目录
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1. 保理融资的税筹功效
2. 保理业务与保理费用转嫁的税筹操作
3. 保理费用与工程材料费用的税前扣除差异
房地产企业融资自住建部、央行拟出台“三四五新规”（三道红线、四类风险级别和5%的阶梯债务增速）消息放出后，保理融资体量开始迅速增长。总包单位或材料供应商对开发商的应收账款通过保理的方式实现融资不仅可以在一定程度上绕开涉房融资的障碍，保理融资给开发商带来的出表效果和税筹功能也越来越受到重视，以下根据我们的保理业务开展经验进行详细介绍和说明。
在具体的交易场景中，假设开发商某一项目的总包工程造价是1亿，开发商在工程邀标或签订总包协议时明确工程款需以其开具的商业承兑汇票的方式进行支付，假如总包方取得商票后寻找保理公司取得融资款的成本是年化10%，该10%的融资费用最后又转嫁到开发商头上的情况下，总包价款增加至1.1亿（可通过总包协议或补充协议具体约定），由此至少可以有以下几个效果：
1. 开发商开具商票给总包单位或材料供应商以及总包单位或材料供应商寻找保理公司融资并不会影响开发商的有息负债，也即不影响“三道红线”（剔除预收款后的资产负债率大于70%；净负债率大于100%；现金短债比小于1倍）。
2. 开发商在会计处理上，是将应付账款（经营性负债）的对象从总包单位或材料供应商变更为保理机构等，其中总包单位或材料供应商通过保理融资的利息或财务费用转嫁回开发商，该部分利息或融资费用最终通过总包价格的调增或补充协议等形式做入建安成本。
3. 开发商就上述保理融资的利息或财务费用转为建安成本处理后，总包单位或材料供应商开具工程发票或材料销售发票给开发商，开发商可用于增值税层面的进项抵扣，企业所得税层面的税前扣除以及土地增值税层面的扣除（另外可加计20%的扣除）。
4. 开发商通过商票的方式支付工程款或材料款的方式在部分龙头房企的供应链业务中操作地非常广泛，比如直接招标时就确认付款方式为开发商的商票，施工企业报价中就包含了商票的资金成本。从项目开发建设的角度来说，一个项目从前期开工建设到半年后开盘收款，假设一年以后开发商才兑付商票款项，则资金峰值很低，也即项目既赚了收益，更赚了现金流，而且在税务层面还赚取了额外的利润。
根据上文提及的业务逻辑，我们保理公司向总包单位或材料供应商提供保理融资，总包单位或材料供应商保理融资费用（或利息）转嫁给开发商承担，开发商将其计入承包或购销合同的价款，比如通过签订补充协议的方式调增合同价款。因融资费用与建安成本在税前扣除的效果上有天壤之别，以下就根据我们的保理业务开展经验进行详细说明。
（一）常规保理融资方案
1. 基本要素
2. 投资架构及说明
（1）施工方或材料供应商将其对房地产项目公司的应收账款转让给西政保理；
（2）保理公司向施工方、材料供应商放款，并与银行签署《再保理合同》，向银行转让应收账款；
（3）房地产项目公司就应收账款债权转让事宜向银行进行书面确认，并按期还款；
（4）开发商集团公司进行差额补足。
（二）资产管理计划融资方案
1. 基本情况
证券公司或其基金子公司作为管理人设立资产管理计划，投资人通过资管计划投资应收账款，即上游供应商（债权人）对核心企业XX地产及其下属公司（债务人）享有的应收账款债权。应收账款资产包括供应商因向核心企业及其下属公司提供境内货物买卖/服务贸易或境内工程承包/分包服务等而对核心企业及其下属公司享有未到期应收账款债权。
2. 基本要素
3. 投资架构及说明
（1）施工方或材料供应商将其对房地产项目公司的应收账款转让给西政保理；
（2）西政保理向施工方、材料供应商放款，并将该应收账款债权转让给XX资管计划；
（3）投资者认购资管计划份额；
（4）房地产项目公司就应收账款债权转让事宜向XX资管计划进行书面确认，并按期还款；
（5）开发商集团公司进行差额补足。
（三）保理费用的转嫁
根据前文对保理业务的介绍，不管是哪一种保理业务模式，假设保理公司在收购各总/分包商或材料供应商对开发商的应收账款时均按90%的折扣率实际付款，则剩下10%的保理费用由开发商补贴给总/分包商或材料供应商。在具体操作上，开发商可就保理费用事宜与总/分包商或材料供应商签订补充协议以调增造价，其中所有保理费随后均以工程费、工程管理费、材料费等名义入开发商的财务系统，总/分包商或材料供应商向开发商提供的发票也均须为工程施工或材料购销的增值税发票。另外，开发商的成本部和财务部/融资部需就保理融资所涉折价款（保理费用）共同进行确认，并通知供应商开具相应金额发票（比如工程款增值税发票）。
举个简单的例子，假设总包单位将应收账款10000万转让给保理公司，保理公司按90%的折扣率给予保理付款，总包单位实收9000万，其中总包单位开立工程款增值税发票的税点为9%（如为工程管理费则税点为6%），则总包单位开给开发商相应工程款增值税发票金额共计为1000+1000*9%=1090万元（也即保理款折扣部分以及开票所涉税金均转嫁给开发商承担）。
在总包单位或材料供应商取得开发商对其开立的商票并用商票寻找保理公司取得融资款后，按前文提及的保理费用转嫁给开发商承担的逻辑，该转嫁给开发商的费用可能通过两种方式来处理。第一种是总包单位或材料供应商的保理费用因本身属于财务费用或融资利息的性质，因此转嫁给开发商后由开发商承担并支付该融资利息；第二种是将总包单位或材料供应商的保理费用支出直接作为总包或材料购销的新增价款，也即开发商提供的发包或采购价款中直接包含因商票支付引起的总包单位或材料供应商的新增合同价款。保理费用按总包工程款或材料款转嫁给开发商承担后直接进入项目的开发成本，此时开发商支付的财务费用和开发成本的税前扣除差异就变得非常明显。
（一）保理费用（财务费用或融资利息）的增值税进项抵扣限制
根据《财政部、国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点实施办法》（财税〔2016〕36号）中相关规定，增值税一般纳税人接受贷款服务进项税额不得从销项税额中扣除，同时接受贷款服务向贷款方支付的与该笔贷款直接相关的投融资顾问费、手续费、咨询费等费用，其进项税额也不得从销项税额中抵扣。
在总包单位或材料供应商寻求保理融资的操作中，交易逻辑是总包单位或材料供应商向保理公司支付保理费用（财务费用），然后开发商向总包单位或材料供应商补偿该保理费用（财务费用），因此开发商就间接承担的因贷款服务产生的支出在增值税进项抵扣层面存在一定的扣除障碍。
（二）保理费用（财务费用或融资利息）的土增税税前扣除问题
同增值税层面进项抵扣面临的问题一样，在总包单位或材料供应商以保理费用（财务费用或融资利息）名义转嫁给开发商承担的背景下，因保理费用（财务费用或融资利息）的支出属于非金融机构的贷款服务支出，因此对于开发商来说在土增税前的扣除如同鸡肋。
《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》（财法字[1995]6号）第七条规定：“条例第六条所列的计算增值额的扣除项目，具体为：……（三）开发土地和新建房及配套设施的费用（以下简称房地产开发费用），是指与房地产开发项目有关的销售费用、管理费用、财务费用。财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用，按本条（一）、（二）项规定计算的金额之和的５％以内计算扣除。凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用按本条（一）、（二）项规定计算的金额之和的10％以内计算扣除。上述计算扣除的具体比例，由各省、自治区、直辖市人民政府规定。”
根据上述规定，开发商（项目公司）就其实际承担的保理费用以及其他非金融机构的利息加上销售费用、管理费用（三者共同组成房地产开发费用）在土增税前扣除时基本是按照取得土地使用权所支付的金额（主要为土地成本）和房地产开发成本（主要为建安成本）的10%计算扣除，因此开发商实际承担保理费用（财务费用或融资利息）在土增税前扣除的角度来说似乎没有什么实质意义。
（三）保理费用调增为建安成本的现实意义
根据前文的分析，当总包单位或材料供应商需承担的保理费用转嫁给开发商并以调整工程款或材料款的方式进行处理时，调增款项直接进入开发商的建安成本，开发商可正常做增值税层面的进项抵扣，土增税前亦可正常扣除，并加计20%的扣除，在此不再赘述。
