原创 令狐冲 韭圈儿
在这个黯淡的4月，REITs成了最靓的那个仔。
4月7日，华夏中国交建高速REIT一日售罄，半日认购200亿。
4月12日，华夏中国交建REIT认购申请确认比例结果公布，网下及公开发售认购规模累计超1500亿元，公众发售部分的配售比例低至0.84%，创下新纪录。
4月15日，沪深交易所分别公告针对REITs的新购入基础设施项目业务指引。这是REITs市场制度建设的又一里程碑。
这两份文件为何重磅，对这类风头正劲的公募产品会有什么影响？
为什么要扩募
这两份文件虽然还是征求意见稿，但和最终稿相比大抵不会差太多。
文件名字里的关键词是——新购入基础设施项目，也就“扩募”。
简单来说，就是REITs的管理人可以新买入好的资产，同时吸收新的资金。
对于股民来说，这跟增发配股比较相似。
“扩募”为什么这么重要，难道是为了圈钱？
那就想简单了。
在之前介绍高速公路REIT的时候，有不少投资者，包括我自己也产生过一个困惑。
像爆款华夏中国交建REIT的产品存续期有40年，但里面的资产嘉通高速的特许经营权只有约24年。
这条高速的特许经营权到期了怎么办？
这就要涉及到“扩募”了。管理人后期要继续买入新的优质资产，否则这个基金就有提前终止的风险。
那之前由于没有明确的业务指引，产品招募说明书里只写了按照法律法规、业务规则的规定，并没有明确的规则。
这2份征求意见稿正式实施后将有规则可以执行。
除了上面这种情况，不动产权类REITs同样需要通过扩募来保持活力，不完全等同于买楼，“有进有出”才是常态。
这样才能够把REITs产品规模做大，进而实现整个REITs市场的增长和可持续发展。
在海外的REITs市场，好的REITs产品往往表现为，基金管理人不断的优化产品，通过资产的收购、扩募来调整资产的组合，或者通过改造提升物业给投资人带来收益。相反，差的REITs产品会没有什么主动管理的动作。
这就跟我们熟悉的主动基金一样。
产品的业绩表现不仅反映所买资产的收益情况，更反映基金管理人投、融、管、退的能力。
现在只是REITs发展的初级阶段，更像一锤子买卖，未来会产品之间会慢慢产生分化，真金会逐渐显现。
三种扩募方式
文件给出了三种REITs扩募的方式，分别是向原始持有者配售、公开扩募、定向扩募。
今天，咱们就简单说说这些方式的异同。
1、向原持有人配售
向原始持有者配售类似于股票市场的配股，只有持有人才有资格进行配售。
需要关注的地方是，REITs设置了原持有人配售比例的上限50%，对比配股的上限30%，这个比例还是比较高的。
2、公开扩募
公开扩募相对来讲就没有那么多的要求，原份额持有人、新投资者都能参与。
但是原始份额持有人拥有优先认购权。
这个有点像股票市场中的可转债。正股持有人能够享受优先配售的权利，但是新投资者同样也可以通过打新的方式中签。
公开扩募的发售价格应不低于发售阶段公告招募说明书前20个交易日或者前1个交易日的基础设施基金二级市场均价。
3、定向扩募
最后是定向扩募，是向特定投资者发售基金份额。
定向扩募类似于股票市场中的定向增发，参与者基本上是以机构为主，普通投资者很难参与进去。
相比于以上两种方式，定向扩募的要求是最多的。
参与配售的对象不能超过35个，同时对新进入的份额也有限售期的要求，一般机构锁定6个月，企业及关联公司锁定18个月。
另外还有很多细则，比如REIT运作时间原则上满12个月才能扩募；新买入的资产要和当前持有基础设施项目为同一类型，这样就不会有综合性的REIT。
赚钱效应有何影响
REITs之所以如此火爆，赚钱效应功不可没。
特别是其他类产品买啥亏啥的时候，它就显得一枝独秀了。
再加上其打新赚钱效应更加明显，之前发行的11只REITs，上市首日没一只亏的。而后更有涨翻倍的，其他只是赚多赚少的差别。
不成爆款也难。
这两个文件，会对市场有什么影响？
第一、 利好已经上市的REITs。
因为扩募比首次募集审核流程短一点，同时文件要求扩募REIT的运作时间满12个月。
这些先上市的REITs就有先发优势，到时候肯定也是第一批吃螃蟹的人。
第二、 提升现有REITs的回报率。
现在的REITs由于稀缺，估值相对比较高，远高于底层资产在一级市场的定价。未来，如果扩募吸收更多优质资产进来，交易估值会大幅降低，现有REITs的回报率提高。
从整体来说，扩募机制对我们国家REITs市场的健康成长会有很大推动作用。
全球REITs产品最成熟的美国市场，近些年REITs的扩募规模已经达到300-500亿美元，约占当年市值总量的2％-4％，是REITs规模增长的主要途径。
周末的清华五道口全球金融论坛上，肖主席还就REITs这个主题讲了他的认识和思考，第一部分就讲研究修订相关法律或制订单独的法规。
随着REITs市场不断的完善，REITs很有可能成为资本市场的重要一极。
作为资产配置的一部分，大家还是要重视起来。
