冯仑:精神内耗,读书可治

冯仑:精神内耗,读书可治
2022年08月15日 11:18 冯仑风马牛

风马牛团队开始直播带货啦!

日前,冯叔作客风马牛市集直播间。比起给大家推荐物美价廉的商品,冯叔更喜欢在直播间和大家交流读书。作为拥有30余年中外地产开发运营经验的从业者,冯叔在直播间向大家推荐了几本有关地产行业的书,也聊了聊与地产和投资相关的事情。本文根据此次直播整理,内容有删节。

书籍01《买房这些事儿》

作者:冯仑

作品简介:本书从心态与观念、政策与调控、趋势与方向、税收与成本、数据与涨跌、时机与准备、城市与房价等多个层面直击买房者关心的核心问题,帮读者厘清买房全流程,精准分析楼市政策背后的逻辑,拓展房产财富视野。

问:购房逻辑大变,新房或者期房还能买吗?

冯叔:买房这件事永远跟吃饭一样。如果你特别饿、需要它的时候,其实什么饭都可以吃下去;但是你吃得很饱了,有些饭就可吃可不吃了。换句话说,结婚生孩子、搬家到另一个城市、家庭人口有增减等,这些刚需情况下任何时候买房都是对的;但不是刚需、只是拿来做投资,就存在着一定的风险。

在不同的经济周期和政策环境,对待买房投资这件事儿要特别谨慎,不一定任何时间都是对的,但刚需任何时候都是对的。中国每年的进城人口、城镇化率还在增加,随着人口自然年龄增长,家庭单元不断分割、机械性的人口迁移,改善需求和改变居住地的情况会逐渐出现,刚需任何时候都可以买,当然要和口袋里的钱匹配,做好家庭的财务规划。

问:在这本书中,冯叔曾形容学区房是一面照妖镜。目前,北京的学区房因为政策调整而走下神坛,您还建议大家买学区房吗?

冯叔:在我们中国人的文化观念里,教育永远是特别重要的事情,要择邻而居、择校而学、择师优学。要找到一个好住处,才有好邻居和好学校,这里面产生好老师的概率也大。教育资源的分配不是100%公平的,比如某些学校有历史传承、师资有竞争力;某些大学的附中,先天跟大学有联系。相对于这些有优势的学校,其他的学校略微就显得水准平均。

大家在买房的时候,围绕在优势学校的附近来买,我觉得这是情理之中,也是可以理解的。如果自己的小孩还在这个阶段,我也会做这个决策,这是无可厚非的。

现在,北京所有区域都将开展教师交流轮岗,多少会影响大家对学区房的判断,但择校而学的文化传统不会彻底改变。城市政策调整的幅度大、频率高,我觉得短期内对学区房的影响有限,但如果这个政策坚持十年,今后学区房的概念可能就不存在了。

书籍02《置身事内》

作者:兰小欢

作品简介:这本书讲的是我们国家的经济故事,书中没有高深的经济术语,没有学院派的调调,完全是用平民视角解读政治经济现象,其中有让我们骄傲的繁华,也有让我们难免忧心的房价。这本书写给每个普通人,每位对经济话题感兴趣的读者,帮助我们理解身边的世界,从热闹的政经新闻中看出些门道,从严肃的政府文件中觉察出些机会。

问:您觉得房价抬高是由哪些因素决定的?

冯叔:从微观层面,如果一个楼盘卖1万块钱,六成是地价,剩下的是建筑安装、管理行销的费用。但从宏观层面看,高杠杆、高增长的住宅业务是有条件的,这5个条件决定了房价增长的边界。

一是人口的净增量如果城市人口由原来的1000万人口变成1500万,这500万就是净增量。如果人口净增量是不断上升的,那么这就是支撑房价的有利因素;

二是城市的基础设施当机场、码头、车站等交通设施,以及剧院、医院、学校等配套服务越来越好,就会吸引更多居住人口来这个城市,对房价也是有支撑的;

三是经济增长和就业收入如果城市的经济增长速度比较好,就业也比较充分,收入也逐步增加,大家刚需、改善的需求冲动就比较大;

四是宏观的金融政策比如利率、税收、汇率、遗产税、赠与税、财产税等。如果遗产税很高,买很多房子交给子孙还要付很高的税,可能就不会买那么多房子;如果按揭的利息非常高,可能买房的冲动也会降低。

五是社会心理预期社会是否稳定、政策管制是否长久、经济是否增长、是否发生战争等也会影响心理预期。

我说的都是影响市场需求的正面因素,这几大因素反过来就是负面的,比如人口在减少、就业减少、经济不增长、心理预期减弱等等,整个住房市场就会萎缩。

问:房产税的征收跟房价有直接关系吗?它会直接影响房价的涨跌吗?

冯叔:一定会的,房产的需求面有很大的敏感性。就像大家对房产税的玩笑:怕它不来,怕它乱来。如果房产税征收的比例较高,对大家的置业需求会有抑制作用;如果说房地税征收的比例非常低、不痛不痒,对大家买房冲动的抑制很小,对需求面的影响不会那么敏感。

中国房地产市场面正在结构性调整,面临着很大的转变,在这种情况下,房产税征收估计暂时不会来。

书籍03《房奴》

作者:戴维•戴恩David Dayen

作品简介:房子,是「美国梦」的开始,夺走一个家庭的房子,就是夺走他们的梦想。译文纪实系列《房奴》从普通美国人视角,讲述三个在2008年金融危机中失去「中产标志」房子的普通人,靠自己的力量揭开谜团,探究数百万中产家庭被逐出自己家门的原因,揭密华尔街背后的阴暗。

问:中金公司一员工的妻子在网上「高薪炫富」的截图广泛流传,现在丈夫停职接受调查,今年刚买的152平的大房子,估计也保不住了。您觉得,大家有必要背负那么高额的房贷吗?

冯叔:我不赞同这样。一个家庭财务要做好规划,尤其是新婚以后,怎样运营好家庭小单位,比如要不要孩子、买不买房等。根据一般的经验,还房贷的钱最好别超过家庭收入的1/3,实在略有紧张,也别超过一半。但用1/3以内的家庭收入来应对房贷,这是个很好的区间,既不影响你的正常工作学习生活,还能抵抗其他突发的风险。

如果家庭收入七八成都拿来还房贷了,其他开支就会缩减甚至覆盖不了,生活就会特别困难,小俩口就会吵架,父母兄弟姐妹亲属之间临时借钱,也会产生一些矛盾。将1/3家庭收入还房贷作为家庭财务纪律,如果媳妇按这个标准来管钱,老公也会很开心幸福地回家。

国内的平均购房年龄不到30岁,假定像国外一样,你到了40岁的年龄,买房可以使用公积金贷款,用低成本的资金来贷款买房,也是在刚需状态下的理性安排。如果没有太大压力,还是可以用杠杆,但要在房产市场起伏较大的周期,希望用杠杆入市套利,我觉得是错误的。

书籍04《瑞典人为什么不焦虑》

作者:谢夙霓,郑雅倩

作品简介从社会福利到多元开放的丰富文化、从教育观念到处世哲学、从家庭到职场、从美食到传统节日,跟随旅居瑞典8年的美女作家一起揭秘瑞典人幸福生活、不焦虑的原因。

问:冯叔为什么会推荐我们看这本书呢?

冯叔:前一阵《回村3天,二舅治好了我的精神内耗》的短视频火爆全网,为这个事儿,大家还有不同的、甚至极端的看法发酵出来。我就想起来,曾经有一天我在书店看到了《瑞典人为什么不焦虑》这本书,我去过瑞典这些北欧国家,大家的生活很淡定、很从容,生活质量也很高,他们没有我们这一类的焦虑,所以我买了这本书。

今天给大家介绍这本书,其实是想让大家对当下的焦虑有自己的看法,或者尽可能地摆脱这种焦虑,知道怎样改变才能不焦虑。与其通过不断地吸收鸡汤,不如看看现实中的一堆样板,比如瑞典人他们就不焦虑,我举几个例子:

一是瑞典这个国家的房子大体以租赁为主。一些欧洲国家的社会住宅,也是我国的经济适用房,或者说低收入人群的保障性住房,就会给申请居住的人一些社会标签,比如低收入人群、生活失败者或拿救济补助的人。

但瑞典称为公共住宅,任何人都可以排队申请入住,为避免彼此之间的差异造成焦虑,排队是按天数积分,要是低收入人群,可以去政府拿补助补贴,再跟其他人一块申请公共住宅,所以在申请面上看不出你是低收入人群。

在匹配平台上,会清楚地显示房屋面积、位置、周边配套,选择适合自己的大小和价格,就可以去看房,如果有三个人同时看中这套房,就按照天数积分,谁积分多房子就分配给谁。

也就是说,在租房体系内避免了人与人因为收入差距、生活境遇不平等带来的心理不舒服和焦虑。

另外买房的一半人,政府也不让你挣钱,如果这套房产要进行买卖交易,100万的房产涨价到130万,那你还要交30%的增值税,比如赚30万,有10万就交税了,再加上中介费、其他税费,相当于没赚什么钱,于是大家也不太有冲动在房产投资上琢磨赚钱。

作者的丈夫在瑞典工作,跟过去一起住后,经历了生孩子和买房等人生大事,对买房这件事观察得很细致。买房时碰到的卖家,出售的是一个大house,她就问卖家:房子维护得不错,收入也不错,为什么要搬走呢?卖家是个教授,跟她说:孩子长大独立出去住了,想跟太太搬到离学校较近的公寓去住,小房子打扫起来也方便。

作者是个华人,这件事对她的触动很大,之前母亲打来越洋电话告诫她,房子一定要买保值增值的,要有投资属性,这是专属华人的文化。但卖房人则是从需求出发,从没想在房子上赚钱,所以瑞典人对待买房这件事,从二战以来,买卖房产的理念发生了根本性的改变。

二是教育体系,瑞典的税率非常高,个人所得税累进大概在30%以上,但政府反过来把税钱花在居民身上,所以免费的医疗和教育特别多。这些公共福利也让收入差距适当拉平,按照时下的理解,通过税收调节来实现共同富裕,也使人能够更平和地相处。

另外她也讲到了瑞典的国民性,他们有个「刚刚好」的文化,类似中国人讲的「中庸」,比如种族差异、性别差异都很小。国家有个父母假,不管男女都是245天,这些假期不仅可以错开休,还能攒着以后用,这样夫妻俩就不吵架了。

要学会克服焦虑,哪怕是二舅引起的焦虑,最主要的是关注离我们稍远的地方,北欧瑞典人的社会政策、公共福利和居住文化,以及国民性中表现出的平和从容,互相之间的宽容,就非常有意思。不然去二舅家治好焦虑,三叔来了回头又焦虑了。不妨把这小书看一下,也找个时间疗愈自己。

问:冯叔1991年下海创业时,孤身一人跑到海南,为了创业打过地铺、拉下脸借过钱。这个痛苦或焦虑的时期,您是如何熬过来的?

冯叔:痛苦这件事情,和一个人境遇的关系不是太大,反而受价值观的影响巨大。假定你有宗教信仰,可以从青海一直磕头到布达拉宫,对于没有信仰的人来说,这就叫痛苦;但对于有信仰的人,这是追求精神满足的过程,他是幸福和快乐的。

刚开始创业时,我有自己的精神信仰和追求,比如「以天下为己任、以企业为本位,创造财富、完善自我等等,我们创业团队有一套自洽的说法,后来也叫使命和愿景,但其核心就是价值观。

当然,每个阶段都有很多困难,但解决困难的实际状态和心理感受是不同的,如果没有理想的精神支持,我们只会觉得倒霉和悲愤,埋怨自己运气不好。如果有个积极心态,认为这些困难是达到人生目标和事业进步必须经历的过程,认真地把每件事情处理好,一步一个脚印走过来,反而你也没觉得痛苦,只觉得困难。

困难和痛苦是不同的,困难就像山一样,你是专业的登山人,你知道很困难但不痛苦。只要有清晰的价值观或积极的人生目标,那么痛苦就会减少,困难就会克服。

书籍05《一个投资家的20年》

作者:杨天南

作品简介本书为金石致远投资公司CEO杨天南先生在《钱经》及《中国金融家》杂志发表的专栏文章合集,每月一篇,连载至今已逾十年。每篇文后均附有当月投资组合,期间数次穿越牛熊,经历了市场的重大洗礼,迄今组合创造了「十年半十倍」的佳绩。

问:为什么这本书要和《巴菲特致股东的信》和《穷查理宝典》搭配起来看?

冯叔:1995年,天南在北京万通负责财务的工作,在这期间也研究股票,因为意外的偶然因素,看了我拿回来的英文原版书《巴菲特之道》,看完序言后他就豁然开朗,把国内股票清仓后去美国读了MBA,也成为巴菲特见到的第一个来自北京的伯克希尔哈撒韦公司的股东,后来又跟芒格一起拍照。

杨天南与巴菲特和芒格的合影

回到国内后,他做了两件让我特别惊奇又钦佩的事情。

第一件事,他拿了一笔资金按照巴菲特的理论开始做实验,用十年时间赚了12倍,中间经历了两次市场的熊市,而后他把投资过程写进了这本书。每篇都展示了他的投资理念,再加上面对几次熊市和金融危机的起起伏伏,最后获得了惊人的回报。

第二件事,他一直认真地追随巴菲特的投资理念,同时翻译了国内现在出版的所有巴菲特的书籍,他马上又要出版《巴菲特的第一桶金》。不仅吃透了巴菲特的投资理念,也总结出适合中国市场环境的投资理念。

比如巴菲特讲过,人不可能跟坏人做成一个好生意。这也是天南翻译这本书中的序言,讲到这句话的含义是,人投资时要注意两个健康,一是财务健康,二是人际关系健康,也就是跟钱相关的这个人的社会关系、价值观、行为模式也要健康。

天南后来还总结出,在投资的时候,除了要看财务报表的指标,更要看报表以外的东西。即企业家或创业者,他的价值观是怎样的,处理非经济问题的方法,以及是否相信时间的力量,他又进一步把巴菲特的理念发挥。他还讲到过人际关系的良性循环,就是不要把时间放在不健康的人、不地道的人身上,要把人际交往的时间花在真正的善良之辈、认真做事的人和价值观相同的人上。

所以在投资过程中,他更注意到一些细节,疯狂阅读捕捉更多的社会信息,在街上逛街也能成为他选择投资标的的重要灵感。比如逛街看到谭木匠的梳子,他就走进去研究,跟创始人聊天后,成为了他家的股东。他一定会去找客观存在于报表之外的蛛丝马迹,这也成为他的投资方法论。

所以这三本书要配合起来看,如果你是做投资的,你就会理解作为投资者,应该怎样看待企业家、财务报表、影响企业的发展要素和人的心智模式。

问:您怎么定义好企业?

冯叔:我可以告诉你杨天南的答案:第一是盈利,第二是持续盈利,第三是未来可预见性的盈利。

问:什么人不适合用股票投资的理财方式?

冯叔:这个问题,天南这本书也给了答案,他说过什么人不适合参与到他的私募基金。第一,不能拿你吃饭的钱;第二,不能用贷款的钱;第三,不能因为赶上一波机会,或通过内幕消息、道听途说的传闻,临时凑一些钱做投资。往往短期套利的都失败了。

什么叫长期投资呢?有人统计过,巴菲特99%的财富都是50岁以后赚到的,要赚第一个1亿美金要有耐心,经过长时间的等待,选好相对集中的标的后,做时间的朋友。

图片来自网络

主编|王滔编审|陈润江顾问|王淑琪

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