经济文化中心。达拉斯大都会区域的人口总数（740万）和全年的GDP（$5355亿）总量都是位于全美第四。
财富500强企业有24家总部位于DWF，仅次于纽约大都会区。达拉斯的经济十分多元化，他的支柱产业有航空航天业、金融业、高科技、制造业、能源业。由于达拉斯都会区是大量企业信息技术企业、众多电子、计算通讯公司的所在地，因此该都会区拥有全美最大的信息技术产业基地，通常被称为“硅谷草原”（Silicon Prairie）或“电信走廊”（Telecom Corridor）。
丹顿市-Denton 全美发展速度第二快的城市
项目位于达拉斯大都会区域的北部城市-Denton（丹顿）市，距离达拉斯市中心40分钟车程。Denton是美国知名的大学城，包括两所主要大学：北德州大学和德州女子大学在内，有超过50000名在校大学生。近年来Denton 人口和规模增长迅速，获得了“全美发展最快25个城市之一”、“ 全美最佳小镇”、“德州最宜居城市”等诸多殊荣。
项目周边配套成熟
交通要塞：项目位于Denton西北I-35州际高速公路东部，和380高速公路交汇处；
商业繁华：位于2400亩大型城市综合体之中，紧邻Rayzor Ranch2大购物中心，包括酒店、健身、餐饮、医院、电影院等设施，生活购物极其便利；
休闲娱乐：三大天然湖泊，四所国家公园，七个高尔夫球场及多个度假中心；
大学城区：南部距离北德克萨斯大学约2.3英里，东部距离德州女子大学约2.6英里， 均6分钟车程可达。
5. 两所知名大学
北德克萨斯大学University of North Texas （UNT）
University of North Texas 3.1 英里 7分钟
成立于1890年，一类研究型大学；在校生总人数：38154人
连续23年被评选为America's Best College Buys；
72项学术项目被评为全美100强；领先的专业有酒店管理学、时尚设计、物流及供应链管理项目、技术通讯项目等。
德克萨斯女子大学Texas Women’s University （TWU）
Texas Woman’s University 2.8 英里 8分钟
源于1901年的Girls Industrial College，正式成为大学于1957年；在校生总人数：15000人，是全美最大的女性学生为主（90%以上）的大学
TWU提供文科、护理、健康科学、科学、商业和教育等60个专业的课程。被Carnegie Classification列为综合研究型及授予博士学位的大学。
这个学校毕业的医疗专业人员比德克萨斯州其他任何大学都要多。
6. 项目优势与亮点
10万美金首付，撬动一栋美国的永久产权独栋别墅，看得见的现金流！
想要让你的生活变得更美好，其实只需要少数的、简单的决定和行动。
