冯仑:房企会像车企那样降价去库存吗?

冯仑:房企会像车企那样降价去库存吗?
2023年03月31日 17:14 冯仑风马牛

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前段时间,东风汽车打响了车企大降价的第一枪。随后,降价的风潮就像多米诺骨牌一样开始在汽车行业传导。比如说,为了去库存,20来万的雪铁龙最多降价到9万,连豪华车品牌宝马i3也降价10万左右。汽车行业的降价潮,会蔓延至楼市吗,地产企业会不会也降价去库存呢?

冯叔:我最近看到新闻说,东风汽车降价幅度非常大,有的汽车品牌为了去库存,除了降价之外,甚至还会进行强行补贴。我觉得,降价去库存是很多企业通常会用的方法。房地产公司也会这样做。

当房地产公司现金流比较紧张,需要快速筹集资金来周转的时候,降价是最直接有效的一个方法。

比如说,在二线省会城市,房子原价2万块钱每平米,现在卖1.5万,可能房子就卖出去了。如果还卖不掉,那就降到1.2万每平米。先把钱拿回来。虽然这样做会损失房子预期的利润,但是能让公司资金流通起来,也能让公司活下去。所以降价去库存是保住公司现金流的一个很重要的方法,也是公司出现危机时会采用的一种方法。

而从宏观而言,我们的政府并不支持用降价去库存的方法来解决问题。因为如果一个城市、一个省乃至全国,房价连续下降,虽然库存有可能减少,但对社会可能造成系统性的金融风险。

比如说,房价下降以后,银行按揭贷款的安全性就会出现问题。举个例子,你买了一套价值100万的房,首付30万,贷款70万。贷款70万原来对应的是100万的标的,如果房价现在降到50万,但贷款还是70万,而对应的标的就剩50万,那么多贷的20万就没有担保物了。

这个时候银行就会有风险。当出现风险时,银行一般会有两种解决办法。一种强行要求客户来补仓,就是你要增加额外的担保物,比如存现金。

另外一种方法,当你不能持续增加抵押物,也不能用现金来补足的时候,银行为了自身的风险控制,可能会把物业收回来,然后加以处置。

所以,如果都采用降价促销的方法,可能会对金融系统的安全性以及社会稳定造成巨大冲击。从宏观层面来看,政府并不大支持所有的房地产公司都用降价促销办法来去库存,但是从微观层面来看,降价去库存对企业是一个理性和有效的方法。

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前一段时间,杭州顶流红盘杭州国际金融中心(IFC)报名登记的消息刷爆了杭州人的朋友圈。据了解,IFC是高端改善楼盘,E类人才、无房、普通家庭需要205个月社保才能入围摇号,最终入围家庭2797户,整体中签率仅约2%。为什么高端改善住宅这么火?

冯叔:中签率只有2%,相当于你要上斯坦福、哈佛这样的一个中签率难度。

为什么高端改善住宅会这么火?我觉得有两点原因。

一是大的背景。过完年以后,全国各地的二手房都有一个小小的井喷式增长。因为过去三年中,大家想要改善居住条件的欲望都还存在,但由于疫情,大家把这个改善的想法都一再往后推。

这样的话,大家积压三年的改善需求都在这两个月之内集中爆发出来。现在全国各地也都有这个情况。所以在这种情况下,申购买房的人就特别多。

二是项目本身。该项目是杭州IFC国际金融中心开发的,品质做得不错。另外,杭州周边客户有很强的购买力,其他的投资机会也比较少。因此,在这个时候,就会有很多人来摇号买房,所以中签率特别低。

总之,我觉得这是市场回暖的一个积极信号,同时也是我们可以看到的未来经济复苏的一个标志。我觉得这是一个挺不错的消息。

图片来自网络

主编|王滔编审|陈润江顾问|王淑琪

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