平安二度增持,华夏幸福获180亿缓解资金之渴

平安二度增持,华夏幸福获180亿缓解资金之渴
2019年02月12日 18:32 繁花飘翎

2019年1月28日晚间,银保监会官网挂出一篇文章,题为《鼓励保险资金增持上市公司股票,拓宽专项产品投资范围,维护资本市场稳定》。随后,银保监会新闻发言人肖远企表态:银保监会鼓励保险公司使用长久期账户资金,增持优质上市公司股票和债券。

3天之后,平安资管随即出手。华夏幸福(600340.SH)发布公告称:华夏控股、华夏幸福实际控制人王文学与平安资管于2019年1月31日签订《股份转让协议》,约定华夏控股通过协议转让方式,向平安资管继续减持约1.7亿股公司股份,平安资管以其受托管理的保险资金继续增持约1.7亿股公司股份,占公司总股本的5.69%,每股价格为24.597元,转让价款共计约42.03亿元。

这不是平安第一次驰援华夏幸福,距离上一次股权转让,也才过去7个月。从2018年7月至今,华夏幸福共向平安转让股权超过25%,获转让价款总计约180亿元。

对于平安来说,股权交易时华夏幸福正处于股价低点,仅考虑财务投资一项就是一笔不菲的收入;对于华夏幸福来说,两笔投资在一定程度上缓解了公司扩张的资金需求。

平安持股超25%

2018年7月10日,华夏幸福发布公告称:华夏控股(华夏幸福控股股东)与平安资管签订《股份转让协议》,约定华夏控股通过协议转让方式,向平安资管转让约5.8亿股公司股份,占公司总股本的19.70%。此次转让股本价格为23.65元/股,转让价款共计约137亿元。

平安对股票的配置思路是针对散股进行调仓,集中精力精选重点行业的龙头股票进行大额资金配置。从其对碧桂园和旭辉的股权投资来看,便是这一投资思路。

在2018年的这次针对华夏幸福的股权投资处理上,平安与华夏约定了一个较为苛刻的对赌协议。协议规定:以华夏幸福上市公司2017年度归属于上市公司股东的净利润为基数,上市公司2018年度、2019年度、2020年度归属于上市公司股东的净利润增长率分别不低于 30%、65%、105%,即 2018年度、2019年度、2020年度归属于上市公司股东的净利润分别不低于 114.1亿元、144.8亿元以及180亿元。

在孔雀城销售最好的2016年,华夏幸福当年的净利润不到65亿。

协议同时补充,在约定期间,上市公司任一会计年度的实际净利润小于该协议所述上市公司在同一年度预测利润的 95%,则华夏控股承诺对中国平安进行现金补偿。

平安稳赚不赔。

7个月后,2019年元月,响应银保监会号召,平安二度购入华夏幸福股权。至此,平安已掌握华夏幸福超过25%股权,稳坐第二大股东位置。

2018年2月初是华夏幸福股价的高点,那时接近46元/股。随着3月份财报的发布,华夏幸福受大盘拖累,以及“资金链紧绷”传言所困,股价一路下探至当年7月6日的最低点22元/股。在此4天之后,平安即购入华夏幸福19.7%的股权。

在接近最低点买入,截至目前平安仅在股权投资一项即浮盈超过30亿。

然而平安此次投资行为,不止于简单的财务投资范畴。

平安曾公开表示,“对华夏幸福的投资,是偏长期的财务性投资,具有战略协同效应。未来,双方将响应国家政策,解决社会难题,在医疗健康、养老产业等方面协同发展,聚焦长租公寓及康养服务两大领域。”

长租公寓与医疗、养老产业有共同的特性,前期资金沉淀大、运营周期长,属于不动产物业管理部分。对于大多数房地产开发商而言,其融资能力和资金实力无法与险资相抗衡。

在上述不动产运营领域,华夏幸福有建造、运营的经验,而平安有雄厚的资金实力做背书。

除此外,平安更看重华夏幸福产业园区开发方面的潜质。华夏幸福做产业园区的理念是在核心城市周边打造产业协同发展的规模效应,以此带动当地就业、财政收入、招商等,为局部区域经济注入活力。

对于平安来说,华夏幸福目前的主业正是险资所偏好的,同时还与平安现存业务具有协同战略价值。

华夏幸福“激进”之痛

这场大规模的股权交易,起因是华夏幸福大肆扩张,以及由此产生的资金缺口。

2018年3月,华夏幸福发布2017年度财报,财报显示华夏幸福经营性现金流3年来首次转负,应收账款相较2016年同比翻倍。

随后上证所向华夏幸福下发18问,包括融资和资金情况、产业新城模式、产业新城是否具有可复制性和推广性等关键问题。

从那时起,华夏幸福始终绕不开外界对于其资金状况的质疑和担忧。

在第一次与平安签订股权协议之前的半年,华夏幸福找到旭辉、阳光城、东原等企业签订针对孔雀城的合作备忘录。在之后的2018年10月,华夏幸福又作价32亿将环京10幅地块出让给万科。

除此之外,加剧外界担忧的华夏幸福的裁员传闻。多方消息显示,从2018年8月华夏幸福宣布裁撤天津事业部、10月裁撤重庆事业部,及后又裁掉曾被寄予厚望的小镇事业部以及京南集团。

华夏幸福主营业务是打造产业园区,属于不动产运营。其盈利模式是与政府结算,即华夏幸福年报中所述的“政府付费”模式。

这一运营模式决定了在运营前期须有大量的资金沉淀,从规划设计、土地整理,再到基建设施、公建设施等,皆由华夏幸福做先期投资。这种模式下,一旦融资端收紧,则可能面临较大的资金压力。

截至目前,华夏幸福的现金流较大依赖于孔雀城的销售,然而从2017年3月起,涿州开始限购,随后京周边各县市纷纷启动限购。对于以投资为主的京周边楼市来讲,限购的冲击不可谓不强。

数据显示,孔雀城的销售业绩从2017年中旬开始一路走低。华夏幸福2017年年报显示,当年公司实现1522亿元销售额,其中房地产业务是1200亿元,占比将近80%,而在环境市场最为火热的2016年,这一比例为83%。

与此同时,2017年是华夏幸福产业园区异地复制最火热的一年,这一年被称为华夏幸福异地复制的元年,更是其实现突破的关键一年,当年华夏幸福新签约园区70个。2015年时,只签约20余个。

一方面大举外扩,一方面住宅销售遭遇寒冬,华夏幸福对于资金的需求不言而喻。而一直中国房地产市场的平安适时出现,再度增持规模型房企。两者以优势互补的姿态,在短期内达成了新的平衡格局。

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