冯仑:跟着大厂买房还是财富经吗?

冯仑:跟着大厂买房还是财富经吗?
2023年04月07日 10:58 冯仑风马牛

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前一段时间,有媒体报道,杭州明星板块未来科技城附近小区二手房的房价从8万跌到了6万。附近小区的中介说,房价下跌可能是因为去年9月阿里旗下的一个事业部从这里搬走了。

互联网大厂对房价的影响有多大?跟着互联网大厂买房还是财富经吗?

冯叔

杭州未来科技城附近小区的房价下降引起了大家的关注。其实大厂搬迁,附近小区房价发生变化是一个很普遍的现象。

大厂的建设会吸引人口聚集在周边地区,从而带动当地经济的发展和配套设施的完善,这会推高周边房价。

这种现象在过去的计划经济时代也存在。比如说,鞍钢、首钢等大厂周边聚集了很多人口和福利区。随着人口和配套设施的增加,周边房价也会相应上涨。

此外,大厂员工的相对高收入和消费能力也会进一步推动周边房价的上涨。他们收入高、预期好,可能就会去购买超出其长期经济承受力的房产。这样的话,也会带动大厂周边住宅价格的上涨。

据我了解,万通在杭州未来科技城附近也有一个住宅项目。最近,由于阿里裁员,一些人离开了未来科技城,导致这里的房价也有点下降。

所以,大厂会带来聚集效应,促进房价上涨。如果大厂继续发展,周边的聚集效应会不断增强,房价也会随之不断上涨。但如果一个大厂走向衰退或者搬离,周围的人会离开,人气下降、买气下降,周边的房价、租金都会下降。这是一个普遍的规律,不仅仅是未来城,其他大厂周围的住宅也会有这样的特点。

至于要不要投资大厂周围的房产?不是看大厂本身,而是要看经济周期。如果经济周期处于上升期,大厂也在不断发展,那么就可以考虑在附近购买房产。如果发展停滞甚至进入衰退周期,大厂周围的房价必然也会下跌,这时候就不值得去投资了。

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相关数据显示, 2022年北京、上海的老破小和老破大的房子价格跌幅很猛。为什么老破小、老破大房价大跌,而豪宅类的产品价格却逆势上涨?什么样的房子能被定义为豪宅?

冯叔

最近确实有这样一个市场现象,那就是老破小、老破大的房子价格下跌比较多,但品质不错、环境不错的豪宅类产品价格却在上涨。这就带来了一个问题,到底什么样的房子才是好房子?为什么大家会追求好房子?

实际上很简单,过去3年,大家的改善性住房需求被压制了。疫情过后,很多人需要一个环境好、空气好、配套完善的居住环境。另外,如果有一些积蓄,还希望扩大住房面积,提高住房的舒适度和智能化程度等。

我们通常把这种需求称为刚性的改善性需求,也叫刚改需求。与最基本的住房需求相比,刚改需求更加强烈。所以这波房地产市场的火热,是由于这种刚性的改善性需求推动的,与老破小是完全相反的一个住房市场,也就是大家需要新、大,不是破、小的房子。

至于豪宅的定义,我个人认为,不仅仅是价格比周边房屋贵一点,更重要的是拥有更高的品质和更多的优势。

比如说,安全性是豪宅的一个非常重要的特征。我最近也看到一个每平米均价20万左右的豪宅项目,它的安全性就做得非常好,有智能灭火系统、安全屋,以及防震、防盗和防生化等功能。这些设施可以提供更高的安全保障,让业主们更加安心和放心。

此外,豪宅也应该达到我们的健康要求,即符合WELL标准。也就是从声、光、电、空气、水等方面都有利于我们的健康,还应该具备高品质、安全、舒适、健康、智能、低碳和环保等方面的要求。

总之,豪宅不仅仅是价格高昂的房子,它还应该具备高品质、安全、舒适、健康、智能、低碳和环保等方面的要求,这些是豪宅的核心要素,未来也会成为普通住宅的一个追求。

图片来自网络

主编|王滔编审|陈润江顾问|王淑琪

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