“三价合一”？其实是个误会！_

这两天，收到不少粉丝来信，咨询深圳“三价合一”政策可能带来的影响。不少表示“心很慌”“睡不香”，生怕对自己的购房计划产生影响。

不要慌。给我一首歌的时间，把来龙去脉给你讲清楚。

（一）什么是三价合一

三价合一，就是成交价、网签价、房屋评估价三个价格保持一致。

成交价决定了房卖多少钱。

网签价决定了要交多少税。

评估价决定了能贷多少款。

但是，深圳3月28日发布的政策根本不算是“三价合一”。

（二）深圳其实只是“两价合一”

先来看一看深圳的政策原文。

认真读一遍，不难发现，这个文件自始至终讲的是网签价和房屋评估价，并没有提及成交价与网签价之间的关系，根本称不上是“三价合一”，充其量算“两价合一”，即网签价和房屋评估价之间的最低值作为贷款的计算基数。

房屋评估价，是由银行委托专业评估机构对房屋进行全面考量之后给出的一个评估值。参考的因素有很多，比如房龄、地段、户型、公摊、市场价等。

（三）“两价合一”对深圳的影响

“两价合一”之前：

实际成交价800万的房，网签价做到600万，房屋评估价做到1000万。这样只需按照600万的价格交税，但可以按照1000万作为计算基数去贷款。这样可以少交税、多贷款。这就是所谓的“高评高贷”。

“两价合一”之后：

实际成交价800万的房，网签价不受影响，还可以做到600万，房屋评估价必须得做到600万左右（应该不用严格等于600万），假设630万。根据新政策，必须按照网签价和房屋评估价的最低值去贷款。也就是说，只能按照600万作为计算基数去贷款。这样的话，想多贷款，就多交税；想少交税，就少贷款。权利和义务更加对等。

然而，这个政策已经在北京执行了许多年，并且现阶段，北京的银行是在房屋评估价的9成和网签价之间取最低值，作为贷款额度的计算基数。

举个例子。房屋网签价是600万，评估机构给出的贷款评估价是650万，那么银行会在600万和585万（650万*0.9）之间选择较低的那个值，即585万作为贷款的基准。首套首贷最多可以贷65成，能够贷款的额度就是585万*0.65=380万。

（四）“三价合一”有何影响

讲到这里，不少同学应该都明白了，深圳的政策只是进一步规范市场的必要举措，并未实现真正的“三价合一”。在多年之后步北京后尘，也算是“看齐意识”的一个表现。然而，这几天不少人由此联想到北京打击“阴阳合同”的事，关心如果实现真正的“三价合一”，到底会对市场有什么影响。下面咱们就超前一步，多聊几句。

长期以来，二手房交易中，几乎没有人按照真实成交价去打网签。为了合理避税，在合同里常把成交价拆分成两部分，即网签价和装修款，并且装修款可以动辄上百万。买、卖、中介三方心知肚明。去建委办事大厅打网签，没人会追究该房实际成交价到底是多少，也没人会质疑为什么装修款会那么多。这种做低网签价的做法，一直得到官方的默许。

如果真正实行了“三价合一”，网签价不能做低，必须和真实成交价保持一致。最大的影响是：买家多交税。按照实际成交价来交税，如果非满五唯一的，需要交接近两次网签价差额20%的个税。对于原值较低的房源来说，个税不少。

再举个例子。对于购房原值是300万的不满五唯一商品房，假设本次成交价是500万。由于不满五唯一，需要交个税。个税的计算方式较为繁琐，在此取大头粗略的算，即（0.9*本次网签价-上次网签价）*20。在以往的操作中，可以按照300万打网签，个税为0。但如果按照真实成交价打网签，个税为（0.9*500万-300万）*20%=30万。房还是一样的房，但是多交的税能买一辆奥迪A6了。

也就是说，如果真正实现“三价合一”，不能再用以前默许的方式避税了。