这两天，收到不少粉丝来信，咨询深圳“三价合一”政策可能带来的影响。不少表示“心很慌”“睡不香”，生怕对自己的购房计划产生影响。
不要慌。给我一首歌的时间，把来龙去脉给你讲清楚。
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什么是三价合一
三价合一，就是成交价、网签价、银行贷款评估价三个价格保持一致。
成交价决定了房卖多少钱。
网签价决定了要交多少税。
评估价决定了能贷多少款。
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“三价合一”之前怎么操作
“三价合一”之前，几乎没有人按照成交价去打网签。长期以来，二手房交易中，为了合理避税，在合同里常把成交价拆分成两部分，即网签价和装修款，并且装修款可以动辄上百万。买、卖、中介三方心知肚明。去建委办事大厅打网签，没人会追究该房的实际成交价到底是多少，也没人会质疑为什么装修款会那么多。这种做低网签价的做法，其实一直得到官方的默许。
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“三价合一”带来的变化
实行“三价合一”之后，网签价不能做低，必须和成交价保持一致。最大的影响是：买家多交税。按照实际成交价来交税，如果非满五唯一的，需要交两次网签价差额的20%的个税。对于原值较低的房源来说，差额个税会是个不小的数字。
举个简单的例子。对于购房原值是300万的不满五唯一商品房，假设本次成交价是500万。由于不满五唯一，需要交个税。个税的计算方式较为繁琐，在此取大头粗略的算，即（0.9*本次网签价-上次网签价）*20。在以往的操作中，可以按照300万打网签，个税为0。但如果按照真实成交价打网签，个税为（0.9*500万-300万）*20%=30万。房还是一样的房，但是多交的税能买一辆奥迪A6了。
“三价合一”后，不能再用以前默许的方式避税了。
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“三价合一”的本质
这个政策的核心是“两价合一”，即网签价等于成交价，其实就是打击阴阳合同。
至于“三价”中的“银行贷款评估价”，是否与成交价保持一致，影响不大。银行贷款评估价，是由银行委托专业评估机构对房屋进行全面评估后给出的一个评估值。参考的因素有很多，比如房龄、地段、户型、公摊、市场价等。银行会在贷款评估价的9成和网签价之间取最低值，作为贷款额度的基准值。
再举简单的例子。房屋网签价是600万，评估机构给出的贷款评估价是700万，那么银行会在600万和630万（700万*0.9）之间选择较低的那个值，即600万作为贷款的基准。首套首贷最多可以贷65成，能够贷款的额度就是600万*0.65=390万。
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对市场可能产生的影响
该政策的本意并不是要进一步打击房价，而是尽可能的规范市场，规避交易过程中可能出现的风险。以及，多收税。
在行情好的时候，任何消息都会被解读为利好。比如行情火爆时，这样的政策可以被中介或者看多的人解读为，新房和税少的二手房会涨价，进而带动市场全面上涨。但在如今行情普遍低迷的情况下，这样的政策对买卖双方都不是利好。
从卖家角度讲，短期会压低部分不满五唯一又急售的房源报价，并在一定程度上抑制房子的成交周期和活跃程度，或许会有一部分不满五的房不得不等到满五再卖。
从买家角度讲，羊毛出在羊身上，满五唯一的房源报价坚挺，非满五唯一的房源报价表面降低了，但算上税费，实际购房成本反而增加了不少，并且可售房源变少，同样的价钱，买到合适的房子的概率又降低了。
短期看，对于新房、满五唯一的商品房、已购公房（即使不满五个税只交1%）有好处，交税少。这种房源在市场上由于税费优势变得抢手，不排除小幅度涨价的可能性。
长期看，这种政策对房价的影响不是决定性的，不会对市场造成太大的影响。
上有政策，下有对策。以中国人的智慧，应对策略其实不难想出。不过无论怎样，小鲸都要提醒大家：
人间正道是沧桑。
