说说英国地产，我怎么看脱欧笼罩的这两年？

◎作者 | 李颖

◎来源 | 英伦投资客（buylondon）已获授权

脱欧笼罩下的英国地产，听市场亲历者回顾2017，展望2018？

去年这个时候，英国脱欧的影响刚刚开始发酵，英镑一跌再跌，市场普遍悲观，认为2017年将是英国商业地产面临巨大挑战性的一年：绝大多数领域的地产项目在价格、收益率和占用率上都将承受很大的压力。

一年很快就过去了，现在我们终于可以来好好回顾：2017从结果来看，还是很让人意外的。

2017全年英国房地产总投资额将超过600亿英镑，远超年初各大中介行的预测。

海外投资者和英国地方政府的投资、灵活办公空间运营商和在线零售商的蓬勃发展，加上持续低利率环境和低债务成本，挽救了这个市场。

特别是海外投资者，从海外流入英国的资金，比2016上升了25%，中国（包括香港）、美国、德国占据榜单的前三位。

2017年，海外投资者对伦敦写字楼的投资金额超过了120亿英镑，远超2015年，也超出上个投资周期里的高点。值得一提的是，伦敦写字楼的租金在上个周期里是以两位数的速度在增长，然而今年基本走平。

很多人担心脱欧的影响、担心伦敦写字楼供应过大、担心租金不增长，这些担心不无道理，但事实上，伦敦金融城写字楼的投资收益率依然在过去一年提高了25个bp。

12017，中国对英地产投资爆发年

2017年2月底，英国地产媒体Estates Gazette发文“Chinese money ‘going cold on London’“，8月底再次发文“China tightens outbound capital controls”，表达了对中国启动强势外汇管制的担忧。

但从今年整体数据上来看，中国买家在这一年屡创纪录，“意外”迎来爆发，甚至历史性的超越美国，成了英国房地产市场第一大买家。

今年第三季度投资数据，中国买家排名第一

2017年，中国买家（包括香港）在伦敦地产市场投入的金额很可能会超过100亿英镑（约877亿元人民币），占到伦敦地产总投资的60%；相比之下，2016年中资企业在伦敦的地产总投资是40亿英镑左右，仅占伦敦总投资的25-30%。

在中资企业的推动下，今年伦敦很可能将成为全球房地产交易量最大的城市。

投资类别方面，相较于2016年相对单一的类别（除三个酒店、两个高端住宅改造项目外，均为写字楼收购），2017年的投资类型丰富了很多：除了传统的高端写字楼（据不完全统计超过25个项目）、酒店、住宅开发，中资还在工业地产收购（含物流地产）、地产上市公司股权收购、写字楼重新开发等领域有所斩获。

2017年全年中国对英地产投资盘点：

重点提一下写字楼板块，CC Land（中渝置地）和LKK（李锦记）接连创造市场纪录，”Deal of the Year“只持续了一小会儿，就连续被刷新取代。

金融城3大神器除小黄瓜外（之前Bloomberg曾经也报道李锦记有意收购但最终放弃），均落入中国买家之手。

除了这两个吸睛的大项目，市场上最受欢迎的项目规模还是在1亿到3亿英镑之间。当然市场上也有4亿或以上或者2/3千万英镑的项目，但投资者对1-3亿之间的项目最感兴趣，尤其是初次进入市场的买家。

年中Property Week评价港资收购Garden House为“亚洲投资者为了追求更高的收益，开始愿意接受开发风险”。成熟物业收益率的走低，在某种程度上促使了住宅开发与写字楼改造项目在今年统计里比重的增加。

今年也有不少进入英国市场的新名字，从年初高调进入市场并掀起英国地产界发问“谁是CC Land”的中渝置地，到老牌的地产公司富力地产、华润置地，到祥祺集团，更有许多初次在英国置业的“港资”。

当然今年我们也看到了英皇集团、华人置业、南丰集团、远东发展等老牌港资持续对英国进行投资。“老钱“”新钱“交相辉映。

2017年，我们也第一次看到了中国投资者由于这样那样的原因实现了退出，太和、复星在纸面上均实现了盈利。

22018年，市场将走向何方？

2017年最大的惊喜，就是在脱欧不确定性笼罩的大环境下，海外资本仍一直瞄准英国市场，尤其是伦敦市中心的核心物业。

预计在2018年，这一需求还是会比较强劲，特别是针对可以产生稳定收入的核心资产。不过考虑到英国政府在秋季财政预算中突然宣布向海外买家征收资本利得税，这将在某种程度上挫伤机会主义投资者的积极性。

从2017年的投资数据来看，脱欧谈判、政府更迭等政治不确定性对房地产市场的影响可能被夸大。如果投资者关注的是长期前景和收入安全保障，那么潜在的短期波动是一个相对次要的问题。

这几年来，随着利率（0.5%）和固定收益类产品的回报率（英国国债2年期-30年期的收益率在0.43%-1.81%之间）保持在较低的水平，英国核心房地产相较于其他资产类别，仍然提供着相对诱人的稳定收益。

英国国债2年期-30年期的收益率在0.43%-1.81%之间

尽管目前经济和政治上的未知数不断出现，但CBRE预测英国房地产业明年预计将继续稳健运行，平均回报率维持在4%。

虽然脱欧谈判第一阶段告一段落，不确定性有所减退，但明年英国还将进行脱欧第二阶段的谈判，随之而来的不确定性可能导致消费者信心下降，而且就业增长看起来会进一步放缓，因此地产行业的租金增长还是会存在些许不稳定因素。

不过英国经济良好的基本面（经济学人杂志预测18年英国GDP增长为1.3%）、市场的特殊性（如相对长期的租约以及比较有利于房东的条款设置），仍然吸引着全球投资者。

据统计目前至少有400亿英镑的海外资金瞄准着伦敦房地产市场，今年那些在公开竞标市场铩羽而归的海外买家，也很可能会在2018年卷土重来。

*声明：本文中涉及的项目信息及数据来自于机构研报、公司公告和媒体公开报道。

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