◎掘金日本房产（ID：Japan_gold）| 楽待编辑部
◎编译 | 半夏
https://www.rakumachi.jp/news/column/263383?uiaid=rcm
做日本房产这么多年，时不时总有人一上来就问我，“为什么日本人自己不买房，留着我们中国人去买？”
其实有关这个问题在我们的文章内已经讲述过很多遍，像《日本房产中介罕见爆出惊天骗局》里不惜冒着高风险打擦边球用住宅贷款买投资物件的日本投资者们，亦或是《狂买12栋楼，收益是普通人的1.8倍！这位日本母亲实力证明房产投资有赚头》里狂买12栋楼的千叶单亲妈妈，这一个个活生生的实例都证明着，日本人自己也会投资日本房产。
就像今天要说的这个年轻日本人一样。但他有些许不同，因为他的目标不仅要投资日本房产，更要做房产界的王！
ふかぽん是一名年仅31岁的年轻日本人，他曾经仅靠自己一人之力，以200万日元（约13万人民币）的金额完成购房、翻新房屋等所有流程，现在年收入高达1000万日元（约65.5万人民币）！
看到这里，你是不是想问，为什么我们平时看到的房子动不动就是几十万、几百万人民币，而他买的房子这么便宜？！
这里先做一个简单解释，ふかぽん投资的房子并不是我们平时推荐的东京、大阪内的核心地段出租房，而是位于偏远地区的破旧一户建，而且不翻新的话，根本住不了人。
那，他是怎么做到投入低额资金，却能获取高额益的呢？
一开始，ふかぽん在房产投资领域也是一个小白。在大学毕业后，他辗转于二手车销售业、不动产中介业、运输业等。然而，那本举世闻名的畅销书《富爸爸穷爸爸》改变了他的生活，在他读完这本书后就对房地产投资产生了极其浓厚的兴趣。
这本书的作者以自己亲生父亲是穷爸爸，朋友的爸爸是富爸爸这一设定，透过故事的方式向读者传达了理财和投资的理念，书中谈到的重中之重就是——“增加资产”和“减少负债”，ふかぽん也正是在阅读过后得到了与以往截然不同的财富观念。
在有了投资房产的想法后，ふかぽん一直努力存钱，终于在2016年，他用现金购买了属于自己的第一套住宅。
价格是200万日元，后期以4.9万日元的租金出租，收益率达到了29.4%！但据他本人介绍，这套房子的收益率是他目前所持房产中收益率最低的……
（ふかぽん投资的第一套房产）
从这第一套投资房产起，ふかぽん就开始了他的房产投资开挂之路。
在中意的物件面前，要快准狠
ふかぽん在投资房产上的标准很清晰，就是价格、公共设施、和选址（关东圈内）。
对于他来说，除了事故物件，只要价格合适，就算是倾斜、屋顶漏雨的房子也会买下来。
其实这一点非常重要，很多时候会有投资客来咨询房产事宜，一问及投资要求是什么，回答的就是一堆投资少、收益高、地段好、交通方便、升值空间大...就像在新宿区这样的东京核心区，如果说只想投资个二三十万就想要7%以上的回报率，那是不可能的。所以，只有自己的投资标准够清晰够准确，在看到合适自己的项目时才能迅速地做下决定。
ふかぽん在选房前会对房子的基本情况做一个调查：
1 这个房子有没有稳定的出租需求
2 物件的具体情况
3 物件所在地
4 物件附近的道路情况
5 物件周边的公共设施（便利店、超市等）
6 室内是否携带水电、煤气等生活必备设施
7 房子是否漏水、房间内排水是否正常...
在日常生活中，ふかぽん既会跑遍各地去寻找值得投资的在售房子，也会通过网络、熟人和不动产公司的介绍下购买物件。他表示“其实网上有很多普通便宜的房子，但大家不会仔细去对比，都只是快速浏览一下而已。”
与普通的投资客不一样，ふかぽん会很认真地去研究每一个物件，保证花最少的钱买最好的房。
即使只是在街头随意走动，只要看到在售物件，ふかぽん会第一时间拍下电话号码并拨打咨询价格等信息。
（只要看到在售物件，ふかぽん会第一时间打电话咨询）
“喂，你好，我是看到一户建的广告牌才给您打电话的……请问这个房子的价格是多少？”“1290万日元。”
ふかぽん表示感谢后随即挂断了电话，他对房子的价格要求在220万日元（约14万人民币）以下！甚至，现阶段的投资他只愿意拿出100万以下去购买一户房子。所以，像这个价格的房子他一般不会出手。
看到这或许有人又会提出刚才那个问题，为什么他买的房子都这么便宜？
为了买到低价的房屋，ふかぽん不会选择在东京、大阪内的核心地段购买房屋，他的选房重心地是在千叶县这样比较偏远的地区，而投资的房产也大多数是非常破旧，基本住不了人的空房一户建。
曾经，ふかぽん在千叶县购买了一户两层的破旧一户建。
这套房子有着非常多的问题，屋顶漏雨、地板腐烂、榻榻米凹陷、建筑年限不明等等。一般情况下，投资客看到了这样的房子是绝不会买下来。
但因为售价便宜，ふかぽん二话不说就买了下来，后期自己买材料自己动手，前后才花了20万日元，就修缮好这套房子并成功出租。不过有他这样折腾的能力的，全日本也没几个……
（ふかぽん花了25万日元买下的旧房子）
像这样的破旧物件，在ふかぽん持有的房产中占比非常大。
但是，对于在东京、大阪这样内人口密度极大的核心地段，每一栋大楼的公寓都几乎是满租状态，再加上托管公司的定期维护修缮，所以，像这样需要去大规模翻新一遍才能入住的一户建，几乎是不存在的。
房屋所有事情自己都一手包办
普通人买房，在完成交易后就聘请别人回来装潢修缮，但其实在这上面就要花上很大一笔钱。就像国内，请人来做的普通装修，一套房也需要10万人民币起跳，如果想要精装，那3、50万跑不掉。
但ふかぽん与普通的房东不一样，从房子的修缮、管理，再到寻找租客入住等等事宜都是自己一手包办。
为了让房子达到能够居住的状态，ふかぽん会自己一个人DIY翻新房子，比如贴墙纸、重拉地板横梁、更换澡盆、安装天线等等，一户住宅花费最多不到30万日元就能完成。再算上购房费用，ふかぽん的一户房产就只需要花上100万日元以内。
起初，ふかぽん的DIY翻新技能是向专业人士请教，以及在YouTube上看视频等途径自学的。他原本就很擅长做手工活，而且又超级喜欢DIY（自己动手）。当然，ふかぽん表示这也是在多次尝试失败后吸取经验教训才练得的本事，以至于现在就算只有他一个人也什么都能处理好。
（ふかぽん自己DIY翻新旧房屋）
可能有人会说，自己装修房子，我也可以。
我劝你想清楚：电路线怎么走？油漆选什么牌子、颜色怎么调？水路该注意什么才不会漏水，角阀选对了吗？空调管道有没有做好提前隔热？翻新不是件容易的事，每一环环相扣，如果一步走错，就可能要推倒重来……之前花的功夫全白费。所以，装修师傅才那么吃香嘛。
去翻翻那些自己翻新的房子，有多少是只做自己一家就不想再做的：一生一次给自家装修，哎呀妈太累了！
另外，咱们外国人做不到长期呆在日本，除非移居日本。
平时接触到的大多咱们国内投资者，他们的投资目的都是资产配置，自己根本没时间经常跑日本。而且我们不会日语、对日本的法律制度不了解，在装修上会遇到非常多的阻碍。
所以，像ふかぽん这样的做法对于一般投资者来说难度非常大。
目标是成为“一户建之王”
因为ふかぽん的房产投资风格很独特，房屋DIY翻新的技术精湛，而且他的人品深受其他投资者敬仰，所以现在越来越多投资者想成为他的“徒弟”。
ふかぽん抱着“我刚开始投资房产的时候也觉得如果有这样的学习机会就不会绕远路了，而且因为我也喜欢教别人，所以我想试试看。”的想法，抓住了这个机会，成立了一个叫“FFCふかぽん不动产俱乐部”的补习班。
既能传授知识给别人，自己又能额外获取一笔收入，何乐而不为嘛！
因为能教导的学生数量有限，所以报名补习班的人数会有限制。因此，曾经还出现过有人冲进了教学现场，希望利用猜拳获胜来取得学生资格。
（ふかぽん在FFC现场指导学生们）
以前，ふかぽん的补习班每月会费只要几千日元，但由于现在越来越多人想报名，所以只能将会费提高到每月2万日元——可见日本人对买房投资也有不小的市场……
除了开办补习班以外，ふかぽん在YouTube上更是收获了大量粉丝，每次发布的视频播放量最起码几千甚至几万。
（ふかぽん在YouTube上发布的部分视频）
在教学现场，ふかぽん会手把手教导学生如何DIY翻新房子，也会将自己详细的DIY想法发送给学生房东们，毕竟他认为DIY还是应该自己亲手去尝试，不要害怕失败。
在DIY翻新上，他本人更是开玩笑地说，“既然是作为房产投资来做，那最终目的就是找到租客后获取房租，而不是单纯去做DIY。如果不用DIY只需要简单打扫就能出租，那肯定是再好不过。”
另外，ふかぽん分析自己的强项是善于交涉。他活用了在销售业和不动产中介业上打滚多年的经验，通过在互联网公告栏、当地的出租房屋宣传栏等途径上发布招租信息，因此他自己的房子约8成房屋的租客都是自己找来的，这真的可以省下一大笔钱，不过对我们外国人来说，操作难度不是一般的高。
ふかぽん表示，在租客入住的时候，要好好听对方讲的话，好好把握对方想要什么，不需要什么。在此基础上，他会希望租客能尽量在当天就做出决定。
从买房到翻新、招租、管理等事宜都是ふかぽん自己一手包办的，但是他也有想过，如果投资的房产数量进一步增多，之后也会考虑把翻新工作和管理交给别人负责。
在投资房产的选择上，ふかぽん的策略是以一户建为重心，他的愿望是成为“一户建之王”，他希望只要有人提起一户建，第一时间想起的就是他。
他回想起至今的投资道路，跑遍日本各地寻找值得投资的一户建，在繁忙的翻新工作中废寝忘食，但是ふかぽん认为自己不是被谁强迫着进行房产投资，而是做着自己想做的事情，为了完成自己的目标而努力奋斗，这只是很平常的一件事罢了。
在今后的日子里，ふかぽん会继续购买投资房产。他说，目前虽然还没决定好要投资几户，100户也好，200户也好，自己会持续在房产投资道路走下去，以至完成最终的目标，成为“一户建之王”！
最后，结合ふかぽん的投资战略，我们外国投资者能从他那学到什么呢？如果想在日本低成本投资房产是可以的，50万人民币就能在东京市内买到一套不错的投资房，但如果想要做到像ふかぽん这样，找房、翻新、管理、找租客统统自己一手包办，那对于一年内没多少时间能在日本，不会日语，对日本法律制度不了解，还没做过装修的我们来说，这个难度不言而喻。
但如果你是抱着移居日本并打算做经营管理签证，那么，ふかぽん的投资故事就很值得去参考借鉴：什么地段合适自己？房子要装修到什么情况自己能入住甚至日后能出租？可以通过什么渠道去找到租客？...这些都需要反复考虑清楚。
所以，投资日本房产的选项有非常多，公寓？一栋楼？一户建？或是民宿？这些都需要我们结合自身的情况去选择。资金充足却不想费神太多，就可以选择在东京或大阪核心区做长租，每个月安安稳稳收租金；有条件住在日本，自己又不怕麻烦，就可以考参考像ふかぽん这样的玩法！
那问题来了，如果是你，你会选择哪一种投资做法？
*编译文章严禁转载
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